賃貸物件の火災保険と賠償責任保険
大家が入る保険は、建物そのものの損害に備える火災保険と、建物の欠陥や管理の不備で人にけがや損害を与えたときの賠償に備える施設賠償責任保険が中心です。入居者は、自分の家財の保険と、借りた部屋を壊したときに大家に負う責任に備える借家人賠償責任保険に入ります。
分け方の土台にあるのは、建物の所有者の責任（民法717条）、火事のときの不法行為の責任を限る失火責任法、入居者の原状回復の義務（民法621条）です。補償の範囲と保険金が出る条件は、それぞれの保険の約款で決まります。
| 大家の火災保険 | 建物の損害に備えます。地震による火災や延焼は火災保険では補償されず、住まいの建物は地震保険を付けられます。 |
|---|---|
| 施設賠償責任保険 | 建物の欠陥で他人に損害を与えたとき、占有者が注意を尽くしていれば所有者が責任を負います（717条）。 |
| 家賃が入らなくなるとき | 火事などで部屋が使えない間の家賃は、建物の火災保険とは別に備える部分です。 |
| 入居者の保険 | 家財の保険と、借りた部屋を元に戻す責任に備える借家人賠償責任保険です。 |
| 隣への延焼 | 重大な過失がなければ、火元は不法行為の責任を負いません（失火責任法）。建物はそれぞれの保険で備えます。 |
大家が入る保険と入居者が入る保険
| 保険 | 入る人 | 何に備えるか | 関わる決まり |
|---|---|---|---|
| 建物の火災保険 | 大家 | 火事、風災、水災などによる建物の損害。範囲は約款による | － |
| 地震保険 | 大家（建物）、入居者（家財） | 地震・噴火・津波による火災や損壊 | 火災保険に付けて入る |
| 施設賠償責任保険 | 大家 | 建物の欠陥や管理の不備で、入居者や通行人などにけがや損害を与えたときの賠償 | 民法717条 |
| 家賃の損失に備える保険や特約 | 大家 | 事故で部屋が使えない間に入らなくなった家賃 | － |
| 家財の保険 | 入居者 | 入居者自身の家財の損害 | － |
| 借家人賠償責任保険 | 入居者 | 借りた部屋を火事などで壊したときに、大家に負う賠償 | 民法621条 |
建物の欠陥と所有者の責任
民法717条は、建物などの工作物の設置や保存に欠陥があって他人に損害を与えたとき、まず占有者が賠償の責任を負うと定めています。占有者が損害を防ぐのに必要な注意をしていたときは、所有者が賠償しなければなりません。所有者には、この「注意をしていた」という言い分がありません。
外壁や看板が落ちる、共用の手すりが壊れて人がけがをする、水漏れで下の部屋の家財をぬらす、といった場面で問われる責任です。施設賠償責任保険は、こうした賠償に備える保険です。法定点検や修繕の記録は、建物の状態を説明するときに使えます（ビルの法定点検と費用）。
火事のときの責任の分かれ方
失火責任法は、火事について民法709条の不法行為の責任を使わず、火元に重大な過失があるときだけ責任を負うと定めています。隣の建物に燃え移っても、重大な過失がなければ、隣の持ち主は火元に賠償を求められません。自分の建物は、自分の火災保険で備えます。
失火責任法がはずしているのは不法行為の責任です。入居者が契約にもとづいて借りた部屋を返す義務や、受け取った後に生じた損傷を元に戻す義務（民法621条。通常の使い方による傷みと古くなったことによるものは除く）は、この法律の対象として書かれていません。621条は、入居者の責任といえない事由による損傷は、戻さなくてよいとしています。
入居者の不注意で部屋が燃えたときに大家への賠償に備えるのが、借家人賠償責任保険です。原状回復の決まりは敷金と原状回復の決まりにあります。
部屋が使えなくなったときの家賃
入居者の責任でない事由で部屋の一部が使えなくなったときは、使えない部分の割合に応じて家賃が減ります（民法611条1項）。入居者が請求しなくても減る書き方です。部屋の全部が使えなくなったときは、賃貸借はそれで終わります（民法616条の2）。
火事や水漏れで部屋が使えない間は、建物を直す費用とは別に、家賃の収入が減ったり止まったりします。家賃の損失に備える保険や特約は、この期間の収入に備えるものです。設備の故障と家賃の減額は修繕の義務と費用の分け方にもあります。
地震保険
財務省の説明では、地震を原因とする火災による損害や、地震で延焼・拡大した損害は、火災保険では補償されません。地震保険は火災保険に付けて入る仕組みで、火災保険に入っていることが前提です。
地震保険の対象は、居住用の建物（マンションの共用部分を含む）と家財です。保険金額は火災保険の保険金額の30%から50%の範囲で決め、建物は5,000万円、家財は1,000万円が限度です。事務所や店舗だけの建物は、居住用の建物にあたらないので、この地震保険の対象に入りません。
区分マンションを貸しているとき
区分マンションの共用部分は、管理組合が保険に入っていることがあります。どこまでが管理組合の保険で、どこからが自分の専有部分かは、管理規約と管理組合の資料で確かめます。専有部分の内装や設備、上下の部屋への水漏れの賠償は、自分の保険でどこまで備えているかを見ます。
保険を見直すときに並べる書類
- 保険証券と約款をそろえる建物の火災保険、地震保険、施設賠償責任保険、家賃の損失への備えについて、補償の範囲と保険金額、満期を一覧にします。
- 建物の状態と合わせる築年、構造、修繕の予定、法定点検の結果と並べ、補償の範囲に抜けている場面がないかを見ます。
- 入居者の加入を確かめる契約で求めている入居者の保険が、更新のたびに続いているかを確かめます。
- 管理会社の範囲を確かめる管理会社が入っている賠償の保険が、どの業務の事故を対象にしているかを確かめます。
保険の契約の代理や媒介（保険募集）は、保険業法で登録を受けた保険会社の役員・使用人や代理店などに限られています（275条）。補償の中身は保険会社や代理店に確かめます。保険料などの毎年の費用は、家賃を考えるときの費用の一覧にも入れておきます。
出典
- 民法（e-Gov法令検索）（611条 一部が使えないときの家賃の減額、616条の2 全部が使えないときの終了、621条 原状回復の義務、717条 工作物の占有者・所有者の責任）
- 失火ノ責任ニ関スル法律（e-Gov法令検索）（失火の不法行為責任は重大な過失があるときだけ）
- 財務省 地震保険制度の概要（地震保険の対象、火災保険との関係、保険金額の範囲と限度）
- 保険業法（e-Gov法令検索）（2条26項 保険募集、275条 保険募集の制限）
