家賃収入の確定申告と経費の基本
家賃の収入は不動産所得で、収入の合計から必要経費を引いた額が所得です。会社員で給与を1か所から受けている人は、家賃など給与以外の所得が年20万円を超えると確定申告が要ります。
青色申告にすると、帳簿のつけ方に応じて最高65万円・55万円・10万円を所得から差し引けます。65万円と55万円の控除が使えるのは、貸付けが事業的規模（貸室ならおおむね10室以上、独立した家ならおおむね5棟以上）の場合です。この記事は、国税庁のタックスアンサー（2026年4月1日現在の法令等）にもとづいています。
| 所得の計算 | 収入の合計から必要経費を引いた額が不動産所得 |
|---|---|
| 収入に入るもの | 家賃のほか、礼金・権利金・更新料、返さない敷金・保証金、共益費として受け取る電気代や水道代など |
| 経費になるもの | 固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費、建物や土地を買うための借入金の利子など |
| 申告が要る会社員 | 給与を1か所から受け、給与以外の所得が20万円を超える人など |
| 事業的規模 | 貸室はおおむね10室以上、独立した家はおおむね5棟以上が目安 |
| 青色申告の控除 | 事業的規模なら最高65万円または55万円、それ以外は最高10万円。65万円と55万円は期限内の申告が条件 |
不動産所得に入る収入
国税庁は、不動産所得の金額を、総収入金額から必要経費を引いた額としています。総収入金額に入るのは、毎月の家賃だけではありません。
- 家賃、地代
- 礼金、権利金、名義書換料、更新料
- 敷金や保証金のうち、返さないことになっている部分
- 共益費などの名目で受け取る電気代、水道代、掃除代
土地や建物を売ったときのお金は不動産所得に入らず、別の所得として扱われます。
経費になるもの、ならないもの
必要経費は、家賃の収入を得るのに直接かかった費用です。その年に支払いの義務が確定した額を、その年の経費にします。
| 費用 | 扱い |
|---|---|
| 固定資産税 | 貸している部分は経費。自宅など業務に使わない部分は経費にならない |
| 損害保険料 | 経費 |
| 減価償却費 | 経費。建物や設備の取得費を、年数に分けて経費にする |
| 修繕費 | 経費。価値を高める支出は資本的支出で、減価償却で経費にする |
| 建物や土地を買うための借入金の利子 | 経費。ただし不動産所得が赤字のとき、土地を買うための利子にあたる部分は、給与など他の所得と差し引きできない |
| 自宅と共通の費用 | 業務に直接要した分を、取引の記録などで明らかに区分できる場合だけ経費 |
| 生計を一にする親族に払う家賃や給与 | 経費にならない（青色事業専従者給与を除く） |
| 所得税、住民税、罰金 | 経費にならない |
固定資産税の動きと家賃の関係は固定資産税が上がったときの家賃に書いています。
修繕費と資本的支出の分け方
建物の修理にかけたお金でも、価値を高める部分などは資本的支出です。その年の経費にはできず、減価償却で年数に分けて経費にします。国税庁は資本的支出の例として次のものを挙げています。
- 避難階段の取付けなど、物理的に付け加えた部分の金額
- 用途を変えるための模様替えなど、改造や改装に直接かかった金額
- 部品を高品質・高性能のものに取り替えたとき、通常の取替えの金額を超える部分
次のどちらかに当たれば、確定申告で修繕費として経費にできます。
- 1つの修理の金額が20万円未満のとき、またはおおむね3年以内の周期で行う修理のとき
- 資本的支出か修繕費か分からない金額が60万円未満のとき、または前年末の取得価額のおおむね10%以下のとき
入居者との間で誰が修繕するかは、修繕の義務と費用の分け方に書いています。
事業的規模かどうかで変わること
貸付けが事業といえる規模かは、社会通念上、事業と呼べる程度の規模で行われているかで判断します。建物の貸付けでは、次のどちらかに当たれば、原則として事業として扱われます。
- アパートや貸間で、貸せる独立した部屋がおおむね10室以上
- 独立した家の貸付けで、おおむね5棟以上
| 項目 | 事業的規模 | それ以外 |
|---|---|---|
| 建物の取壊しや除却の損失 | 全額を経費にできる | その損失を引く前の不動産所得の額まで |
| 回収できなくなった家賃 | 回収できなくなった年の経費にする | 家賃を収入に入れた年にさかのぼって計算し直す |
| 家族に払う給与 | 青色事業専従者給与・白色の事業専従者控除が使える | 使えない |
| 青色申告特別控除 | 要件を満たせば最高65万円または55万円 | 最高10万円 |
滞納された家賃を回収できなかったときの扱いが変わるので、家賃の滞納への対応と合わせて読むと流れがつながります。
青色申告の手続きと控除
- 承認申請書を出す青色申告をしたい年の3月15日までに、税務署に青色申告承認申請書を出します。1月16日以後に新しく貸付けを始めたときは、始めた日から2か月以内です。
- 帳簿をつける55万円の控除には、正規の簿記（一般には複式簿記）での記帳が要ります。それ以外の帳簿なら控除は10万円です。
- 期限内に申告する翌年3月15日までに、貸借対照表と損益計算書を付けて申告します。期限を過ぎると、55万円・65万円の控除は受けられません。
- 65万円にするなら電子で出す55万円の要件に加えて、e-Taxで申告するか、帳簿を優良な電子帳簿として保存していれば、控除は最高65万円です。
- 帳簿と書類を残す帳簿と決算の書類は原則7年、請求書や見積書などは5年保存します。
青色申告にすると、純損失を翌年から3年間繰り越せるなどの特典もあります。
国税庁のタックスアンサー（No.1373）は、事業的規模の青色申告特別控除の扱いを令和8年分（2026年分）までのものとして書いています。2027年分以後の扱いは、申告の前に国税庁の最新の説明で確かめてください。
自分の物件や支出がどの扱いに当たるかの個別の判断は、税務署か税理士に確かめてください。
出典
- 国税庁 No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）（所得の計算と、収入に入るもの、経費の例）
- 国税庁 No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分（5棟10室の目安と、事業的規模で変わる扱い）
- 国税庁 No.2210 やさしい必要経費の知識（経費になるものとならないもの、家事関連費、借入金の利子）
- 国税庁 No.1379 修繕費とならないものの判定（資本的支出の例と、修繕費にできる基準）
- 国税庁 No.1900 給与所得者で確定申告が必要な人（給与以外の所得が20万円を超える人）
- 国税庁 No.2070 青色申告制度（承認申請の期限、特典、帳簿の保存期間）
- 国税庁 No.2072 青色申告特別控除（65万円・55万円・10万円の要件と期限内の申告）
