テナントの契約更新に合わせた賃料の改定
事務所・店舗の普通借家でも、更新のときに家賃を変えられるのは、テナントと合意したときです。合意できないまま期間が満了すると、同じ家賃のまま更新したものとみなされます（借地借家法26条1項）。例外は、大家が満了の1年前から6か月前までに、更新しない旨か、条件を変えなければ更新しない旨を通知していたときです。
その通知をするには正当の事由が要り（28条）、家賃の値上げに応じないことは、条文が挙げる事情に入っていません。更新に合わせて家賃を上げたいときは、テナントとの話し合いと、32条の増額の請求を、更新とは別の手続きとして考えます。定期借家なら更新はなく、期間の満了で終わったあとに新しい家賃で再契約するかを話し合います。
| 合意更新 | 家賃を変えて更新するには、テナントとの合意が要ります。 |
|---|---|
| 法定更新 | 満了の1年前から6か月前までに通知がなければ、同じ条件で更新したものとみなされ、期間の定めのない契約に変わります。 |
| 値上げを条件にした更新拒絶 | 条件を変えなければ更新しないという通知にも正当の事由が要ります（28条）。 |
| 32条の請求 | 更新の時期と関係なく、将来に向かって増額を求められます。話し合いがまとまらなければ調停です。 |
| 話し始める時期 | 法律の期限はありません。テナントが移転を考える時間も見て、早めに始めます。 |
| 定期借家 | 更新はなく、再契約は新しい契約です。期間1年以上なら満了の1年前から6か月前までに終了の通知が要ります。 |
更新のときの家賃の決まり方
| 更新の形 | どうなるか | 家賃 |
|---|---|---|
| 合意更新 | 大家とテナントが合意して、新しい期間を決めて更新する | 合意した額。変えなければ同じ額 |
| 自動更新の条項 | 契約に「満了の○か月前までに申し出がなければ同じ条件で更新する」などとあり、その通りに更新する | 同じ額 |
| 法定更新 | 満了の1年前から6か月前までに通知がないとき、または通知をしても満了後にテナントが使い続け、大家が遅滞なく異議を述べないとき（26条） | 同じ額。期間の定めのない契約になる |
法定更新のあとは期間の定めのない契約になるので、次の更新の時期はありません。大家から契約を終わらせるには、解約の申入れから6か月がたつことと、正当の事由が要ります（27条・28条）。
更新料は法律に決まりがなく、払うかどうかと額は契約で決まります。更新料と更新の手続きの全体は更新料と更新の手続きにあります。
値上げを条件に更新を断れるか
26条1項の通知には、更新しない旨の通知と、条件を変えなければ更新しない旨の通知があります。どちらも大家がするには正当の事由が要ります（28条）。
正当の事由は、大家とテナントがそれぞれ建物を使う必要、これまでの契約の経緯、建物の使われ方と今の状態、立ち退き料などの申出を考えて判断されます。家賃の値上げに応じないことは、ここに挙がっていません。最終的には裁判所が個別に決めますが、値上げに応じないことだけを理由に更新を断る通知は、この条文のつくりから見て通りにくいと考えておきます。
借地借家法のこの節の決まりに反してテナントに不利な特約は無効です（30条）。契約に「家賃の改定に応じない場合は更新しない」とあっても、その条項だけで更新を断れるわけではありません。
32条の増額の請求と更新の関係
32条の増額の請求は、更新の時期と関係なく、契約の途中でもできます。効くのは請求したあとの家賃で、さかのぼって上げることはできません。一定の期間は増額しないという特約があれば、その期間は請求できません。
契約に「2年ごとに協議して改定する」などの条項があれば、その時期に合わせて申し入れます。話し合いがまとまらないときは、裁判の前にまず調停を申し立てます（民事調停法24条の2）。続いている契約の家賃がどう考えられるかは継続賃料と新規賃料の違いにあります。
都心では、三鬼商事の公表資料で、都心5区の事務所の平均賃料が2026年9月時点で1坪23,985円、前年同月より13.72%高くなっています。これは募集中の区画の平均で、続いている契約の家賃が同じ率で上がることを示す数字ではありません。
話し始める時期
家賃の話し合いを始める時期に、法律の期限はありません。テナントは、家賃が上がるなら移転も比べて決めます。事務所や店舗の移転には内装工事や原状回復の期間が要るので、満了の直前に申し入れると、テナントは比べる時間がないまま決めなければなりません。
26条1項の通知の期間（満了の1年前から6か月前まで）は、更新しない旨や条件を変えなければ更新しない旨を通知する期間です。家賃の話し合いの期限ではありませんが、この期間に入る前に家賃の資料をそろえ、話し始めておくと、更新の手続きと重ならずに進められます。
- 満了の1年半前まで契約書で期間、更新の形、賃料改定の条項、増額しない特約を確かめます。
- 満了の1年前まで近所の募集、固定資産税の通知、前回合意した日と額の資料をそろえます。
- 満了の1年前から9か月前テナントに新しい家賃の案と資料を示して、話し合いを始めます。
- 合意したら新しい家賃と適用の日を書いた書面を交わします。
この時期は一つの目安で、契約の期間や賃料改定の条項に合わせて前後させます。
定期借家の再契約
定期借家は更新がなく、期間の満了で終わります（38条1項）。続けて貸すときは新しい定期借家の契約を結ぶので、家賃は新しい契約の条件として話し合います。
再契約も新しい定期借家の契約です。書面で契約することと、契約の前に、更新がなく期間の満了で終わることを書いた書面を渡して説明することが、もう一度要ります（38条1項・3項）。説明がなければ、更新しない定めは無効です（38条5項）。
期間が1年以上なら、満了の1年前から6か月前までに、期間の満了で終わることを通知します。この期間を過ぎてから通知したときは、通知の日から6か月がたつまで、終わったことをテナントに主張できません（38条6項）。定期借家の家賃の扱いは定期借家と普通借家で違う家賃の見直しにあります。
合意したら書面に残す
- 新しい家賃の月額と、1坪あたりの単価
- 税抜きか税込みか
- 新しい家賃を適用する日
- 共益費を変えるときは、新しい共益費
- 保証金を家賃の月数で決めているときは、積み増すかどうか
- 更新後の期間と、ほかの条件は前の契約と同じとすること
家賃増額ナビは、入居者との話し合いや、お知らせ・合意書の作成は引き受けていません。
長く入っているテナントの賃料を時期を分けて見直す考え方は長く住んでいる入居者の家賃にあります。据え置いたときと見直したときの損得の並べ方は据え置きを望むオーナーへの説明の材料にあります。
出典
- 借地借家法（e-Gov法令検索）（26条、27条、28条、30条、32条、38条の原文）
- 民事調停法（e-Gov法令検索）（24条の2の調停前置）
- 三鬼商事 最新オフィスビル市況 2026年10月号（東京ビジネス地区）（2026年9月時点の都心5区の平均賃料）
