マンション・アパートの家賃の根拠シート
家賃を見直すときに、入居者や管理会社に見せる資料を1部屋ずつ作ります。近所で募集中の似た部屋の家賃、物価の動き、固定資産税の推移を、出典をつけてA4の3枚にまとめます。更新のお知らせに添えたり、入居者に「なぜ上げるのか」と聞かれたときに、数字で答えられます。
- 料金（税込）
- 1部屋 9,800円。何部屋でも1部屋ずつ同じ値段です
- 続けて使うなら
- 見張り便 1部屋 年6,000円（年に1回作り直して、更新の4か月前にお届け）
- はじめての方
- 1部屋目が届いて7日以内なら、納得できなければ全額お返しします
- ほかにかかるお金
- 振込の手数料だけです。調査費、交通費、郵送の費用はかかりません
- 届くまで
- 資料がそろってから、土日祝を除いて5日ほど
- 届け方
- PDFをメールで。印刷して郵便でも同じ料金です
- お支払い
- 前払いの銀行振込。作り始める前にやめたら全額お返しします
- 対象の地域
- 東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県
今、見直す理由
東京23区の単身向けマンションの募集家賃は、1年前より9.7%高くなっています（2026年9月、アットホーム調べ）。東京都区部の物価も2.8%上がりました（2026年10月中旬速報、総務省統計局）。固定資産税は2027年度に評価替えがあります。何年も据え置いている部屋ほど、近所との差が開いていることがあります。
上げると、いくら変わるか
つまみを動かして試せます。
オフィス大手の日本ビルファンド投資法人では、相場との差が20.4%に開いた2026年1〜6月、賃料改定で合意した件数の90.6%が増額でした（オフィスの数字で、資料の効き目を測ったものではありません）。数字で見る、値上げの通りやすさ
シートの見本
架空の部屋で作った見本です。
シートの読み方
統計・税・管理の費用は、どれも今の家賃を決めた月（前回の合意）から最新までの変化で並べます。1枚目は、比べる期間と、その間の変化4つ、契約の事実とこれまでの経緯。2枚目は、近所で募集中の似た部屋10〜15件と、その1㎡あたりの中央値と今の家賃との差。3枚目は、家賃と物価の動き（決めた月を100にした線）、固定資産税や管理の費用の推移と、短い注意書きです。出典は各表の下に1行で書き、入居者にそのまま渡せる形にしています。確かめた資料、確かめられなかったこと、比べ始めた月の理由は、貸主さま用の控え（1枚）に分けてお渡しします。
- 1枚目前回の合意からの変化
今の家賃を決めた月から最新までに、家賃・物価・税が何%動いたかと、近所の募集との差
- 1枚目契約の事実と経緯
契約の形と更新の定め、家賃を据え置いた更新と修繕の経緯
- 2枚目近所で募集中の似た部屋
似た部屋を1㎡あたりの家賃で並べ、真ん中の値（中央値）とこの部屋の差を出します
- 3枚目家賃と物価の動き
今の家賃を決めた月を100にした線と表。出典と時点つき
- 3枚目税・管理の費用
固定資産税と管理費・修繕積立金の、決めた年度からの推移
見本の要点：近所の似た部屋12件の真ん中の値（1㎡ 3,551円）と比べて、この部屋の今の家賃（1㎡ 3,280円）は7.6%低い、と1枚目と2枚目に出ます。PDFで開く 大きな画面で見る
見本の家賃・広さ・税額は架空の数字です。2の統計は、2026年11月10日時点で公表されている実際の数字です。
（物件の種類、部屋の数、最寄り駅だけで送れます）
シートでできること、できないこと
○ できること（使いどころ）
更新のお知らせに添える、入居者に「なぜ上げるのか」と聞かれたときに見せる、管理会社に見直しを持ちかける、話がまとまらず弁護士や不動産鑑定士に頼むときに渡す、の4つに使えます。上げる額を自分で決めるときに、近所との差を確かめる材料にもなります。
× できないこと
- 上げてよい額や、適正な家賃を決めること
- 入居者と話すこと、条件を伝えること
- 値上げのお知らせや合意書を作ること
- 調停や裁判の手続き
額を決めるのは大家さんです。額を鑑定してほしいときは不動産鑑定士に、話し合いを任せたいときは弁護士に頼んでください。お知らせの書き方は値上げのお知らせの書き方と文例に載せています。
料金
1部屋 9,800円の一律です。近所との差が大きそうな部屋、更新が近い部屋だけを選んで頼めます。
| 頼むもの | 料金（税込） |
|---|---|
| マンション・アパート・貸家 | 1部屋 9,800円何部屋でも1部屋ずつ同じ値段 |
| 見張り便（年払い） | 1部屋 年6,000円年に1回作り直して、更新の4か月前にお届け |
| 例：区分マンション1部屋 | 9,800円 |
| 例：アパートの8部屋のうち、差が大きい3部屋 | 29,400円9,800円×3部屋 |
| 例：アパート1棟8部屋の全部 | 78,400円9,800円×8部屋 |
お支払い
- 料金はこの表のとおりで、何部屋・何区画でも1つずつ同じ値段です。調査費、交通費、郵送の費用はかかりません。振込の手数料だけご負担ください。
- 前払いです。合計の金額を書いた請求書をお送りし、入金を確かめてから作り始めます。
- 値上げできたかどうか、いくら上がったかで料金は変わりません。成功報酬はいただきません。
お返し
- はじめて頼む方は、1部屋目（ビル・店舗は1区画目）が届いて7日以内にメールでお知らせいただければ、理由を問わず全額お返しします。
- 当方が「作り始めます」とメールでお知らせする前なら、取り消して全額お返しします（返金の振込手数料は当方が持ちます）。作り始めたあとは、お返しできません。
- 似た募集が10件に満たないときは、作る前にお知らせします。そのまま作るか、やめるかを選べます。やめるときは全額お返しします。
範囲と作り直し（4つの決まり）
- 近所との差が大きそうな部屋だけ、更新が近い部屋だけ、と選んで頼めます。まず1部屋だけ頼み、中身を見てから残りを頼む形もできます。
- ビル・店舗は、1つの賃貸借契約の区画を1区画と数えます。住まいの建物の中にある店舗・事務所も1区画 29,800円です。
- 当方の誤りは、お届けから30日以内なら無料で直します。いただいた数字の誤りによる作り直しも、1回まで無料です。時間がたってから募集を調べ直すときは、新しく頼むのと同じ料金です。
- 固定資産税の欄を外した版など、見せる相手に合わせた版を、追加の料金なしで1つお作りします。
ビル・店舗の区画はビル・店舗のページをご覧ください。
続けて使うなら、見張り便
根拠シートは、更新のたびに数字が変わります。見張り便は、登録した部屋を年に1回シートに作り直し、更新の4か月前にお届けする年払いの頼み方です。何年も据え置いたままになるのを防げます。
| 頼み方 | 料金（税込） |
|---|---|
| 1回だけ頼む | 1部屋 9,800円ビル・店舗は1区画 29,800円 |
| 見張り便（年払い） | 1部屋 年6,000円ビル・店舗は1区画 年18,000円。月にすると1部屋500円 |
| 例：アパート8部屋を見張り便で | 年48,000円1回ずつ全部を頼むと78,400円 |
- 1年ごとの前払いです。期間が終わる1か月前にメールでお知らせし、続ける方にだけ請求書をお送りします。自動では更新しません。
- 1年の間に、登録した部屋のシートを1回お作りします。更新の時期が分からない部屋は、申し込みから1年の間のお好きな時期にお作りします。
- 部屋の数は、続けるときに増やしたり減らしたりできます。
送っていただく資料
- 部屋ごとの広さ、今の家賃と共益費、入居した年月、これまでの家賃の改定（年月と額）。返信のメールに付ける表に書き込んでください。管理会社から毎月届く送金の明細や、手書きのメモの写真でも構いません。
- あれば、固定資産税の課税明細書。毎年春ごろ市区町村から届く納税通知書に入っている、土地と建物の明細です。スマホで撮った写真で構いません。アパート1棟の税額は、部屋の床の広さの割合で1部屋分に割り、割り方をシートに書きます。
- 区分マンションなら、管理組合からの管理費・修繕積立金の請求の明細（前回家賃を決めたころと今）。
- 契約書の写しは要りません。送るときは、入居者と保証人の名前・住所・連絡先を黒く塗ってからお送りください。
- 郵便でも受け付けます。送り先は返信のメールでお知らせします。
お預かりした資料は、このシートを作るためだけに使い、お届けから90日で消します。近所の募集は、機械でまとめて集めるのではなく、人が見て選びます。作業の一部にAIのサービスを使いますが、所在地の番地、部屋番号、入居者・テナントの名前は渡しません。
申し込みから届くまで
作り始めのお知らせを出すまでは、いつやめても料金はかかりません。そのあとの取り消しは料金の全額です。
- フォームから送る物件の種類、部屋の数、最寄り駅だけで構いません。送っただけでお金はかかりません。
- 合計の金額と、送っていただく資料をメールでお知らせします2営業日以内に返信します。
- 「この内容でお願いします」と返信いただくと、請求書をお送りしますここまでは、いつやめても料金はかかりません。
- 前払いでお振込みいただき、資料を送っていただきます入金と資料を確かめたら「作り始めます」とメールでお知らせします。それより前にやめるときは、全額お返しします。
- ここまでにやめたら全額お返し／作り始めたあとはお返しできません
- 土日祝を除いて5日ほどでお届けしますPDFをメールで、または印刷して郵便で。
よくある質問
- シートを入居者にそのまま見せてもよいですか
- そのまま渡して構いません。入居者に渡す前提で作り、出典は各表の下に1行で書いています。確かめた資料などの細かい話は、貸主さま用の控えに分けています。固定資産税の額を見せたくないときは、3の欄を外した版を追加の料金なしでお作りします。
- 管理会社に任せている部屋でも頼めますか
- 頼めます。管理会社と家賃の見直しを話すときの材料に使えます。管理会社がまとめて頼む場合は管理会社向けの料金があります。
- 入居者に見せると角が立ちませんか
- シートには上げる額も大家さんの言い分も書かず、出典つきの数字と近所の募集だけを並べます。入居者が自分で出典を確かめられる形です。うまくいくとは約束できませんが、見せる順番は値上げを伝える時期と順番に、長く住んでいる方への伝え方は長く住んでいる入居者の家賃に書いています。
- いくらまで上げられるか教えてもらえますか
- お答えしていません。近所との差や統計の動きまでは数字で示しますが、上げる額は大家さんが決めます。額を自分で決めるときに見る数字は値上げの幅を決めるときに見る数字に、率と端数の計算は値上げの率の計算と端数の決め方に書いています。シートの欄が、その材料に当たります。額を鑑定で出してほしいときは、不動産鑑定士にご依頼ください。家賃の鑑定の費用と頼み方に、公開されている料金の例を載せています。
- シートが届いたあと、質問に答えてもらえますか
- 数字の出どころと計算のしかたには、メールでお答えします。入居者への返し方、値上げが通るかの見通し、上げる額にはお答えしていません。
- 近所の募集はどうやって集めるのですか
- 不動産情報サイトなどで公開されている募集を、人が見て選びます。駅、築年、広さ、間取りが近いものを10〜15件選び、確認した日を書きます。木造・軽量鉄骨のアパートの部屋は、同じ造りのアパートの募集から選びます。募集中の家賃は、実際に決まった家賃より高めに出ることがあり、そのこともシートに書きます。
- 次の更新のときも頼めますか
- 頼めます。申し込みのときに「更新の4か月前に知らせてほしい」を選んでおくと、その時期にメールでお知らせします。お知らせは無料で、いつでも止められます。
申し込み・質問
入力のあと、2営業日以内にメールで返信します。送っただけでは料金はかかりません。返信のメールで合計の金額を確かめて「お願いします」と返していただいたら、前払いの請求書をお送りします。