大規模修繕と家賃
アパートの屋根は、新築から11〜15年目に塗装や補修、21〜25年目に防水や葺替えをするのが一般的な目安です（国交省「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」）。外壁の塗装は11〜18年目、給湯器やエアコンの交換は11〜15年目、給排水管の取替えは30年目が目安に挙がっています。
修繕の費用は、家賃の中から賄う費用の1つです。ただ、大規模修繕をしたことだけを理由に家賃を上げられると定めた条文はありません。修繕の計画と家賃の見直しの時期を合わせ、近所の家賃や税の動きもそろえて考えます。
| 修繕の時期の目安 | 屋根は11〜15年目に塗装・補修、21〜25年目に防水・葺替え。外壁は11〜18年目に塗装 |
|---|---|
| 費用の目安 | 木造10戸（1K）で30年間に棟あたり約1,740万円というイメージ（国交省ガイドブック） |
| 家賃との関係 | 修繕費は家賃に含まれる費用の1つ（不動産鑑定評価基準）。修繕したことだけで値上げを認める条文はない |
| 見直しの時期 | 修繕の計画、更新の時期、近所の募集の動きを重ねて決める |
| 工事のときの決まり | 入居者は保存に必要な工事を拒めない（民法606条2項）。前もって知らせる |
| 税金の扱い | 修繕費は経費。価値を高める部分は資本的支出で減価償却する |
部位ごとの修繕の時期の目安
国交省住宅局のガイドブックは、主な部位について一般的に修繕を行う目安を次のように示しています。建て方や資材、立地で違う、と断ったうえでの目安です。
| 部位 | 修繕の内容と時期 |
|---|---|
| 屋根 | 塗装・補修は11〜15年目、防水・葺替えは21〜25年目 |
| 外壁 | 塗装は11〜18年目、タイル張りの補修は12〜18年目 |
| 階段・廊下 | 鉄部の塗装は4〜10年目、塗装・防水は11〜18年目 |
| 給排水管 | 高圧洗浄は5年目、取替えは30年目 |
| 給湯器・エアコン | 交換は11〜15年目 |
ガイドブックは、木造10戸（1K）のアパートの30年間の修繕の費用のイメージも示しています。
| 時期 | 主な修繕 | 棟あたりの費用 |
|---|---|---|
| 5〜10年目 | ベランダ・階段・廊下の塗装、室内設備の修理、排水管の洗浄 | 約70万円 |
| 11〜15年目 | 屋根・外壁の塗装、ベランダ・階段・廊下の塗装・防水、給湯器などの修理・交換 | 約520万円 |
| 16〜20年目 | ベランダ・階段・廊下の塗装、給排水管の洗浄・交換、外構の修繕 | 約180万円 |
| 21〜25年目 | 屋根・外壁の塗装・葺替え、ベランダ・階段・廊下の塗装・防水、浴室設備の修理・交換 | 約800万円 |
| 26〜30年目 | ベランダ・階段・廊下の塗装、給排水管の洗浄・交換、外構の修繕 | 約180万円 |
| 合計 | 30年目以降も修繕は要る。合計はガイドブックの表示のままで、各時期の額は丸めてあるため足しても一致しない | 約1,740万円（戸あたり約174万円） |
ガイドブックは、日本賃貸住宅管理協会のマニュアルなどを参考にしたイメージで、個々の物件で時期や金額は違うとしています。11〜15年目と21〜25年目に費用がまとまって出ていくことが、表から読み取れます。
修繕を先送りしたときに起きること
ガイドブックは、修繕をしないまま築年数がたつと、外観の劣化などで周りの新しい物件と比べた競争力が下がり、家賃収入にも響くと説明しています。収入が減ると大規模修繕の費用を確保できず、さらに老朽化が進む流れを、負のスパイラルと呼んでいます。
入居中の部屋の設備が直らないままなら、家賃が減ることもあります。部屋の一部が入居者の責任でなく使えなくなれば、使えない割合に応じて家賃は減額されます（民法611条）。修繕の義務は修繕の義務と費用の分け方に書いています。
修繕の費用と家賃の関係
国交省の不動産鑑定評価基準は、家賃に含まれる必要諸経費を挙げています。減価償却費、維持管理費（維持費、管理費、修繕費など）、固定資産税などの公租公課、損害保険料などです。修繕費は、家賃の中から賄う費用の1つとして扱われています。
借地借家法32条が家賃の増減の理由に挙げるのは3つです。土地や建物の税などの負担の増減、土地や建物の価格の上下その他の経済事情の変動、近所の似た建物の家賃との比較です。修繕費の増加を名指しした文言はありません。
鑑定評価基準は、続いている契約の家賃（継続賃料）を求めるときの見方も示しています。前回合意してからの税、土地や建物の価格、近所の家賃の変動に加え、契約の経緯や家賃の改定の経緯を総合して判断します。修繕でかかった費用がどこまで家賃に響くかは、こうした事情の1つとして見られ、争いになれば最終的には裁判所が決めます。値上げの手続きは賃料増額請求の仕組みに書いています。
修繕と家賃の見直しの時期を合わせる
修繕の計画と家賃の見直しを別々に考えると、費用が出ていく年と収入が増える年がずれます。長期修繕計画を作ったら、同じ表に家賃の見直しの予定も書き込みます。
- 建物の部位と築年数を書き出す屋根、外壁、階段・廊下、給排水管、給湯器などについて、前回いつ直したかを確かめます。
- 修繕の時期と費用を見積もるガイドブックの目安を当てはめ、施工業者に点検と見積りを頼みます。
- 入居者の更新の時期を並べる部屋ごとの更新月を、修繕の予定と同じ表に入れます。
- 近所の募集と税の動きを確かめる近所の似た部屋の募集家賃と、固定資産税の通知書の推移を集めます。
- 見直しの時期を決める工事のあとに外観や設備が新しくなってから近所と比べるか、工事の前の更新で見直すかを決めます。
- 工事を入居者に知らせる工事の日程と、使えなくなる設備や時間を前もって知らせます。
大家が建物の保存に必要な工事をするとき、入居者は拒めません（民法606条2項）。国交省の賃貸住宅標準契約書も、修繕の前に入居者へ知らせると定めています（9条2項）。家賃の増額の請求は将来に向かってだけ効くので、工事の費用をさかのぼって家賃に足すことはできません（借地借家法32条1項）。
設備を新しくしたとき
古くなった設備を同じ程度の物に取り替えるのは修繕です。より性能の高い設備に替えたり、新しい設備を足したりすると、部屋の条件そのものが変わります。近所の募集と比べるときも、取り替えたあとの設備で比べます。
税金の上では、価値を高める部分は資本的支出として減価償却で経費にします。1つの修理が20万円未満なら修繕費として扱えるなどの基準があります（国税庁 No.1379）。分け方は家賃収入の確定申告と経費の基本に書いています。
区分マンションの場合
区分マンションの大規模修繕は、管理組合が長期修繕計画にもとづいて行い、費用は主に修繕積立金から出ます。国交省は管理組合向けに長期修繕計画作成ガイドライン（2024年6月改訂）を出しています。修繕積立金が上がると部屋の持ち主の費用が増えるので、家賃の見直しの材料の1つとして推移を記録しておきます。
出典
- 国土交通省住宅局 民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック（部位ごとの修繕の目安、木造10戸の費用のイメージ、負のスパイラル）
- 国土交通省 不動産鑑定評価基準（家賃に含まれる必要諸経費、継続賃料を求めるときに考える事情）
- 借地借家法（e-Gov法令検索）（家賃の増減の32条）
- 民法（e-Gov法令検索）（修繕の606条、一部が使えないときの611条）
- 国土交通省 賃貸住宅標準契約書（平成30年3月版・連帯保証人型）（修繕の前に知らせる9条2項）
- 国税庁 No.1379 修繕費とならないものの判定（修繕費と資本的支出の分け方）
- 国土交通省 マンション管理（長期修繕計画作成ガイドライン）
