修繕の義務と費用の分け方
入居中の修繕は、貸主である大家が負う義務です（民法606条1項）。入居者の責任で壊れたものだけは、この義務から外れます（同項ただし書）。設備の故障をどちらが直すかは、まずこの原則で決まり、契約に別の定めがあればその定めによります。
大家が直さないときや急ぐときは、入居者が自分で直し、かかった費用を大家に請求できます（607条の2、608条）。直さないまま使えない状態が続けば、使えない部分の割合に応じて家賃が減ります（611条）。
| 修繕する人 | 貸主。入居者の責任で必要になった修繕は除く（民法606条1項） |
|---|---|
| 入居者が直せるとき | 修繕が要ると知らせたのに大家が相当の期間内に直さないとき、急迫の事情があるとき（607条の2） |
| 入居者が払った費用 | 必要費はすぐに、有益費は契約の終わりに、大家が返す（608条） |
| 小さな修繕 | 電球やパッキンの取替えなどを入居者の負担にする特約がある。国交省の標準契約書にも例がある |
| 直さないままのとき | 入居者に責任がなければ、使えない部分の割合に応じて家賃が減る（611条1項） |
民法が決めている修繕の義務
民法606条1項は、貸主は貸した物を使うのに必要な修繕をする義務を負うと定めています。入居者の責任で修繕が必要になったときは、貸主の義務から外れます。
大家が修繕など建物の保存に必要なことをするとき、入居者はそれを拒めません（606条2項）。入居者の意思に反する工事のために住む目的を果たせなくなるときは、入居者は契約を解除できます（607条）。
入居者の側には、修繕が必要な箇所を見つけたら遅滞なく大家に知らせる義務があります（615条）。大家がすでに知っているときは、知らせなくてかまいません。
国交省の賃貸住宅標準契約書（平成30年3月版）は、修繕は全部大家が行う形にしています（9条1項）。入居者の責任による修繕も大家が行い、その費用を入居者が負います。解説は、建物の管理の上では、直す人を大家に揃えるほうが合理的だと説明しています。
入居者が自分で直せる場合
2020年4月1日に施行された改正民法で、入居者が自分で修繕できる場合が決まりました（607条の2）。
- 入居者が修繕が必要だと大家に知らせたか、大家がそれを知ったのに、相当の期間内に大家が直さないとき
- 急迫の事情があるとき
法務省のパンフレットは、改正前は入居者が自分で直せる場合を定めた規定がなかったと説明しています。改正で、この2つの場合に入居者が直しても、大家から責任を問われないことがはっきりしました。パンフレットは、台風で屋根が傷んで雨漏りがし、次の台風が近づいている場面を例に挙げています。
入居者が払った費用を返すとき
入居者が大家の負担すべき修繕の費用（必要費）を払ったときは、すぐに大家に返すよう求められます（608条1項）。
入居者が部屋の価値を上げる費用（有益費）を払ったときは、契約が終わるときに、価値の増加が残っている場合に限って大家が返します。返す額は、払った額か価値の増えた額のどちらかを大家が選びます（608条2項、196条2項）。
入居者が費用を請求できるのは、部屋を返してから1年以内です（622条で準用する600条）。
小修繕の特約
標準契約書は、費用の軽い修繕を入居者が自分の負担で行えるとしています（9条5項）。別表第4に挙がっている例は次のとおりです。
- ヒューズの取替え
- 蛇口のパッキン、コマの取替え
- 風呂場などのゴム栓、鎖の取替え
- 電球、蛍光灯の取替え
- その他費用が軽微な修繕
解説によると、これらの修繕も入居者は大家に求めることができ、自分で直すこともできます。自分で直したときは、費用を大家に請求できません。別表第4の中身は、大家と入居者の合意で変えたり、足したり、削ったりできます。
国交省の原状回復ガイドラインは、判例などでは、小修繕を入居者の負担とする特約は大家の修繕義務を免除する意味しか持たないとされている、と書いています。特約があっても、入居者に小修繕を直す義務まで負わせたとは読まれないことがあります。
設備の故障の分け方
| 場面 | 費用を負う人 | 根拠 |
|---|---|---|
| 備え付けのエアコンや給湯器が寿命で壊れた | 大家 | 民法606条1項。原状回復ガイドラインも、寿命による故障は入居者に責任がないとする |
| 入居者の不注意で壊した | 入居者 | 606条1項ただし書。標準契約書では大家が直して費用を入居者に求める |
| 電球やパッキンの交換 | 小修繕の特約があれば入居者 | 標準契約書9条5項と別表第4 |
| 入居者が自分で取り付けた設備 | 入居者 | 大家が貸した物ではないので、606条の修繕義務の外 |
| 前の入居者が残していった設備 | 契約の書き方による | 契約で貸す物に含めたかどうかで、606条の修繕義務の対象かが分かれる |
入居中の修繕と退去時の原状回復は、別の決まりです。退去時に入居者が直す範囲は敷金と原状回復の決まりに書いています。
直さないままにしたときの家賃
部屋の一部が使えなくなり、それが入居者の責任でないときは、家賃は使えない部分の割合に応じて減額されます（611条1項）。残りの部分だけでは住む目的を果たせないときは、入居者は契約を解除できます（同条2項）。
国交省の事業でまとめられた相談対応事例集（平成30年3月）の考え方はこうです。使えない状態が我慢できる限度を超え、普通の生活ができないときに、611条1項で家賃が減ります。個々の場面では、すぐ直す、代わりの手段を用意する、家賃を減らすなどの対応を、大家と入居者の協議で決めるとしています。
611条の減額は、借地借家法32条にもとづく家賃の減額請求とは別の決まりです。32条の減額請求は家賃を下げてほしいと言われたときに書いています。
入居者が付けた造作の買取り
大家の同意を得て入居者が付けた畳や建具などの造作があるとします。期間の満了か解約の申入れで契約が終わるとき、入居者は大家に時価で買い取るよう求められます（借地借家法33条）。借地借家法37条は、入居者に不利な特約を無効とする条文に33条を入れていません。このため、契約で「造作は買い取らない」と決めておけます。
事務所・店舗の場合
民法606条は、事務所や店舗の契約にも同じように効きます。契約書で修繕の分担を別に決めていれば、その定めによります。テナントが会社や事業者なら、消費者契約法は効きません（同法2条）。
入居者から修繕の連絡を受けたら
- 連絡を記録するいつ、どこが、どう壊れたかを残します。標準契約書の解説は、修繕の連絡は書面やメールなど記録が残る方法が望ましいとしています。
- 現場を確かめる寿命による故障か、入居者の使い方によるものかを見ます。写真を撮っておきます。
- 修繕の日程を知らせる標準契約書は、大家が修繕するときは前もって入居者に知らせるとしています（9条2項）。
- 直るまでの扱いを話し合う使えない期間が長くなるなら、代わりの手段や家賃の扱いを入居者と話し合います。
- 費用の負担を決めて残すどちらが費用を負うかを決め、見積りと領収書を保管します。
大家が払った修繕費は、不動産所得の必要経費です。価値を高める工事との分け方は家賃収入の確定申告と経費の基本に書いています。
出典
- 民法（e-Gov法令検索）（修繕の606条・607条・607条の2・615条、費用の608条・196条、期間の600条・622条、一部が使えないときの611条）
- 借地借家法（e-Gov法令検索）（造作買取請求の33条、強行規定の37条）
- 国土交通省 賃貸住宅標準契約書（平成30年3月版・連帯保証人型）（修繕の9条、別表第4と、その解説）
- 国土交通省 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン 第1章（小修繕の特約の考え方、寿命による故障の扱い）
- 国土交通省 民間賃貸住宅に関する相談対応事例集（平成30年3月）（一部が使えないときの家賃の減額の考え方）
- 法務省 賃貸借契約に関する民法のルールが変わります（入居者が修繕できる場合の改正）
- 消費者契約法（e-Gov法令検索）（消費者の定義の2条）
