事務所・店舗の保証金と敷金、償却

ビル・店舗の家賃掲載 2026年11月10日

事務所や店舗で預かるお金は、保証金と呼んでも敷金と呼んでも、家賃などテナントの支払いを担保するために預かるものなら、民法622条の2の「敷金」です。契約が終わって区画を返してもらったら、未払いの家賃などを差し引いた残りをテナントに返します。

償却（敷引き）は、預かったお金のうち返さない部分を契約で決めておくものです。住まいでは消費者契約法10条で争われますが、テナントが会社や事業者なら消費者契約法は効かず、契約書に書いた償却の条件が出発点です。建物を建てる資金として預かった建設協力金の性格の保証金は、敷金とは別に扱われることがあります。

保証金・敷金・建設協力金の違い

事務所や店舗の契約では、預かるお金を保証金と呼ぶ契約も、敷金と呼ぶ契約もあります。法律は名前でなく目的で分けます。民法622条の2は、いかなる名目かを問わず、家賃などテナントの債務を担保する目的で預かるお金を敷金と定めています。

1つの契約で、敷金と建設協力金の保証金の両方を預かることもあります。最高裁判所 昭和51年3月4日判決の事件では、テナントは敷金とは別に、5年据え置いて6年目から10年で返す約束の保証金を差し入れていました。最高裁は、この保証金を返す義務は、競売でビルを取得した新しい持ち主には移らないとしました。

民法622条の2で決まっていること

敷金を返すのは、契約が終わって区画を返してもらったとき、またはテナントが適法に借りる権利を譲ったときです（1項）。返す額は、預かった額から、未払いの家賃など契約から生じたテナントの支払いを差し引いた残りです。

テナントが家賃を払わないとき、大家は敷金をその支払いに充てられます。テナントの側から、敷金から家賃を払ったことにしてほしいと求めることはできません（2項）。

区画を返すときの原状回復は民法621条が決めていて、通常の使い方による傷みと年数による劣化は、テナントが直す範囲から除かれます。事業用では、内装を全部取り除いて返す約束など、これと違う特約を結ぶことがあります。原状回復の決まりは敷金と原状回復の決まりにあります。

償却の決め方と書き方

償却は、預かったお金のうち一定の割合や額を返さないと、契約で決めておくものです。契約のときに差し引く形、解約のときに差し引く形、年数に応じて差し引く額が増える形などがあります。

住まいについて、最高裁判所 平成23年3月24日判決は、居住用の部屋の敷引きの条項はそれだけで無効になるわけではないとしました。ただ、通常の傷みの修理費の見込みなどと比べて高すぎる場合は、特段の事情がない限り、消費者契約法10条で無効になるとしています。テナントが会社や、事業のために借りる個人なら消費者契約法は効かないので、この物差しは事業用の契約に当てはまりません。

そのぶん、償却は契約書に書いた条件がそのまま話の出発点です。後で読み方が分かれないよう、次の点を書いておきます。

• 何に対して差し引くか（預かった額か、そのときの残高か）
• いくら、または何%を差し引くか
• いつ差し引くか（契約のとき、解約のとき、年ごと）
• 期間の途中で出たときと、期間を満了したときで扱いを変えるか
• 家賃を上げたときに保証金を積み増すか、積み増した分にも償却を掛けるか

保証金と償却は、毎月の家賃と合わせて借りる側の負担を決めます。国交省の不動産鑑定評価基準も、保証金などの一時金の運用益と償却の額は、毎月の家賃と合わせて実質の賃料を作るとしています。近所の家賃と比べるときは、保証金の月数と償却の条件も並べて見ます。

ビルを売る・相続するときの保証金

テナントが入っているビルを売ると、テナントが区画の引渡しを受けていれば、貸主の立場は買主に移ります（民法605条の2第1項、借地借家法31条）。このとき、敷金を返す義務も買主に移ります（民法605条の2第4項）。

建設協力金の性格の保証金は、先の最高裁判決のように、新しい持ち主に移らないとされたことがあります。売る前に、預かっている保証金ごとに目的と返す約束を契約書で確かめ、売買の契約でだれが返すかを決めておきます。

相続でビルを引き継いだ場合も、預かった保証金を返す義務は相続人に引き継がれます。相続人が複数いるときの分け方は、税理士や弁護士に確かめてください。

保証金の税金

敷金や保証金は預かったお金なので、受け取っても収入にはなりません。返さない部分は、返さないことが確定した日に、不動産所得の収入に入れます。

消費税では、事業用の建物で返さない保証金、権利金、敷金、更新料は課税の対象です。契約が終わって返す保証金や敷金は課税の対象ではありません。住まいの契約での返さない一時金は非課税です。

償却の分をどの年の収入に入れるかは、契約の書き方から決まる「返さないことが確定した日」によります。申告の扱いは税理士に確かめてください。家賃収入の申告の基本は家賃収入の確定申告と経費の基本にあります。

よくある質問

テナントが家賃を滞納したとき、保証金から差し引いてよいか

担保の性格の保証金なら、大家は未払いの家賃に充てられます（民法622条の2第2項）。充てた分を補ってもらう条項が契約にあれば、その条項に沿って補充を求めます。

保証金に利息を付けるか

民法に敷金の利息の決まりはありません。利息を付けるかは契約で決めます。建設協力金の性格の保証金では、利息を付けて返す約束のものがあります。

出典

1. 民法（e-Gov法令検索）（605条の2、621条、622条の2の原文）
2. 借地借家法（e-Gov法令検索）（31条の原文）
3. 消費者契約法（e-Gov法令検索）（2条の消費者の定義、10条）
4. 最高裁判所 昭和51年3月4日判決（裁判所）（建設協力金の性格の保証金が新しい貸主に移らないとされた事例）
5. 最高裁判所 平成23年3月24日判決（裁判所）（居住用の敷引きと消費者契約法10条）
6. 国税庁 No.1376 不動産所得の収入計上時期（返さない敷金・保証金を収入に入れる時期）
7. 国税庁 No.6225 地代、家賃や権利金、敷金など（返さない一時金の消費税）
8. 国土交通省 不動産鑑定評価基準（一時金の運用益と償却額は実質賃料の一部）