ビルの共益費を見直すときの材料

ビル・店舗の家賃掲載 2026年11月10日

ビルの共益費を見直すときの材料は、共益費に入れると契約で決めた費用の実額を年ごとに並べた表と、それを1坪あたりの月額に直した数字です。費用は、共用部の電気・水道、清掃、空調や電気設備の保守、エレベーターの保守、法定点検などです。世の中の動きを示す数字としては、国交省が国の建物の清掃や設備点検の積算に使う建築保全業務労務単価が、2026年4月から前年度より8.5%引き上げられています。

共益費が借地借家法32条の増減の請求の対象になるかは、条文に書かれていません。見直しは契約の条項に沿って、テナントと合意する形で進めます。住まいを含めた進め方の全体は共益費・管理費の見直しにあります。

共益費の中身	契約で決めた共用部分の費用。清掃、設備の保守、エレベーター、共用部の光熱、法定点検など。
集める書類	委託契約書と請求書、共用部の検針票、点検の報告書を3〜5年分。
単価に直す	年の費用を12で割り、貸室の面積（坪）で割ります。割る面積の決め方も書いておきます。
上がり方の数字	建築保全業務労務単価8.5%引き上げ（2026年4月から）、消費者物価の設備修繕・維持4.5%上昇（2026年9月、全国）。
別に精算する費用	時間外の空調や専用部分の電気代は、単価と計算の方法を契約で確かめます。
消費税	毎月一定額で受け取る共益費は課税の対象です。

共益費に入る費用の中身

事務所・店舗ビルの共益費に入れることがある費用
費用	中身の例	見る書類
清掃	共用部の日常清掃、定期清掃、窓ガラスの清掃	清掃の委託契約書、請求書
設備の保守	空調、電気設備、給排水のポンプ、受水槽	保守契約書、点検報告書
エレベーター	保守契約、定期検査	保守契約書、検査の報告書
法定点検	消防用設備等の点検（消防法17条の3の3）、対象になる建物や昇降機の定期調査・検査（建築基準法12条）	点検結果の報告書、請求書
共用部の光熱・水道	廊下、階段、共用トイレの照明や空調、共用の水道	共用部の検針票、請求書
管理・警備	管理員、機械警備	委託契約書、請求書
共用部の消耗品と小さな修繕	電球、トイレの消耗品、ごみの処理	領収書

どの費用を共益費に入れ、どれを家賃に含めて大家が持つかは、契約で決まります。契約書や重要事項説明書に共益費の内訳が書いてあれば、その範囲の費用だけを集めます。

国交省の不動産鑑定評価基準は、共益費などの名目で受け取るお金の中に、実質的に家賃にあたる部分が含まれる場合があることに注意するよう定めています。内訳にない費用を足して共益費を増やすと、家賃の値上げと区別がつかなくなります。

1坪あたりの単価に直す

事務所・店舗の共益費は1坪あたりの月額で決めている契約があるので、費用も同じ単位に直して比べます。

年の費用を合計する共益費に入る費用を、年ごとに合計します。
月額にする年の合計を12で割ります。
面積で割る貸室の面積（坪）で割ると、1坪あたりの月の費用が出ます。
今の単価と並べる受け取っている共益費の単価との差を見ます。

架空の例です。貸室が合計300坪のビルで、共益費に入る費用が年540万円なら、月45万円、1坪あたり月1,500円です。今の共益費が1坪1,200円なら、1坪あたり月300円、ビル全体で月9万円の差です。

割る面積を、空室を含む貸室全体の面積にするか、入居中の面積だけにするかで単価は変わります。どちらで計算したかを表に書いておきます。坪と㎡の直し方や面積の測り方は賃料の坪単価の見方にあります。

費用の上がり方を示す公的な数字

委託の費用が上がったことは、まず自分のビルの請求書と契約書で示します。あわせて、世の中の動きとして次の公的な数字を添えられます。

共益費の費用の動きに関わる公的な数字
数字	値	いつの数字か
建築保全業務労務単価国の建物の清掃、設備点検、警備などの積算に使う単価	前年度より8.5%引き上げ	2026年4月から適用（2026年2月17日公表、国土交通省）
消費者物価指数設備修繕・維持全国	前年同月比4.5%上昇	2026年9月（総務省統計局）
消費者物価指数総合東京都区部	前年同月比2.8%上昇	2026年10月中旬速報値（総務省統計局）

労務単価は、国が自分の建物の業務を発注するときの積算に使う単価です。民間の清掃会社や保守会社の料金を決めるものではなく、人件費の水準が上がっていることを示す材料として使います。

共益費の話は、更新の時期に家賃の話と合わせてすることもできます。更新に合わせた進め方はテナントの契約更新に合わせた賃料の改定にあります。

下がった費用と、家賃の側で考える費用

共益費の表には、上がった費用だけでなく、下がった費用も入れます。共用部の照明をLEDに替えて電気代が下がった、保守の契約を見直して安くなったといった項目です。テナントは表の全体を見て判断します。

固定資産税や都市計画税が上がったときは、借地借家法32条が家賃の増額の理由に挙げる「租税その他の負担の増減」にあたります。共益費ではなく、家賃の見直しの材料として扱います。固定資産税の動きは固定資産税が上がったときの家賃にあります。

エレベーターの入れ替えや外壁の改修など、建物の価値を保つための大きな工事の費用も、契約の内訳になければ共益費の値上げの理由にはしません。

共益費と別に精算する費用

事務所ビルでは、決まった時間の外に空調を動かした分や、専用部分の照明・コンセントの電気代を、共益費と別にメーターで測って精算する契約があります。共益費の見直しとは別に、単価（1時間あたり、1kWhあたり）と計算の方法を契約で確かめます。

消費税では、水道光熱費などがメーターでテナントごとに分かれていて、集めたお金を預り金として電力会社などに払うだけの場合は、課税売上げにあたらないとされています。毎月一定額で受け取り、その中から費用を払う共益費は、課税の対象です。

テナントに見せる資料の形

共益費に入る費用の項目ごとに、3〜5年分の年額を並べた表
1坪あたりの月額に直した費用と、今の共益費の単価との差
委託の契約を更新して単価が上がったときは、新旧の見積りや契約書の該当部分
公的な数字（労務単価、物価）の表と出典
新しい共益費の単価と月額、税抜きか税込みか、いつからか

事務所・店舗の共益費は、テナントの経費として社内で説明が要ることがあります。項目ごとの表があると、テナントの担当者が社内に回しやすくなります。合意したら、共益費の行を入れた覚書を交わします。

出典

国土交通省令和8年4月から適用する建築保全業務労務単価について（労務単価の8.5%引き上げ）
総務省統計局消費者物価指数（全国 2026年9月分、東京都区部 2026年10月中旬速報値）（設備修繕・維持と総合の前年同月比）
国税庁質疑応答事例テナントから領収するビルの共益費（共益費と預り金の消費税の扱い）
国土交通省不動産鑑定評価基準（共益費に家賃にあたる部分が含まれる場合）
消防法（e-Gov法令検索）（17条の3の3の消防用設備等の点検と報告）
建築基準法（e-Gov法令検索）（12条の定期調査・検査）