近所の家賃相場の調べ方
近所の家賃相場は、SUUMO、アットホーム、LIFULL HOME'Sなどの検索画面で、自分の部屋と駅・築年・広さ・間取りが近い募集中の部屋を集めて調べます。家賃を1㎡あたりに直し、真ん中の値（中央値）を取ると、自分の部屋の家賃と比べられます。
出てくるのは募集の家賃で、貸す側が出している希望の額です。実際に決まった家賃とは違うことがあります。比べた結果は、借地借家法32条が挙げる値上げの理由のうち、近所の似た建物の家賃との比較を説明する材料として使えます。
| 使う道具 | 不動産情報サイトの検索画面。区や市の平均や動きは公的な統計で見ます。 |
|---|---|
| そろえる条件 | 駅と駅からの徒歩分、建物の種類、築年、広さ、間取り。 |
| 比べ方 | 管理費・共益費の扱いをそろえて1㎡あたりに直し、中央値を取ります。 |
| 募集と成約 | 募集の家賃は希望の額で、決まった家賃とは違うことがあります。 |
| 事務所・店舗 | 坪あたりの月額で比べ、共益費が込みか別かをそろえます。 |
自分の部屋の条件を書き出す
探す前に、比べる元になる自分の部屋の条件を1枚に書きます。下の表は架空の例です。
| 項目 | 例 |
|---|---|
| 最寄り駅と徒歩分 | ○○駅 徒歩8分 |
| 建物の種類と構造 | 鉄筋コンクリート造のマンション、5階建ての3階 |
| 築年 | 2008年 |
| 広さと間取り | 25.0㎡、1K |
| 今の家賃 | 家賃78,000円、管理費4,000円 |
| 前回家賃を決めた時 | 2019年4月の入居時 |
広さは測り方で数字が変わります。区分マンションの登記の面積は壁の内側の線で測ります（不動産登記規則115条）。壁の中心の線で測った面積より小さく出るので、契約書や募集の面積がどちらで測ったものかを見て、なるべくそろえます。
不動産情報サイトで似た部屋を集める手順
サイトの検索画面では、駅や地域、家賃、間取り、広さ、築年数、駅からの徒歩分などで絞り込めます。物件のページは、自分の目で見て書き写します。
- 地域を決める最寄り駅を中心に、隣の駅くらいまでにします。駅からの徒歩分は、自分の部屋の前後5分ほどに絞ります。
- 建物の種類と築年をそろえるマンションかアパートかを分けます。築年は前後5年ほどにします。
- 広さと間取りをそろえる広さは前後5㎡ほど、間取りは同じものにします。
- 条件に合う部屋を書き写す建物名、階、広さ、家賃、管理費、築年、駅からの分数、礼金やフリーレント（最初の何か月か家賃を取らない条件）の有無、見た日を表にします。同じ部屋が複数のサイトや会社から出ていることがあるので、重ねて数えないようにします。
- 1㎡あたりに直す家賃と管理費を足し、広さで割ります。管理費を入れない比べ方でもかまいませんが、自分の部屋とそろえます。
- 中央値を取る1㎡あたりの額を小さい順に並べ、真ん中の値を取ります。件数が偶数なら、真ん中の2つの平均です。
- 見た日とサイトの名前を残す募集は日々入れ替わります。いつ、どこで見た数字かを書いておくと、あとで入居者に見せるときにも使えます。
集めた数字は、近所の募集との差の計算に入れると、差の割合を出せます。家賃増額ナビでは、今の家賃を決めた時からの物価・税の変化、近所の募集、これまでの経緯を1部屋ずつA4の3枚にまとめた家賃の根拠シートを、1部屋9,800円で作っています。上げる額は書きません。
1㎡あたりの家賃と中央値の計算例
上の架空の部屋（25.0㎡、家賃と管理費で82,000円）と、近所で見つけた6件の募集を比べた例です。数字はすべて架空です。
| 部屋 | 広さ | 家賃＋管理費 | 1㎡あたり |
|---|---|---|---|
| E | 25.0㎡ | 85,000円 | 3,400円 |
| B | 25.5㎡ | 87,000円 | 3,412円 |
| F | 27.0㎡ | 94,000円 | 3,481円 |
| C | 22.8㎡ | 80,000円 | 3,509円 |
| D | 26.4㎡ | 93,000円 | 3,523円 |
| A | 24.0㎡ | 85,000円 | 3,542円 |
6件なので、3番目のF（3,481円）と4番目のC（3,509円）の平均、3,495円が中央値です。自分の部屋は82,000円を25.0㎡で割って3,280円です。3,280円は3,495円より215円低く、割合にすると約6.2%低い計算です。
平均でなく中央値を使うのは、1件だけ飛び抜けて高い部屋や安い部屋があっても、値が引っぱられにくいからです。件数が少ないと、1件の入れ替わりで中央値が動きます。条件を少しゆるめて件数を増やすか、数か月おいて見直します。
募集の家賃と、決まった家賃の違い
サイトに出ているのは募集の家賃です。入居者が決まるときに、家賃が下がったり、フリーレントが付いたりすることがあります。礼金の有無も、実際に入る人の負担を変えます。書き写すときに条件も一緒に残しておくと、比べるときに差を説明できます。
実際に決まった家賃（成約の家賃）は、募集のサイトには出ません。管理を任せている管理会社があれば、同じ建物や近所で最近決まった家賃を聞いてみる方法もあります。
募集の家賃は、新しく入る人向けの家賃です。今住んでいる入居者の家賃を考えるときは、それとは別の考え方があります。継続賃料と新規賃料の違いにまとめました。
公的な統計で地域の動きを見る
統計は、個々の部屋と比べるより、地域全体の動きを見るのに向いています。
| 資料 | 分かること | 使うときの注意 |
|---|---|---|
| 住宅・土地統計調査（総務省統計局） | 市区町村ごとの借家の1か月あたり家賃など | 5年ごとの調査で、最新は2023年10月1日時点。古い借家も含んだ平均です。 |
| 消費者物価指数の民営家賃（総務省統計局） | 全国と東京都区部の家賃の動き | 毎月公表。額ではなく、基準の年を100とした指数です。 |
| 不動産情報ライブラリ（国土交通省） | 地価公示・都道府県地価調査、不動産の取引価格 | 家賃の相場ではなく、地価の動きを見るのに使います。 |
| 不動産会社の公表レポート | 主要都市の募集家賃の平均の動き（例：アットホームの募集家賃動向） | 会社ごとに集め方が違います。同じ会社の数字どうしで比べます。 |
事務所・店舗の家賃の調べ方
事務所の募集は、坪（約3.3㎡）あたりの月額で書かれていることがあり、共益費が込みか別かも物件ごとに違います。㎡と坪のどちらかにそろえ、共益費の扱いもそろえてから比べます。
- 事務所は、駅からの距離と築年のほか、1フロアの広さと、ビル全体の規模をそろえます。
- 店舗は、1階と2階以上を混ぜずに、階をそろえます。
- 保証金や敷金の月数、償却、フリーレントの月数も書き写します。
地域全体の動きは、事務所を扱う不動産会社の公表データで見られます。三鬼商事は、東京ビジネス地区などの平均賃料と平均空室率を毎月公表しています。住まいとの違いはビル・店舗の家賃の見直しが住まいと違うところに書きました。
出典
- 借地借家法（e-Gov法令検索）（32条の近所の家賃との比較）
- 不動産登記規則（e-Gov法令検索）（115条、建物の床面積の測り方）
- 令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）（市区町村ごとの家賃の統計、調査の時点と周期）
- 消費者物価指数（総務省統計局）（全国と東京都区部の民営家賃の動き）
- 不動産情報ライブラリ（国土交通省）（地価公示・都道府県地価調査と取引価格）
- 全国主要都市の賃貸マンション・アパート募集家賃動向 2026年9月（アットホーム）（会社の公表レポートの例）
- オフィスマーケット（三鬼商事）（事務所の地区ごとの平均賃料と空室率）
