固定資産税が上がったときの家賃（2027年度の評価替え）
固定資産税の土地と家屋の評価額は3年ごとに見直され（評価替え）、2024年度の次は2027年度です。土地や建物の税などの負担が増えることは、借地借家法32条が挙げる家賃の値上げの理由の1つに当たります。
ただ、税が増えた分をそのまま家賃に上乗せできるとは、条文に書いてありません。前回家賃を決めた時から税がどれだけ増えたかを通知書で数字にしておくと、近所の家賃や物価の動きと並べて説明できます。
| 評価替え | 3年ごと。2024年度の次は2027年度。間の2年は原則として価格を据え置きます。 |
|---|---|
| 税率 | 固定資産税は標準で1.4%。23区の都市計画税は0.3%です。 |
| 住宅用地の特例 | 住宅1戸あたり200㎡までの部分は課税標準が評価額の6分の1、超える部分は3分の1です。 |
| 家賃との関係 | 税などの負担の増減は32条の値上げの理由の1つ。増えた分をそのまま足せるとは限りません。 |
| 見る書類 | 毎年届く納税通知書と課税明細書。23区では6月1日に発送されています。 |
評価替えの仕組みと2027年度
地方税法は、固定資産税の評価を見直す年を「基準年度」と呼び、昭和33年度から3年ごとと決めています。2024年度（令和6年度）が基準年度で、2025年度と2026年度はその価格を原則として据え置きました。次の基準年度が2027年度（令和9年度）です。地価が下がった地域では、据え置きの年でも評価額を下げる修正ができます。
土地と家屋では、評価のしかたが違います。
| 評価のしかた | 評価替えでの動き | |
|---|---|---|
| 土地 | 宅地は地価公示価格などの7割を目安に評価します（総務省）。 | 地価の動きが評価額に映ります。 |
| 家屋 | 同じ家屋をその時点で新しく建てる費用（再建築価格）に、建ててからの年数による減り方（経年減点補正）を掛けて評価します。 | 増築などのない家屋は、見直した価格と前の価格の低い方を使います（横浜市の説明）。 |
このため、増築などのない古い建物は、評価替えで家屋の評価額が上がることはありません。評価替えで税が増えるときは、土地の分が中心です。家屋の評価の基準は2026年6月に改正され、2027年度分の固定資産税から使われます。
土地の税は一度に上がらない
土地の評価額が上がっても、税をかける元の額（課税標準額）はすぐには評価額に追いつきません。少しずつ近づける仕組み（負担調整措置）があるからです。総務省の説明では、2024年度から2026年度までの住宅用地は、前年度の課税標準額に、評価額に特例の率を掛けた額の5%を足していく形で引き上げています。
そのため、評価替えのあと数年かけて税が増えていく土地もあります。2027年度からの仕組みは、総務省の発表で確かめてください。23区には、都が独自に設けた軽減もあり、2024年度から2026年度までの措置として案内されています。
住宅用地の特例
住まいの建っている土地は、課税標準額が小さくなります（地方税法349条の3の2）。アパートやマンションの敷地も対象です。
| 区分 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地（住宅1戸あたり200㎡までの部分） | 評価額の6分の1 | 評価額の3分の1 |
| 一般住宅用地（200㎡を超える部分） | 評価額の3分の1 | 評価額の3分の2 |
アパートのように1つの敷地に何戸もある場合は、200㎡に戸数を掛けた面積までが小規模住宅用地です。店舗や事務所だけの建物の敷地には、この特例がありません。1階が店舗で上が住まいの建物は、住まいの割合によって扱いが変わるので、課税明細書の区分の欄で確かめます。
通知書と課税明細書で見るところ
固定資産税は、その年の1月1日の所有者にかかります。納税通知書と一緒に、土地と家屋ごとの課税明細書が届きます。23区は東京都が課税していて、2026年度分は6月1日に発送されました。欄の名前は市区町村で少しずつ違います。
- 価格（評価額）を見る3年ごとに決まる土地と家屋の価格です。2024年度と2027年度の数字を並べると、評価替えでどれだけ動いたかが分かります。
- 課税標準額を見る税をかける元の額です。住宅用地の特例と負担調整措置が反映されています。毎年の動きはここに出ます。
- 税額を年ごとに並べる固定資産税と都市計画税を、土地と家屋に分けて書きます。前回家賃を決めた年の税額も並べます。
- 住宅用地の区分を見る小規模住宅用地と一般住宅用地の面積の内訳が載っています。
評価額が近所の土地や家屋と比べて釣り合っているかは、縦覧の期間（23区は4月1日から第1期の納期限まで）に確かめられます。昔の通知書が手元にないときは、市区町村（23区は都税事務所）で評価証明書などを取れます。
1部屋あたりの税の増え方の計算例
税の増え方を部屋ごとの数字に直すと、家賃と並べやすくなります。数字はすべて架空です。
| 2019年度 | 2026年度 | 2027年度（仮） | |
|---|---|---|---|
| 土地の税（固定資産税＋都市計画税） | 160,000円 | 180,000円 | 216,000円 |
| 家屋の税（固定資産税＋都市計画税） | 140,000円 | 120,000円 | 114,000円 |
| 合計 | 300,000円 | 300,000円 | 330,000円 |
| 1部屋あたり（年） | 37,500円 | 37,500円 | 41,250円 |
| 1部屋あたり（月） | 3,125円 | 3,125円 | 約3,438円 |
この例では、2027年度の税は2026年度より年30,000円増え、1部屋あたり年3,750円、月にすると約313円です。全部の部屋の広さが違うときは、戸数でなく床面積で割り振ります。
前回家賃を決めたのが2019年度なら、比べる相手は2019年度の税です。この例では、土地の税が増えた一方で家屋の税が減ったため、2026年度までの合計は変わっていません。評価替えの年だけを見ると、増え方を大きく見てしまうことがあります。
税の増加を値上げの説明に使うとき
32条は、家賃が税などの負担の増減によって「不相当となったとき」に増減を請求できるとしています。税が増えたことは理由の1つですが、それだけで今の家賃が不相当になったかは、近所の家賃や経済事情の動きと合わせて見られます。まとまらなければ、最終的には裁判所が決めます。
同じ条文は、税が下がったときに入居者が減額を求める根拠にもなります。増えた年だけでなく、前回家賃を決めた時からの通しの数字を出しておくと、説明が一貫します。ほかの数字との並べ方は値上げの幅を決めるときに見る数字に書きました。
税額の数字は、家賃をいくら上げるかの答えではありません。上げる額は大家が決め、入居者と話し合います。
出典
- 地方税法（e-Gov法令検索）（341条の基準年度、349条の3の2の住宅用地の特例、702条の3の都市計画税の特例）
- 固定資産税の概要（総務省）（標準税率、土地と家屋の評価の方法、負担調整措置、家屋の評価基準の改正）
- 固定資産税・都市計画税（土地・家屋）（東京都主税局）（23区の税率、通知書の発送、評価替えと据え置き、縦覧、都の軽減）
- 固定資産の価格の決定（横浜市）（家屋の評価替えで見直し前と後の低い方を使うこと）
- 借地借家法（e-Gov法令検索）（32条の租税その他の負担の増減）
