家賃の滞納が起きたときの順番

オーナー業の基本掲載 2026年11月10日

家賃の滞納が起きたら、本人への連絡、書面での督促、連帯保証人や保証会社への連絡、内容証明郵便での催告、契約の解除、明渡しの訴訟、強制執行の順に進めます。部屋の明渡しは判決などを得て裁判所の執行官が行う手続きです。大家が鍵を替えたり荷物を運び出したりしてはいけません。

未払いの家賃は、支払日から5年で時効にかかります（民法166条）。督促の手紙を何度送っても、時効が止まり続けることはありません。

滞納から明渡しまでの流れ

1. 本人に連絡する支払日を過ぎたら、電話やメールで入金を確かめます。振込の忘れか、払えない事情があるのかを聞き、いつ払えるかを記録します。
2. 書面で督促する未払いの月と額、支払いの期日、振込先を書いた手紙を送ります。写しを手元に残します。
3. 連帯保証人や保証会社に知らせる保証会社を使っているなら、保証会社との契約で決めた期限と方法で滞納を知らせます。
4. 内容証明郵便で催告する期限を決めて支払いを求め、期限までに払われなければ契約を解除すると書きます。内容証明は、いつ、どんな内容の文書を誰から誰に出したかを日本郵便が証明する仕組みです。
5. 契約を解除する期限を過ぎても払われなければ、解除を書面で伝えます。
6. 訴訟を起こす部屋の明渡しと未払いの家賃を求めて、裁判所に訴えます。
7. 強制執行を申し立てる判決などにもとづいて、執行官に明渡しの強制執行を申し立てます。

本人が支払いを約束したら、分けて払う回数と額を書面にしておくと、あとで額の争いを防げます。入居者が書面で滞納を認めると、時効はその時から改めて進み始めます（民法152条）。

連帯保証人と保証会社への連絡

入居者から頼まれて保証人になった人から求められたら、大家は遅滞なく、滞納の有無や額を知らせる義務を負います（民法458条の2）。2020年4月1日以後に結んだ個人の保証は、契約で決めた極度額（保証の上限額）までです。詳しくは連帯保証人と家賃保証会社に書いています。

保証会社が家賃を立て替えて払うと、大家との関係では入居者の家賃の債務は消えます。最高裁判所 令和4年12月12日判決は、この場合、大家はその滞納を理由に契約を解除できないとしました。催告なしの解除ができるのは、入居者に信頼関係を裏切って契約を続けにくくするほどの不信行為があるなど、特別な事情があるときに限られるとしています。

同じ判決は、保証会社の契約書にあった2つの条項を、消費者契約法10条に当たる条項だとして使うことを差し止めました。家賃が3か月分以上たまると保証会社が催告なしで賃貸借契約を解除できる条項と、一定の条件で部屋の明渡しがあったものとみなせる条項です。国交省は、登録している保証会社にこれらの条項を使わないよう求めています。

契約を解除できるとき

家賃の不払いで契約を解除するには、期間を決めて支払いを催告し、その期間内に払われないことが要ります（民法541条）。不払いが契約や取引の常識に照らして軽いときは、解除できません（同条ただし書）。

何か月分の滞納で解除できると決めた法律はありません。国交省の賃貸住宅標準契約書の解説は、判例が催告なしの解除を認める場合を挙げています。家賃の長い不払いなど、契約を続けるのが著しく難しくなるほどの背信行為があった場合です。解説はこれを信頼関係破壊の法理と呼んでいます。

実際に解除が認められるかは、滞納の期間と額、催告への対応、それまでの支払いの経緯などから、最終的には裁判所が決めます。

鍵の交換や荷物の運び出しはしない

部屋の明渡しの強制執行は、執行官が入居者の占有を解いて、大家に占有を移す方法で行います（民事執行法168条）。強制執行には、判決など、法律が定める文書（債務名義）が要ります（同法22条）。

令和4年12月12日の最高裁判決は、保証会社の条項について判断しています。その中で、明渡しを求める権利が法律の手続きによらずに実現されたのと同じ状態に入居者を置くことを、著しく不当だとしました。滞納があっても、大家が自分で鍵を替える、留守中に部屋に入る、荷物を運び出したり捨てたりするのは、この手続きを飛ばすことです。

こうした行為は、刑法の住居侵入罪（130条）、器物損壊罪（261条）、窃盗罪（235条）に問われることがあります。入居者から損害賠償を求められることもあります（民法709条）。

裁判所の手続きの選び方

支払督促と少額訴訟で求められるのはお金だけです（民事訴訟法368条・382条）。明渡しまで求めるなら通常の訴訟です。訴訟は自分でも起こせます。弁護士や認定司法書士（代理できるのは簡易裁判所の事件の一部）に頼むこともできます。

強制執行の進み方

判決が出ても入居者が出ていかないときは、判決などをもとに執行官に強制執行を申し立てます。執行官は、まず明渡しの催告をして、引渡しの期限を決めます。期限は原則として催告の日から1か月です（民事執行法168条の2）。

催告をすると、その内容と期限が建物に公示書で掲示されます。入居者はその後、部屋の占有を他人に移すことを禁じられます。期限までに出ていかなければ、執行官が明渡しの強制執行をします。

家賃の時効

お金を請求する権利は、請求できると知った時から5年、請求できる時から10年で、時効により消えます（民法166条1項）。家賃は支払日が決まっているので、支払日から5年と考えます。2020年3月以前に結んだ契約の家賃は、改正前の民法の決まりによります（改正法の附則10条）。

時効を止める方法は、民法に決まっています。

• 訴訟や支払督促、調停を起こすと、手続きが終わるまで時効は完成しません。判決などで権利が確定すれば、時効は改めて進み始め、期間は10年です（147条・169条）
• 内容証明などで催告すると、その時から6か月は時効が完成しません。その間に重ねて催告しても延びません（150条）
• 入居者が滞納を認めると、時効はその時から改めて進み始めます（152条）

よくある質問

滞納分を敷金から差し引けますか

入居中でも、大家は敷金を未払いの家賃に充てられます（民法622条の2第2項）。入居者の側から「敷金から引いてほしい」とは求められません。退去のときの精算は敷金と原状回復の決まりに書いています。

出典

1. 民法（e-Gov法令検索）（時効の147条・150条・152条・166条・169条、解除の541条、保証人への情報の458条の2、敷金の622条の2、損害賠償の709条、2017年改正法の附則10条）
2. 民事執行法（e-Gov法令検索）（債務名義の22条、明渡しの強制執行の168条、明渡しの催告の168条の2）
3. 民事訴訟法（e-Gov法令検索）（少額訴訟の368条・370条・373条、支払督促の382条・383条・395条）
4. 刑法（e-Gov法令検索）（住居侵入の130条、窃盗の235条、器物損壊の261条）
5. 最高裁判所 令和4年12月12日判決（令和3年(受)第987号）（保証会社の条項の差止めと、保証会社が払ったときの解除の考え方）
6. 国土交通省 賃貸住宅標準契約書（平成30年3月版・連帯保証人型）（契約の解除の10条と、その解説にある信頼関係破壊の法理）
7. 国土交通省 家賃債務保証業者登録制度（最高裁判決で差し止められた条項を使わないよう求める案内）
8. 日本郵便 内容証明（内容証明が証明する内容）