値上げの幅を決めるときに見る数字

値上げの前に調べること掲載 2026年11月10日

値上げの幅を考えるときに並べる数字は4つです。近所の似た部屋の募集の1㎡あたり中央値と今の家賃の差、前回家賃を決めてからの年数、その間の物価と家賃の統計の動き、税や管理の費用の増え方です。借地借家法32条には、何%まで上げてよいという上限がありません。

どの数字も、それだけで上げる額を決めるものではありません。額は大家が決めて入居者と話し合い、まとまらなければ最終的には裁判所が決めます。

比べる起点は前回家賃を決めた時

最高裁判所 平成20年2月29日判決は、家賃の増減を判断する基準を示しました。当事者が実際に合意した直近の家賃を基にして、その合意の時から請求の時までの経済事情の変動などを考えるというものです。自動で家賃が上がる特約のある契約で、借主が減額を求めた事件です。

数字を並べるときも、入居の時か前回の改定の時など、入居者と家賃を決めた時を起点にします。契約書や覚書で日付と額を確かめ、そこから今までの年数を出します。条文には、前回から何年たてば請求できるという決まりはありません。年数は、その間に税や物価がどれだけ動いたかを読むための物差しです。

近所の募集との差

自分の部屋と駅・築年・広さ・間取りが近い募集中の部屋を集め、1㎡あたりの家賃に直して中央値を取ります。集め方は近所の家賃相場の調べ方にまとめました。

架空の例です。25.0㎡の部屋の家賃と管理費が82,000円なら、1㎡あたり3,280円です。近所の6件の中央値が3,495円なら、今の家賃は中央値より215円、割合で約6.2%低い計算です。差の割合は、（中央値－今の額）÷中央値で出します。近所の募集との差の計算でも出せます。

募集の家賃は新しく入る人向けの額です。不動産鑑定評価基準は、賃貸借を続けている特定の当事者の間で成り立つ家賃を継続賃料と呼び、新しく貸すときの家賃と分けています。近所の募集との差がそのまま上げ幅になるわけではありません。違いは継続賃料と新規賃料の違いに書きました。

物価と家賃の統計の動き

総務省統計局の消費者物価指数は毎月公表され、全国と東京都区部の数字があります。全体の物価を表す総合と、民営家賃の項目を、前回家賃を決めた月と最新の月で比べます。指数の変化率は、（最新の指数÷前回の指数－1）で出します。

消費者物価指数は2025年を100とする基準に改められています。長い期間を比べるときは、統計局の時系列データで同じ基準にそろった数字を使います。地価の動きは、国土交通省の不動産情報ライブラリで、近くの地点の地価公示や都道府県地価調査を前回の年と今年で比べます。

統計は地域が広く、自分の部屋の家賃の動きと同じとは限りません。近所の募集との差と並べて、全体の流れとして使います。

税と管理の費用の増え方

固定資産税と都市計画税は、課税明細書の税額を前回家賃を決めた年と今年で並べ、1部屋あたりに直します。計算のしかたは固定資産税が上がったときの家賃にあります。

管理会社への委託料、共用部分の電気代や清掃費、保険料なども、同じように年ごとに並べられます。32条がはっきり挙げているのは「租税その他の負担」で、管理や修繕の費用がどこまでこれに当たるかは、条文に書いてありません。共益費で受け取っている費用は、家賃と分けて考えます（共益費・管理費の見直し）。

数字を1枚に並べた例

集めた数字を、前回と今の2列で並べます。下の表はすべて架空の数字です。

この例では、物価の総合と税は約1割動き、民営家賃の指数は約2%、近所の募集は今の家賃より約6%高い位置にあります。数字ごとに動きの大きさが違うので、どれを重く見るかで考える幅も変わります。前回の時点の近所の募集の記録がない場合は、空欄のままにしておき、推測で埋めません。

同じ建物でも部屋ごとに並べる

アパートやマンションの1棟では、入居の時期によって部屋ごとに家賃が違い、前回家賃を決めた時も違います。2015年に入った部屋と2023年に入った部屋では、起点からの物価や税の動きが別の数字です。表は部屋ごとに作り、近所の募集との比較も、その部屋の広さと間取りに合わせます。

事務所や店舗は、坪あたりの月額で並べ、共益費を含めるかどうかを近所の募集とそろえます。物価の統計に加えて、事務所を扱う不動産会社が公表している地区ごとの平均賃料や空室率も並べられます。

入居者に見せるときは、この表に出典と見た日を添えます。見せ方は入居者への説明で見せる資料にあります。

額そのものを専門家に出してもらうとき

不動産鑑定士は、継続賃料を求める方法として、差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法などを組み合わせます。どれも鑑定士が鑑定評価の中で使う方法です。額そのものについて専門家の判断がほしいときは、不動産鑑定士に継続賃料の鑑定を頼めます。費用と頼み方は家賃の鑑定の費用と頼み方にまとめました。

家賃増額ナビでは、今の家賃を決めた時からの物価・税の変化、近所の募集、これまでの経緯を1部屋ずつA4の3枚にまとめた家賃の根拠シートを、1部屋9,800円で作っています。上げる額は書きません。

よくある質問

空いている部屋の募集家賃を上げるときも、この数字が要りますか

空室を新しく貸すときの家賃は、新しい契約の条件として大家が決められ、32条の請求ではありません。近所の募集の中央値は、募集の額を決める材料としても使えます。

建物の全部の部屋を同じ割合で上げてもよいですか

32条の請求は契約ごとです。部屋ごとに前回家賃を決めた時と今の家賃が違うので、同じ割合にするかどうかも、部屋ごとの数字を見てから決めます。

出典

1. 借地借家法（e-Gov法令検索）（32条の3つの事情、上限の定めがないこと）
2. 最高裁判所 平成20年2月29日判決（裁判所）（直近に合意した家賃を基に、その時からの変動を考えること）
3. 消費者物価指数（総務省統計局）（全国と東京都区部の総合と民営家賃、2025年基準）
4. 不動産情報ライブラリ（国土交通省）（地価公示・都道府県地価調査）
5. 継続賃料にかかる鑑定評価上の課題整理（国土交通省、PDF）（不動産鑑定評価基準の継続賃料の定義と、継続賃料を求める方法）