敷金と原状回復の決まり
退去のときに入居者が直すのは、入居中に付いた傷や汚れのうち、普通に住んで生じた損耗と年月による変化を除いた部分です（民法621条）。家具の跡や日焼けは大家の負担、タバコのヤニや引越し作業の傷は入居者の負担というのが、国交省のガイドラインの分け方です。
敷金は、部屋の明渡しを受けたあとで、未払いの家賃や入居者が負う修繕の費用を差し引き、残りを返します（民法622条の2）。原状回復と敷金のどちらも、2020年4月1日に施行された改正民法で条文に書かれました。
| 入居者が直す範囲 | 入居中に生じた損傷。普通の使い方による損耗と経年変化は除く（民法621条） |
|---|---|
| 大家の負担の例 | 家具を置いたへこみ、日照によるクロスの変色、画鋲の穴、冷蔵庫の後ろの電気ヤケ |
| 入居者の負担の例 | タバコのヤニ・臭い、引越し作業の傷、ペットの傷、結露を放っておいて広がったカビ |
| 年数の考え方 | クロスなどは6年で価値が1円になる計算で、入居者の負担割合を減らす（国交省ガイドライン） |
| 特約 | 通常の損耗まで入居者に負わせるなら、範囲を契約書に具体的に書き、入居者が分かって合意していることが要る |
| 敷金を返す時期 | 契約が終わり、明渡しを受けたとき。未払いの家賃などを差し引いた残りを返す（民法622条の2） |
民法が決めている原状回復の範囲
民法621条は、入居者が部屋を受け取ったあとに生じた損傷を、契約が終わるときに元に戻す義務を定めています。この損傷から外されているのは、通常の使い方で生じた損耗と、年月による変化（経年変化）です。入居者に責任のない損傷も、入居者は直さなくてかまいません。
法務省のパンフレットは、この範囲は改正の前から一般にそう考えられていたもので、改正で条文に明記したと説明しています。国交省のガイドラインも、原状回復は借りた当時の状態に戻すことではないとしています。入居者が負うのは、わざと付けた傷や不注意による傷、普通を超える使い方で生じた傷みの復旧です。
大家の負担と入居者の負担の分け方
国交省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（2011年8月の再改訂版）は、部位ごとに負担の例を挙げています。主なものは次のとおりです。
| 部位 | 大家の負担（通常の損耗・経年変化） | 入居者の負担（使い方による傷み） |
|---|---|---|
| 床 | 家具を置いたへこみや跡、日照や雨漏りによる畳・フローリングの色あせ、次の入居者のための畳の表替え、ワックスがけ | 引越し作業のひっかき傷、こぼした飲み物の手入れを怠ったシミやカビ、冷蔵庫下のサビを放っておいた跡 |
| 壁・天井 | 画鋲やピンの穴、日照によるクロスの変色、テレビや冷蔵庫の後ろの黒ずみ（電気ヤケ） | タバコのヤニ・臭い、下地ボードの張替えが要るほどのくぎ穴・ネジ穴、結露を放っておいて広がったカビ、落書き |
| 設備など | 寿命による設備の故障、破損や紛失のない鍵の取替え、専門業者による部屋全体のクリーニング（入居者が普通の掃除をしていた場合） | なくした鍵の取替え、ペットによる柱の傷・臭い、手入れが悪くて付いた台所の油汚れやすす |
表は国交省が示した目安で、法律の条文ではありません。個々の傷がどちらに当たるかで争いになれば、最終的には裁判所が決めます。
年数がたったものは入居者の負担を減らす
入居者の負担になる傷でも、ガイドラインは建物や設備の経過年数に応じて負担の割合を減らす考え方をとっています。クロス（壁紙）、カーペット、クッションフロアは、6年で価値が1円まで下がる直線（または曲線）を想定して割合を出します。
設備ごとの年数は分かりにくいため、ガイドラインは入居年数で代わりに数える方法を示しています。入居の直前に張り替えたクロスなら、3年住んで退去したときの入居者の負担はおよそ半分で、6年を過ぎれば1円に近づきます。入居のときに新品でなかったものは、その分だけ出発点を下げます。
年数を過ぎたものでも、入居者は注意して使う義務を負います。ガイドラインは、入居者がわざとクロスに書いた落書きを消す費用などは、入居者の負担になりうるとしています。なくした鍵の交換と、普通の掃除をしていなかったときのクリーニングは、年数を考えずに入居者の負担です。
負担する範囲は、傷を付けた部分の補修に絞るのが原則です。クロスは㎡単位が望ましいとしつつ、傷を付けた箇所を含む一面までは入居者の負担としてもやむをえないとしています。畳は1枚単位、フローリングは㎡単位です。タバコのヤニで部屋全体のクロスが変色したときに限って、部屋全体の張替えやクリーニングを入居者の負担とします。
通常の損耗も入居者に負わせる特約
契約で、通常の損耗の修繕まで入居者の負担とする特約を結ぶことはできます。ガイドラインは、こうした特約が有効とされるには次の条件が要るとしています。
- 特約を置く必要があり、暴利でないなど、客観的で合理的な理由がある
- 入居者が、通常の原状回復を超える修繕の負担を負うと分かっている
- 入居者が、その負担を負う意思を示している
ガイドラインが引く最高裁の判断は、特約が明確に合意されていることを求めています。入居者が費用を負う通常損耗の範囲が契約書の条項に具体的に書かれているか、口頭で説明して入居者がはっきり認識し、合意したと認められることです。ガイドラインは、将来入居者が負う費用の単価などを示しておくことも、争いを防ぐのに欠かせないとしています。
住まいの入居者が個人なら、契約は消費者契約法の対象です。消費者の利益を一方的に害する条項は無効です（消費者契約法10条）。
東京都の物件で契約前に説明すること
東京都の賃貸住宅紛争防止条例（東京ルール）は、都内の住まいの賃貸借で、宅地建物取引業者が間に入って結ぶ契約に効きます。業者は契約の前に、次の4つを書面にして入居者に説明します。
- 退去時の原状回復の基本的な考え方
- 入居中の修繕の基本的な考え方
- 実際の契約で入居者が負う内容（特約の有無と中身）
- 入居中の設備の修繕や維持管理の連絡先
対象は2004年10月1日以降の新しい契約で、更新の契約と、店舗・事務所の契約は対象外です。都外の業者でも、都内の物件なら説明が要ります。2022年5月18日からは、入居者が望めばメールなどで説明の書面を渡せるようになりました。
敷金から差し引けるものと返す時期
民法は敷金を、名前にかかわらず、家賃などの支払いを担保するために入居者が大家に渡すお金と定めています（622条の2）。「保証金」という名前でも、この目的なら敷金です。事務所や店舗の保証金は保証金と敷金、償却に書いています。
敷金を返すのは、契約が終わり、部屋の明渡しを受けたときです。差し引けるのは、未払いの家賃や、入居者が負う原状回復の費用など、賃貸借から生じた入居者のお金の債務です。入居中に滞納があれば、大家は敷金をその支払いに充てられます。入居者の側から「敷金から引いてほしい」と求めることはできません。
入居者が契約に反した使い方をして生じた損害の賠償は、部屋の返還を受けてから1年以内に請求します（民法622条で準用する600条）。
事務所・店舗の場合
国交省のガイドラインは民間の賃貸住宅を対象にした資料で、東京ルールも住まいの契約だけが対象です。テナントが会社や事業者なら、消費者契約法も効きません（同法2条）。事務所や店舗では、原状回復の範囲は契約書の定めを読みます。契約に定めがなければ、民法621条の原則によります。
入居から退去までにしておくこと
- 入居時に部屋の状態を残す傷や汚れを写真に撮り、入居者と一緒に確かめます。ガイドラインには入退去時の確認リストの例が付いています。
- 特約は単価まで書くクリーニング代などを入居者の負担にするなら、範囲と単価を契約書に書き、契約の前に説明します。
- 退去時に立ち会う入居者と一緒に傷を見て、どちらの負担かを部位ごとに確かめます。
- 精算書を作る見積りに負担の区分と経過年数を当てはめ、入居者の負担額を出します。ガイドラインは見積りや精算に別表4を使うよう勧めています。
- 敷金の残りを返す未払いの家賃と入居者の負担額を差し引いた残りを返します。
出典
- 民法（e-Gov法令検索）（原状回復の621条、敷金の622条の2、損害賠償の期間の600条・622条）
- 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について（ガイドラインの位置づけと改訂の経緯）
- 国土交通省 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン 第1章（負担の例、経過年数、負担の単位、特約の条件、別表4）
- 東京都住宅政策本部 賃貸住宅紛争防止条例（東京ルールの対象と、説明する4つの事項）
- 法務省 賃貸借契約に関する民法のルールが変わります（2020年4月の改正で明記された原状回復と敷金のルール）
- 消費者契約法（e-Gov法令検索）（消費者の定義の2条、無効になる条項の10条）
