更新を断る・立ち退きを求めるときの正当事由
普通借家の契約で、大家から更新を断ったり解約を申し入れたりするには、借地借家法28条の「正当の事由」が要ります。更新を断る通知は期間の満了の1年前から6か月前までに出し（26条）、期間の定めのない契約は解約の申入れから6か月で終わります（27条）。
正当の事由があるかどうかは、大家と入居者それぞれが建物を使う必要、これまでの経過、建物の使われ方と状態、立退料の申出を合わせて考えます。最終的には裁判所が決めます。
| 要る場面 | 大家からの「更新しない」通知、「条件を変えなければ更新しない」通知、解約の申入れです。 |
|---|---|
| 通知の時期 | 期間のある契約は満了の1年前から6か月前まで。期間の定めがない契約は申入れから6か月で終わります。 |
| 考える事情 | 双方が建物を使う必要、これまでの経過、建物の利用状況と現況、立退料などの申出です（28条）。 |
| 期間が過ぎたあと | 入居者が使い続け、大家が遅れずに異議を言わなければ、通知をしていても更新したとみなされます。 |
| 立ち退きの話し合い | 大家本人か弁護士がします。資格のない人が請け負って弁護士法72条違反とされた最高裁の決定があります。 |
正当事由が要る場面
28条が正当の事由を求めているのは、大家からする次の3つです。入居者から出ていく場合には要りません。
| 場面 | 条文 | 中身 |
|---|---|---|
| 更新しない通知 | 26条1項 | 期間が満了したら契約を終える、という大家からの通知です。 |
| 条件を変えなければ更新しない通知 | 26条1項 | 家賃などの条件をのまなければ更新しない、という大家からの通知です。 |
| 解約の申入れ | 27条 | 期間の定めがない契約や、法定更新された契約を大家から終わらせる申入れです。 |
2つめの通知は、家賃の見直しと関係します。更新の案内で新しい家賃を提案することと、「新しい家賃でなければ更新しない」と通知することは別のものです。後者は26条の通知として扱われ、正当の事由が要り、出せる時期も26条の期間に限られます。
通知と申入れの時期
- 満了の1年前から6か月前まで「更新しない」か「条件を変えなければ更新しない」と通知できる期間です。法律は書面を求めていませんが、届いた日が後で分かる形で出します。
- 6か月前を過ぎたらこの期間に通知しなかった契約は、同じ条件で更新したとみなされ、期間の定めがない契約に変わります。これが法定更新です。
- 法定更新のあと大家から終わらせるには、27条の解約の申入れをします。申入れの日から6か月で終わりますが、ここでも正当の事由が要ります。
- 期間や6か月が過ぎたあと入居者が使い続けているのに大家が遅れずに異議を言わなければ、更新したとみなされます（26条2項、27条2項）。
又貸しがあって転借人が住んでいる場合は、転借人が使い続けることも、入居者が使い続けることとして扱われます（26条3項）。元の契約を終えるときは、転借人への通知も要ります（34条）。
28条が挙げる事情
28条は、考える事情を次の順に書いています。最初に建物の使用を必要とする事情を置き、「のほか」と続けて、ほかの事情を足していく書き方です。
| 条文の言葉 | 普通の言葉で | 資料の例 |
|---|---|---|
| 建物の使用を必要とする事情 | 大家と入居者（転借人を含む）が、それぞれその建物をどれだけ必要としているか | 自分や家族が住む予定、建て替えや売却の計画。入居者側の住まいや営業の事情として分かっていること |
| 建物の賃貸借に関する従前の経過 | 契約からこれまでのいきさつ | 契約の年数、家賃の改定と更新の履歴、滞納や約束違反の記録、これまでのやり取り |
| 建物の利用状況 | 入居者が建物をどう使っているか | 契約どおりに使っているか、使っていない期間がないか |
| 建物の現況 | 建物の古さや傷み | 築年、耐震性を調べた結果、修繕の見積り |
| 財産上の給付をする旨の申出 | 明渡しの条件や引き換えに、大家がお金などを出す申出（立退料） | 申し出た中身と時期の記録 |
条文は、これらを考えたうえで正当の事由が認められる場合でなければ、通知や申入れはできないと定めています。どの事情の資料も、日付と出どころが分かる形で残しておくと、話し合いでも調停や裁判でも使えます。
立退料の位置づけ
立退料は、28条では「財産上の給付をする旨の申出」として、考える事情の1つに入っています。払えば必ず正当の事由が認められるとは、条文に書かれていません。
額の決め方は法律にありません。建物の使われ方、引っ越しや営業の移転にかかる費用、ほかの事情によって変わるので、相場として示せる数字もありません。額を考えるときは、弁護士や不動産鑑定士に意見を聞く方法があります。
立ち退きの話し合いを誰がするか
立ち退きの話し合いは、大家本人がするか、大家が頼んだ弁護士がします。弁護士でない人が報酬を得る目的で、他人の法律事件について代理や和解などを扱うことを仕事にするのは、弁護士法72条で禁じられています。違反には2年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金があります（77条）。
最高裁判所 平成22年7月20日決定は、弁護士の資格のない者らがビルの持ち主から頼まれ、借主らと交渉して契約を合意で解除させ、部屋を明け渡させた事件です。立ち退きの合意をめぐって、交渉で解決しなければならない法的な争いが生じることがほぼ避けられない案件だとされ、72条違反の罪が成立しました。借主らに不快な思いをさせる振る舞いがあったことなど、この事件の具体的な事情のもとでの判断です。
管理会社に任せている部屋にも、同じ線があります。国交省の標準管理受託契約書のコメントは、更新や家賃の取り立てで入居者が応じずに争いになれば、管理会社はその業務を続けられないと説明しています。家賃増額ナビは、入居者との話し合いや、お知らせ・合意書の作成は引き受けていません。
正当事由なしで終わる契約
期間の満了で終えたい建物は、はじめから定期借家にする方法があります（38条）。書面で契約し、更新がないことを前もって書面を渡して説明すれば、期間の満了で終わります。期間が1年以上なら、満了の1年前から6か月前までに終了の通知が要ります。
法令や契約で取り壊すことが決まっている建物は、取り壊すときに契約が終わる特約を結べます。取り壊す理由を書いた書面ですることが条件です（39条）。
2000年3月1日より前に結んだ住まいの普通借家には、別の制限があります。合意でいったん終えて同じ建物で定期借家を結び直すことが、当分の間できません（定期借家を入れた改正の附則3条）。切り替えを考えるときは定期借家と普通借家の違いを先に確かめてください。
よくある質問
- 値上げに応じない入居者との契約は、どう続きますか
- 26条の通知をしていなければ、満了のあとは同じ家賃のまま法定更新されます。家賃を変える手段としては、更新とは別に32条で増額を請求する手続きがあります（賃料増額請求の仕組み）。
- 入居者から出ていくときにも正当事由は要りますか
- 要りません。28条は大家からの通知と申入れの条件です。入居者から解約するときは、契約書の解約の定めによります。
出典
- 借地借家法（e-Gov法令検索）（26条〜28条、34条、38条、39条と改正附則）
- 弁護士法（e-Gov法令検索）（72条と77条）
- 最高裁判所 平成22年7月20日決定（立ち退きの交渉を請け負った行為と弁護士法72条）
- 国土交通省 賃貸住宅標準管理受託契約書（令和3年4月23日公表）（14条のコメント、争いになった後の管理会社の業務）
