入居者から家賃を下げてほしいと言われたら

借地借家法と手続き掲載 2026年11月10日

入居者からの家賃の減額の請求も、借地借家法32条1項にもとづきます。税などの負担が減った、土地や建物の価格や物価が下がった、近所の似た部屋より高くなった、のどれかで今の家賃が不相当になったときに請求できます。大家はその場で応じなくてかまいません。

話し合いがまとまらない間、大家は自分が相当と認める額（多くは今の家賃）を請求できます。あとで裁判で減額が正当と決まれば、受け取りすぎた分に年1割の利息を付けて返します（32条3項）。

減額を求められる理由

32条1項の理由は、値上げのときと同じ3つを反対向きにしたものです。

• 土地や建物にかかる税などの負担が減った
• 土地や建物の価格が下がった。物価などの経済事情が下向きに動いた
• 近所の同じような建物の家賃と比べて高すぎる

条文が挙げているのは、税、価格や物価、近所の家賃です。入居者の収入や暮らし向きの変化は、条文には書かれていません。どの理由で、どんな事実をもとに求めているのかを確かめます。

事務所や店舗のテナントからの減額も同じ条文です。事業用の契約で見るところはテナントから賃料の減額を求められたときにあります。

請求が届いたときの効き方

減額の請求も、相手に届いた時から将来に向かって効きます。請求が正当なら、大家が同意していなくても、届いた時から家賃は相当な額まで下がったものとして扱われます。いくらが相当かは、話し合いでまとまらなければ、最終的には裁判所が決めます。

断っても、請求が届いたことは消えません。断るというのは、額が決まるまで今の家賃を請求し続けるということです。請求の効き方は賃料増額請求の仕組みと同じです。

決まるまでの家賃と、あとで返すときの利息

話し合いがまとまらない間は、大家は自分が相当と認める額を請求できます（32条3項）。多くは今の家賃で、入居者はその額を払います。

あとで裁判で減額が正当と決まり、受け取った額が決まった家賃を超えていたら、超えた分に年1割の利息を付けて返します。利息は、それぞれ受け取った時から付きます。

たとえば月10万円の部屋で、裁判の結果、請求が届いた時から月9万5,000円が相当と決まったとします。その間10万円を受け取っていたら、1か月あたり5,000円を、受け取った時から年10%の利息を付けて返します。決着までの期間が長いほど、返す額は増えます。

断るか応じるかは、この清算の重さも見て決めます。近所の家賃の資料などから見て請求に理由がありそうなら、一部だけ応じる返事もできます。

減額を求められたときの順番

1. 届いた日を記録する書面なら封筒ごと保管し、届いた日を控えます。口頭やメールなら、日時と言われた内容を書き残します。管理会社に届いたときは、管理会社から大家にすぐ伝えてもらいます。
2. 中身を書面で確かめるどの理由で、いくらに、いつから下げてほしいのかを、書面で出してもらいます。
3. 事実を集める近所の似た部屋の募集中の家賃、区や都の家賃の統計、固定資産税の通知の推移、最後に家賃を合意した日と額をそろえます。
4. 契約書の特約を見る減額しない特約、自動で改定する特約、定期借家の改定の特約があるかを確かめます。
5. 書面で返事をする応じる、一部応じる、応じないのどれかを、理由を添えて書面で返します。応じるなら、新しい額と開始月を合意書に書きます。
6. まとまらなければ調停入居者が裁判で減額を求めるには、先に調停を申し立てます（民事調停法24条の2）。大家は簡易裁判所から呼出しを受けて期日に出ます。

入居者が弁護士を立ててきたとき、調停の呼出しが届いたとき、大きな額の減額を求められたときは、弁護士に相談します。調停の進み方は家賃の調停の流れと費用に書いています。

サブリース会社から減額を求められたとき

アパートを一括で借り上げるサブリース会社も、建物の借主です。最高裁判所 平成15年10月21日判決は、サブリースの契約にも32条1項が適用されるとしました。自動で増額する特約などが付いた契約でも、サブリース会社は減額を請求できます。

同じ判決は、減額が相当か、相当な額はいくらかを判断するときは、当事者が家賃を決めた事情を総合的に見るとしています。挙げられているのは、約束した家賃と近所の家賃の関係、転貸事業の収支の見込み、建てた大家の敷金や建築資金の返済の予定などです。

サブリース会社から減額を求められたら、契約したときに受け取った収支の説明資料や、借入れの返済予定表を手元にそろえます。

特約や定期借家があるとき

契約に「家賃を減額しない」特約があっても、普通借家なら入居者は減額を請求できます。最高裁判所 平成16年6月29日判決は、地代の事件で、こうした特約は減額の請求を妨げないとしました。特約は、相当な額を決めるときの事情として考慮されます。

自動改定特約がある建物の賃貸借で減額を求められたときは、最高裁判所 平成20年2月29日判決により、最後に当事者が合意した家賃から判断されます。特約で上がった家賃だけを前提にはしません。

定期借家で「借賃の改定に係る特約」があるときは、32条を使わないので、入居者は減額を請求できません（38条9項）。特約の扱いは増額しない特約と自動で上がる特約に書いています。

よくある質問

入居者が自分で減らした額しか振り込んでこないときは

合意か裁判で決まるまでは、大家は相当と認める額を請求できます（32条3項）。足りない分は払われていない家賃として請求できるので、その旨を書面で伝えます。

一度減額に応じたら、あとで戻せますか

下げた家賃も、税や物価、近所の家賃が動いて不相当になれば、32条で増額を請求できます。法律に回数の決まりはありません。

出典

1. 借地借家法（e-Gov法令検索）（32条1項・3項、38条9項）
2. 民事調停法（e-Gov法令検索）（24条の2の調停前置）
3. 最高裁判所 平成15年10月21日 第三小法廷判決（平成12(受)573）（裁判所）（サブリースの契約にも32条1項が適用されること、減額の判断で見る事情）
4. 最高裁判所 平成16年6月29日 第三小法廷判決（平成15(受)751）（裁判所）（減額しない特約があっても減額請求は妨げられないこと）
5. 最高裁判所 平成20年2月29日 第二小法廷判決（平成18(受)192）（裁判所）（自動改定特約がある場合の減額請求は最後に合意した家賃から判断すること）