ビル・店舗の賃料の根拠シート

事務所や店舗のテナントの賃料を見直すとき、テナントや管理会社に見せる資料を1区画ずつ作ります。近所で募集中の似た区画の坪単価、オフィスの市況と物価、固定資産税の推移を、出典をつけてA4の3枚にまとめます。

申し込み・質問のフォームへ先に見本を見る

料金（税込）

1区画 29,800円。1つの賃貸借契約の区画を1区画と数え、何区画でも同じ値段です

続けて使うなら

見張り便 1区画 年18,000円（年に1回作り直して、更新の4か月前にお届け）

はじめての方

1区画目が届いて7日以内なら、納得できなければ全額お返しします

ほかにかかるお金

振込の手数料だけです。調査費、交通費、郵送の費用はかかりません

届くまで

資料がそろってから、土日祝を除いて5日ほど

届け方

PDFをメールで。印刷して郵便でも同じ料金です

お支払い

前払いの銀行振込。作り始める前にやめたら全額お返しします

請求書

会社で頼むときは会社名あてにお送りします。適格請求書の登録番号は請求書に載せます

対象の地域

東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県

上げると、いくら変わるか

つまみを動かして試せます。

オフィス大手の日本ビルファンド投資法人では、相場との差が20.4%に開いた2026年1〜6月、賃料改定で合意した件数の90.6%が増額でした（オフィスの数字で、資料の効き目を測ったものではありません）。数字で見る、値上げの通りやすさ

使いどころ

• テナントとの更新の話し合いの前に、近所の募集と市況を数字で見せる
• 管理会社（ビルの運営を任せるPM会社を含みます）に、賃料の見直しを持ちかけるときの材料にする
• 不動産鑑定士に継続賃料の鑑定を頼むか決める前に、差の大きさを確かめる。鑑定の費用は、公開されている例で数十万円から100万円を超えるものまであります（家賃の鑑定の費用と頼み方）
• テナントから減額を求められたときに、手元の事実を整える（テナントから賃料の減額を求められたとき）

募集の賃料は新しく貸すときの水準で、続いている契約の賃料（継続賃料）の額をそのまま示すものではありません。シートは差の大きさを事実で示す資料で、継続賃料の額を出すのは不動産鑑定士の仕事です（継続賃料と新規賃料の違い）。

シートの見本

架空の事務所の区画で作った見本です。

シートの読み方

統計・税・地価は、どれも今の賃料を決めた月（前回の合意）から最新までの変化で並べます。1枚目は、比べる期間と、その間の変化4つ、契約の事実とこれまでの経緯。2枚目は、近所で募集中の似た区画10件の坪単価と、その中央値と今の賃料との差、オフィスの募集の動き。3枚目は、事務所の賃料と物価の動き（決めた月を100にした線）、固定資産税と地価の推移と、短い注意書きです。出典は各表の下に1行で書き、テナントにそのまま渡せる形にしています。確かめた資料、確かめられなかったこと、比べ始めた月の理由は、貸主さま用の控え（1枚）に分けてお渡しします。

見本の要点：近所の募集10件の中央値 坪15,850円／この区画 坪13,500円／14.8%低い（募集と比べた差で、継続賃料の額ではありません）。PDFで開く

• 見本をPDFで開く（A4で3枚。印刷して読めます）
• 見本を大きな画面で見る

見本の賃料・広さ・税額は架空の数字です。2の統計は、2026年11月10日時点で公表されている実際の数字です。店舗は公表されている賃料の統計が少ないため、2の欄は物価と地価が中心になります。

まず1区画だけ頼み、中身を見てから残りを頼む形もできます。

賃料の差と、ビルの価値

坪単価の差は、区画の広さをかけると年で大きな額になります。たとえば42.5坪の区画で坪1,000円の差があると、月42,500円、年510,000円です。年の収入が増えた分を利回り5%で割り戻すと、1,020万円になります。

この計算は考え方を示す架空の例です。実際のビルの価格は、市場の取引や不動産鑑定士の鑑定で決まります。シートにはビルの価格や利回りは書きません。

自分の区画の賃料を近所の募集と坪単価で比べる計算

シートでできること、できないこと

額を決めるのは貸主です。額を鑑定してほしいときは不動産鑑定士に、話し合いを任せたいときは弁護士に頼んでください。

料金

ビル・店舗は1区画 29,800円の一律です。同じ建物の住まいの部屋は、1部屋 9,800円で足します。

続けて使うなら、見張り便

根拠シートは、更新のたびに数字が変わります。見張り便は、登録した部屋を年に1回シートに作り直し、更新の4か月前にお届けする年払いの頼み方です。何年も据え置いたままになるのを防げます。

• 1年ごとの前払いです。期間が終わる1か月前にメールでお知らせし、続ける方にだけ請求書をお送りします。自動では更新しません。
• 1年の間に、登録した部屋のシートを1回お作りします。更新の時期が分からない部屋は、申し込みから1年の間のお好きな時期にお作りします。
• 部屋の数は、続けるときに増やしたり減らしたりできます。

送っていただく資料

• 区画ごとの契約面積（坪か㎡）、今の賃料と共益費、契約の形（普通借家か定期借家か）と期間、入居した年月、これまでの改定（年月と額）。返信のメールに付ける表に書き込んでください。管理会社やPM会社の月次の報告書の写しでも構いません。
• あれば、建物全体の固定資産税の課税明細書。貸している床の面積の割合で区画ごとに割り、割り方をシートに書きます。
• 契約書の写しは要りません。送るときは、テナントの会社名と担当者の名前・連絡先を黒く塗ってからお送りください。
• 郵便でも受け付けます。送り先は返信のメールでお知らせします。

お預かりした資料は、このシートを作るためだけに使い、お届けから90日で消します。近所の募集は、機械でまとめて集めるのではなく、人が見て選びます。作業の一部にAIのサービスを使いますが、所在地の番地、部屋番号、入居者・テナントの名前は渡しません。

申し込みから届くまで

作り始めのお知らせを出すまでは、いつやめても料金はかかりません。そのあとの取り消しは料金の全額です。

1. フォームから送る物件の種類、部屋の数、最寄り駅だけで構いません。送っただけでお金はかかりません。
2. 合計の金額と、送っていただく資料をメールでお知らせします2営業日以内に返信します。
3. 「この内容でお願いします」と返信いただくと、請求書をお送りしますここまでは、いつやめても料金はかかりません。
4. 前払いでお振込みいただき、資料を送っていただきます入金と資料を確かめたら「作り始めます」とメールでお知らせします。それより前にやめるときは、全額お返しします。
5. ここまでにやめたら全額お返し／作り始めたあとはお返しできません
6. 土日祝を除いて5日ほどでお届けしますPDFをメールで、または印刷して郵便で。

よくある質問

テナントにそのまま見せてもよいですか

そのまま渡して構いません。テナントに渡す前提で作り、出典は各表の下に1行で書いています。確かめた資料などの細かい話は、貸主さま用の控えに分けています。固定資産税の額を見せたくないときは、3の欄を外した版を追加の料金なしでお作りします。当方の名前は資料の下に小さく入ります。作成者の欄に貴社の名前を入れることもできます。

店舗や倉庫でも作れますか

建物の中の店舗・事務所・倉庫なら作れます。似た募集が10件に満たないときは、作る前に件数をお知らせし、続けるかを選んでいただきます。平面の駐車場など建物でないものは対象外です。

鑑定の代わりになりますか

なりません。シートは近所の募集との差を事実で示す資料で、継続賃料の額は出しません。調停や裁判で額を争うときは、不動産鑑定士の鑑定が必要になることがあります。シートは、鑑定を頼むか決める前の材料や、鑑定士に渡す経緯の資料として使えます。

管理会社やPM会社に任せているビルでも頼めますか

頼めます。頼み方は2つあります。1つは、貸主が申し込み、区画の一覧は管理会社の担当の方から直接送ってもらう形です。シートは貸主と管理会社の両方にお届けします。フォームに担当の方のメールを入れてください。もう1つは、管理会社がまとめて頼む形です（管理会社向けの説明）。テナントへの申し入れを管理会社が出すときの段取りはビルのテナントの賃料改定の段取りに載せています。

会社として頼みたいので、秘密保持の覚書を交わせますか

交わせます。返信のメールにひな形を付けます。テナントの会社名を黒く塗った賃料の一覧だけで作れます。

まず1区画だけ頼めますか

頼めます。中身を見てから残りを頼んでください。残りも1区画 29,800円です。

シートが届いたあと、質問に答えてもらえますか

数字の出どころと計算のしかたには、メールでお答えします。テナントへの返し方、改定が通るかの見通し、上げる額にはお答えしていません。

申し込み・質問

入力のあと、2営業日以内にメールで返信します。送っただけでは料金はかかりません。返信のメールで合計の金額を確かめて「お願いします」と返していただいたら、前払いの請求書をお送りします。