ビルの修繕の計画と賃料

ビル・店舗の家賃掲載 2026年11月10日

中小の事務所・店舗ビルの修繕の計画に、法律で決まった作り方はありません。参考になるのは、国交省が国の庁舎について示している中長期保全計画の形です。主な部位ごとに修繕や更新の時期と大まかな金額を、今後30年程度について並べます。

計画ができたら、修繕の費用が重なる年と、テナントの契約の更新や賃料の改定の時期を同じ表に並べます。修繕をしたことだけを理由に賃料を上げられると定めた条文はないので、賃料の見直しは借地借家法32条の事情と近所の募集をもとに考えます。

国の庁舎の計画のつくり方を借りる

国交省の官庁営繕部は、国の事務庁舎について修繕の計画の作り方を手引きにまとめています。中心は中長期保全計画で、建物の主要な部位ごとに、修繕や更新をする目安の時期と大まかな金額を今後30年程度について計画します。

手引きは、計画期間を30年とする理由として、更新の周期がおよそ30年の部位が多いことを挙げています。そのうえで、標準的な仕様や単価から作った計画を、実際の建物の記録で置き換えていく手順を示しています。

1. 記録を集めて分ける点検の記録と修繕の履歴を、部位ごと・年度ごとに分けます。
2. 不具合の多い所を前倒しにする点検で指摘が続く部位や修繕の多い部位は、更新の時期を早めます。
3. 最後に直した年から次を決める部位ごとに、最新の修繕や更新の年から次の時期を置きます。
4. 建物の特性を入れる立地や使い方で、早めに手を入れる部位を決めます。
5. 使う年数を決める建て替えや売却を考える時期が近いなら、更新ではなく部分的な修繕で済ませる部位を検討します。
6. 費用の山をならす特定の年に費用が集まらないよう、時期をずらせる工事を動かします。

国の庁舎の計画は、5年以内ごとなどに見直すとされています。民間のビルに同じ義務はありませんが、テナントの入れ替わりや点検の結果が積み上がる周期として、5年ごとの見直しは使いやすい長さです。

この手引きは国の庁舎のためのもので、民間のビルに計画の作成を義務づけるものではありません。部位ごとの周期や単価は、建物の造りや使い方で変わります。

計画に載せる部位と集める記録

計画の表は、部位ごとに「最後に手を入れた年」「次の目安の年」「大まかな金額」「根拠の記録」の欄を作ります。根拠の記録がない部位は、竣工の図面と現地の確認から始めます。

法定点検の報告書は、修繕の時期を決める材料にもなります。点検の周期と費用はビルの法定点検と費用に書いています。

外壁と受変電設備を先に考える

手引きは、市街地にある庁舎のタイル張りの外壁について、落ちて歩行者に危害を加えるおそれがあるので、早めの更新や修繕が要るとしています。受変電設備は、停電で建物の機能が止まらないよう計画的に更新する部位として挙がっています。

建築基準法12条の定期報告の対象になる建物では、外壁のタイルなどの調査の決まりがあります。手の届く範囲を打診し、ほかは目で見て、異常があれば全面打診などで調べます。これに加えて、竣工や外壁の改修などから10年を経て最初の調査のときに、全面打診などで調べます（2008年4月からの決まり）。

全面打診には足場や高所作業の費用がかかります。外壁の改修の時期と調査の時期を近づけると、足場を一度で済ませられるので、計画の表には調査の年も入れておきます。

定期報告の対象になる建物の用途や規模は、特定行政庁（都道府県や市など）ごとに違います。自分のビルが対象かどうかは、特定行政庁の窓口で確かめてください。

修繕の費用と賃料の関係

国交省の不動産鑑定評価基準は、賃料に含まれる必要諸経費として、減価償却費、修繕費などの維持管理費、固定資産税などの公租公課、損害保険料を挙げています。修繕費は、賃料の中から賄う費用の1つです。

一方、借地借家法32条が賃料の増減の理由に挙げるのは、税などの負担の増減、土地や建物の価格の上下その他の経済事情の変動、近所の似た建物の賃料との比較の3つです。修繕費が増えたことや、修繕をしたことを名指しした文言はありません。

空調の入れ替えやエレベーターの更新で建物の使い勝手が上がれば、近所の似たビルと比べたときの位置が変わることはあります。それがどこまで賃料に響くかは、最終的には裁判所が個別に判断します。住まいの大規模修繕と家賃の関係は大規模修繕と家賃にまとめています。

共益費の内訳に入れていない大きな工事の費用を、共益費の値上げの理由にすることはできません。共益費の見直しの材料はビルの共益費を見直すときの材料にあります。

修繕の年とテナントの更新の年を並べる

計画の表の下に、テナントごとの契約の満了日、賃料の改定の条項、定期借家か普通借家かを並べます。架空の例で示します。

この表から、次のようなことが読み取れます。

• 屋上防水の工事の年に3階と4階の更新が重なるので、工事の日程と賃料の話を別々の連絡にするか、同じ時期にまとめるかを決めておく
• 1階店舗の定期借家の満了の前に、再契約の賃料を近所の募集と比べておく
• 空調の更新のあとに更新を迎えるテナントには、更新後の設備を示せる

テナントの更新に合わせた賃料の改定の進め方はテナントの契約更新に合わせた賃料の改定に書いています。

工事の前後でテナントに知らせること

建物を保つために必要な工事を大家がするとき、テナントはそれを拒めません（民法606条2項）。それでも、工事の時期、時間帯、音や振動、使えなくなる設備を前もって知らせておくと、テナントは業務の段取りを組めます。

工事で貸している部分の一部が使えなくなり、それがテナントの責任でないときは、使えない部分の割合に応じて賃料が減ります（民法611条1項）。長い期間にわたって使えない部分が出る工事は、計画の段階でその期間と範囲を見積もっておきます。

工事のあとに空いた区画の賃料は、新しく貸す賃料です。続いているテナントの賃料とは別に、近所の募集と比べて決めます。

出典

1. 国土交通省 官庁施設の個別施設計画作成・活用の手引き（案）（2020年10月）（中長期保全計画の形、30年の計画期間、見直しの手順、外壁と受変電設備の例）
2. 国土交通省 建築基準法第12条に基づく定期報告制度の見直しのポイント（2008年4月1日から）（外壁のタイルなどの全面打診の時期）
3. 国土交通省 建築基準法に基づく定期報告制度について（定期報告の制度の説明）
4. 建築基準法（e-Gov法令検索）（12条の定期調査）
5. 国土交通省 不動産鑑定評価基準（賃料に含まれる必要諸経費）
6. 借地借家法（e-Gov法令検索）（賃料の増減の32条）
7. 民法（e-Gov法令検索）（保存のための工事の606条2項、一部が使えないときの611条）