連帯保証人と家賃保証会社

オーナー業の基本掲載 2026年11月10日

2020年4月1日以後に結んだ契約で個人が連帯保証人になるときは、保証する上限の額（極度額）を書面で決めます。決めていないと、保証そのものが無効です（民法465条の2）。極度額は「○○円」や「契約時の月額家賃の○か月分」のように、契約のときに額が分かる形で書きます。

家賃保証会社は法人なので、この極度額の決まりは効きません。保証会社には国交省の任意の登録制度があり、登録している会社の一覧が公開されています。

家賃の保証は根保証

家賃の保証は、これから生じる額の決まっていない債務をまとめて保証する契約で、民法では根保証と呼びます（465条の2）。保証人が個人なら個人根保証で、2020年4月1日に施行された改正民法の決まりが効きます。

保証人が負うのは、未払いの家賃のほか、遅延損害金、原状回復の費用などの損害賠償を含めた全部です。その合計の上限が極度額です。極度額は書面か電子の記録で決める必要があり、口頭の約束では足りません（465条の2第3項で準用する446条2項・3項）。

法務省のパンフレットは、極度額は「○○円」などと明瞭に定めて書面に書くよう説明しています。国交省の賃貸住宅標準契約書（平成30年3月版）は、書き方の例として次の3つを挙げています。

• ○○円（契約時の月額賃料の○か月相当分）
• 契約時の月額賃料の○か月分
• ○○円

極度額をいくらにするかを決めた法律はありません。大家と保証人が合意して書面に書いた額が上限です。

家賃を上げても極度額は変わらない

標準契約書の説明は、極度額は家賃の増減があっても変わらず、契約時の額が使われるとしています。「月額家賃の○か月分」と書いた場合も、基準は契約時の家賃です。

途中で家賃を上げると、同じ極度額で保証される期間は短くなります。値上げの手続きは賃料増額請求の仕組みに書いています。

保証の対象が止まるとき

個人根保証では、次のことが起きると保証する元本が確定し、その後に生じた家賃などは保証の対象から外れます（465条の4第1項）。

• 大家が保証人の財産に強制執行や担保権の実行を申し立て、手続きが始まったとき
• 保証人が破産手続開始の決定を受けたとき
• 入居者か保証人が亡くなったとき

保証人が亡くなったあとは、新しく生じる家賃を保証する人がいなくなります。標準契約書も、入居者か保証人が亡くなったときに元本が確定すると定めています（17条3項）。

大家が保証人に知らせる義務

入居者から頼まれて保証人になった人から求められたら、大家は遅滞なく知らせなければなりません（458条の2）。知らせるのは、家賃などの不払いの有無、残りの額、支払期限が来ている額です。この義務は、保証人が個人でも法人でも同じです。

事務所や店舗のテナントのように、事業のための債務を個人に保証してもらうときは、もう1つ決まりがあります。テナントは保証を頼む相手に、自分の財産と収支、ほかの借金の有無と返済の状況、ほかに出す担保を知らせる義務を負います（465条の10）。

テナントが知らせなかったり事実と違うことを伝えたりして、保証人が誤解して保証したときは、保証人は保証を取り消せます。取り消せるのは、そのことを大家が知っていたか、知ることができたときです。保証人が法人なら、この決まりは効きません。

家賃保証会社の仕組み

家賃保証会社は、入居者から頼まれて家賃などの支払いを保証する会社です。入居者が払わないとき、保証会社が大家に立て替えて払い、あとで入居者に請求します（民法459条）。

保証会社は法人なので、極度額の決まり（465条の2）、保証の対象が止まる決まり（465条の4）、事業の債務の情報提供の決まり（465条の10）は効きません。保証の範囲や手続きは、保証会社との契約で決まります。

国交省は2017年10月25日から、家賃債務保証業者の登録制度を設けています。任意の制度で、登録しなくても保証の仕事はできます。登録業者の一覧は国交省のページで見られます。

最高裁判所 令和4年12月12日判決は、保証会社の契約書にあった2つの条項を、消費者契約法10条に当たるとして差し止めました。家賃が3か月分以上たまると保証会社が催告なしで賃貸借契約を解除できる条項と、一定の条件で明渡しがあったものとみなせる条項です。国交省は登録業者に、これらの条項を使わないよう求めています。滞納のときの流れは家賃の滞納が起きたときの順番に書いています。

連帯保証人と保証会社の違い

2020年3月以前に結んだ保証

2020年3月31日までに結んだ保証契約には、改正前の民法が効きます（改正法の附則21条1項）。極度額の決まりは効きません。

法務省のパンフレットは、施行日のあとに賃貸借と保証をどちらも合意で更新したときは、新しい民法が効くと説明しています。賃貸借だけを合意で更新し、保証は更新しなかったときは、保証は改正前の民法のままです。更新のときに保証人と保証を結び直すなら、極度額を書面に書きます。

よくある質問

保証会社と連帯保証人の両方を付けてもらえますか

両方を付けることを禁じた法律はありません。個人の連帯保証人を付けるなら、保証会社があっても極度額を書面で決めます。

出典

1. 民法（e-Gov法令検索）（保証の書面の446条、情報提供の458条の2・465条の10、求償の459条、個人根保証の465条の2・465条の4、2017年改正法の附則21条）
2. 法務省 賃貸借契約に関する民法のルールが変わります（極度額、元本が確定するとき、改正前の保証の扱い）
3. 法務省 民法の一部を改正する法律（債権法改正）について（2020年4月1日の施行）
4. 国土交通省 賃貸住宅標準契約書（平成30年3月版・連帯保証人型）（連帯保証人の17条と、極度額の書き方の説明）
5. 国土交通省 家賃債務保証業者登録制度（任意の登録制度、告示の施行日、登録業者の一覧、差し止められた条項への対応）
6. 最高裁判所 令和4年12月12日判決（令和3年(受)第987号）（保証会社の契約書の条項の差止め）