継続賃料と新規賃料の違い
新規賃料は、その部屋や区画を今新しく貸すとしたら付く家賃です。継続賃料は、今の借主との契約が続いていることを前提に、その当事者の間で成り立つ家賃です。国交省の不動産鑑定評価基準は2つを分けています。継続賃料は、前回家賃を合意した時点からの税や価格、近所の家賃の変化に、契約の経緯を合わせ、当事者の間の公平を見て決めるとしています。
そのため、近所の募集の家賃が上がっていても、続いている契約の家賃は同じ幅では上がらないことが多くあります。相場の伸びと同じ率の値上げを求めても、調停や裁判でその通りに認められるとは限らないのは、この違いによります。
| 新規賃料 | 今新しく貸すとしたら付く家賃。募集の家賃は、こちらを考える材料です。 |
|---|---|
| 継続賃料 | 続いている契約で、今の当事者の間で成り立つ家賃。更新や改定、32条の請求で問題になるのはこちらです。 |
| 出発点 | 前回、当事者が家賃を合意した時点（直近合意時点）とその額。最高裁 平成20年2月29日判決も同じ考え方です。 |
| 手法 | 差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法。不動産鑑定士がこれらを関連づけて額を決めます。 |
| 上がり方 | 差額の一部だけを配分する、前回合意した額から始めるといった考え方なので、新規賃料までは届かないことがあります。 |
| 大家がそろえるもの | 前回合意した日と額、その後の固定資産税、近所の募集、物価の動きの資料。 |
新規賃料と継続賃料を並べる
| 項目 | 新規賃料 | 継続賃料 |
|---|---|---|
| 意味 | 新しく賃貸借の契約を結ぶときに成り立つ家賃 | 続いている賃貸借で、特定の当事者の間で成り立つ家賃 |
| 出てくる場面 | 空いた部屋や区画の募集、新しい借主との契約 | 更新や契約途中の改定、借地借家法32条の増減の請求、調停・裁判 |
| 見るもの | 今の時点の近所の新しい契約の例、土地と建物の価格、利回り | 直近合意時点からの変化、契約の経緯、改定の経緯、契約の内容 |
| 鑑定の手法 | 積算法、賃貸事例比較法、収益分析法 | 差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法 |
募集の家賃は、借り手を探すために貸主が出す条件です。新規賃料そのものではありませんが、新規賃料を考えるときの材料の1つです。成約した家賃は募集の家賃と違うことがあり、募集の家賃だけで新規賃料を言い切ることはできません。
継続賃料は前回の合意から数える
不動産鑑定評価基準は、継続賃料を、今の家賃を前提に、当事者が今の家賃を合意して適用し始めた時点（直近合意時点）から後の変化を見て決めるとしています。見る変化は、税などの公租公課、土地と建物の価格、近所の家賃の動きなどです。
これに、契約を結んだ経緯、家賃を改定してきた経緯、契約の内容を合わせ、当事者の間の公平に気をつけて決めます。借地借家法32条が挙げる事情（税などの負担、土地や建物の価格などの経済事情、近所の同じような建物の家賃）も、この期間の変化として見ます。
最高裁判所 平成20年2月29日判決も同じ考え方です。家賃が自動で改定される特約のある契約で、借主が減額を求めた事件です。最高裁は、特約で上がったあとの家賃ではなく、当事者が実際に合意した直近の家賃を出発点にするべきだとしました。
どの時点が直近合意時点にあたるかは、契約書や更新の書類、覚書から確かめます。合意の形によって見方が分かれるときは、最終的には裁判所が決めます。
継続賃料を求める手法
基準は、建物とその敷地の継続賃料を、次の手法で求めた試算の額を関連づけて決めるとしています。どれも不動産鑑定士が使う手法です。
| 手法 | 考え方 |
|---|---|
| 差額配分法 | 今の時点の新規賃料と今の家賃の差のうち、貸主に帰属する部分を契約の内容や経緯から判断し、今の家賃に足し引きする |
| 利回り法 | 直近合意時点の、土地と建物の価格に対する純賃料の割合（利回り）を踏まえ、今の価格に掛けて、必要な経費を足す |
| スライド法 | 直近合意時点の純賃料に、その後の地価や物価、所得などの変動率を掛けて、必要な経費を足す |
| 賃貸事例比較法 | 似た不動産の賃貸借の例と比べる。改定の経緯など、継続賃料に特有の事情を比べる |
純賃料は、家賃から、税や維持管理の費用など貸し続けるのに必要な経費を除いた部分です。
手法を物件に当てはめて額を出すのは不動産鑑定士の仕事です。報酬を得て他人のために家賃の額を判定して示すには、不動産鑑定業者の登録が要ります（不動産の鑑定評価に関する法律2条・33条）。
相場が上がっても継続賃料の上がり方が小さいわけ
差額配分法は、新規賃料と今の家賃の差の全部ではなく、貸主に帰属する部分だけを今の家賃に足します。差がそのまま埋まるわけではありません。
利回り法とスライド法は、直近合意時点の家賃や利回りから始めます。契約したときの家賃が近所より低かった場合は、その低さを出発点に変化を見るので、近所の新しい契約の家賃との差が残ることがあります。
基準が見るように求める契約の経緯や改定の経緯は、事情によって上げる側にも下げる側にも働きます。相場が下がる時期には、続いている契約の家賃が相場と同じ幅では下がらないこともあります。
都心の事務所では、三鬼商事の公表資料で、都心5区の平均賃料が2026年9月時点で1坪23,985円、前年同月より13.72%高くなっています。これは募集中の区画の家賃の平均で、新規の側の数字です。今入っているテナントの家賃を同じ率で上げる根拠には、そのままではなりません。ビルの家賃の見直しで住まいと違う点はビル・店舗の家賃の見直しが住まいと違うところにまとめています。
見直しの前に手元にそろえる資料
継続賃料は直近合意時点からの変化で考えるので、大家の側でそろえる資料もそこから決まります。
- 契約書、更新の書類、家賃を改定したときの覚書（前回合意した日と額が分かるもの）
- 前回合意した年からの固定資産税・都市計画税の通知
- 近所の同じような建物の募集の家賃（見た日と出典を残す）
- 物価や家賃の統計（総務省の消費者物価指数など）
- 修繕や設備の更新の記録
家賃増額ナビでは、近所で募集中の似た区画の坪単価と統計を1区画ずつまとめた賃料の根拠シートを、1区画29,800円で作っています。上げる額は書きません。
話し合いがまとまらず調停や裁判に進むときは、これらに加えて不動産鑑定士の鑑定評価書を出すことがあります。費用と頼み方は家賃の鑑定の費用と頼み方にあります。
よくある質問
- 新規賃料と継続賃料、どちらの鑑定を頼むか
- 続いている契約の家賃を見直すときに求めるのは継続賃料です。空いた区画を新しく貸すときの家賃なら新規賃料です。鑑定を頼むときに、何のための鑑定か（更新の改定、調停に出す、募集の条件を決める）を伝えます。
出典
- 国土交通省 不動産鑑定評価基準（新規賃料と継続賃料の定義、直近合意時点、継続賃料を求める手法）
- 最高裁判所 平成20年2月29日判決（裁判所）（直近合意賃料を出発点にするとした判決）
- 借地借家法（e-Gov法令検索）（32条の原文）
- 不動産の鑑定評価に関する法律（e-Gov法令検索）（2条の鑑定評価と不動産鑑定業の定義、33条の登録）
- 三鬼商事 最新オフィスビル市況 2026年10月号（東京ビジネス地区）（2026年9月時点の都心5区の平均賃料）
