ビル・店舗の家賃の見直しが住まいと違うところ

ビル・店舗の家賃掲載 2026年11月10日

事務所や店舗の家賃も、住まいと同じ借地借家法32条（家賃の増減を求める権利を定めた条文）で見直せます。理由になるのは、税などの負担が増えたとき、土地や建物の価格などの経済事情が動いたとき、近所の同じような建物の家賃と比べて安くなったときです。どれかに当たれば、契約の途中でもテナントに増額を求められます。

住まいと違うのは、テナントが会社や事業者なら消費者契約法が効かないことと、家賃に消費税がかかることです。契約書には賃料改定の条項や定期借家、保証金の定めが入っていることが多く、家賃は1坪あたりの単価で比べます。金額が大きく、テナントが移るときの費用も大きいので、話がまとまらなければ調停や不動産鑑定士の鑑定まで進むことも考えておきます。

借地借家法32条はビルにも同じに効く

借地借家法の借家の章は、建物の賃貸借なら住まいでも事務所・店舗でも同じに効きます。除かれるのは、一時使用のためと明らかな賃貸借だけです（40条）。

32条の増額の請求も同じです。契約に「家賃を変えることがある」と書いていなくても、契約期間の途中でも求められます。効くのは請求したあとの家賃で、さかのぼって上げることはできません。一定の期間は増額しないという特約があれば、その期間は増額を求められません。

ビルの契約には、物価や税に合わせて家賃を改定するといった条項が入っていることがあります。最高裁判所 平成15年10月21日判決は、32条1項は強行法規（契約で外せない規定）で、家賃が自動で上がる特約があってもその適用を外せないとしました。この事件は借りている側が減額を求めたもので、条項があってもテナントからの減額の請求は止められません。

テナントが事業者なら消費者契約法は効かない

消費者契約法が守る「消費者」は個人で、事業として、または事業のために契約する場合は含みません（2条）。会社や、店や事務所を営むために借りる個人事業主は消費者ではないので、この法律は効きません。

住まいでは、敷引きや更新料の条項が消費者契約法10条で無効かどうか争われます。最高裁判所 平成23年3月24日判決は、居住用の部屋の敷引きについて、高すぎれば無効になるという物差しを示しました。事業用の契約にはこの法律の物差しが当てはまらず、契約書の条項がそのまま話の出発点です。

借地借家法のうち、借主に不利な特約を無効とする決まりは事業用でも効きます。更新を断る通知や解約の申入れの決まり（26条から29条）に反してテナントに不利な特約は無効です（30条）。32条1項は先の最高裁判決のとおり強行法規なので、一定の期間増額しない特約を除き、32条の請求を外す特約は効きません。

家賃に消費税がかかる

事務所や店舗の家賃は消費税の課税の対象です。住まいの家賃は、契約で住宅用と明らかにされているものが非課税です。契約に用途が書いていなくても、使われ方から住宅用と明らかなものは非課税です。貸す期間が1か月に満たない場合などは除きます。事業用では、返さない保証金や権利金、更新料も課税の対象です。値上げの額を伝えるときは、税抜きか税込みかを書き分けます。

契約書で先に読む条項

ビル・店舗の契約書は住まいより条項が多く、見直しの進め方を左右します。値上げを考えたら、まず次の条項を探します。

定期借家には、住まいと違う点がもう1つあります。期間の途中でも、転勤や療養などやむを得ない事情があれば借主から解約できる決まり（38条7項）は、床面積200㎡未満の住まいに限られます。事務所・店舗の定期借家には当てはまりません。定期借家の家賃の扱いは定期借家と普通借家で違う家賃の見直しにまとめています。

坪単価で比べる

事務所や店舗の家賃は、1か月・1坪あたりの単価で話します。1坪は約3.3㎡です。近所の募集と比べるときは、次の点をそろえないと比べられません。

• 共益費を含んだ額か、別の額か
• 消費税を含んだ額か
• 契約面積の測り方（壁の中心から測るか、内側で測るか）
• 保証金の月数や、フリーレント（家賃を払わなくてよい期間）があるか

保証金やフリーレントは、毎月の家賃と合わせて借りる側の負担を決めます。国交省の不動産鑑定評価基準も、保証金などの一時金の運用益や償却の額は、毎月の家賃と合わせて実質の賃料を作るとしています。

都心の事務所の動きは、仲介会社や調査会社の公表資料で日付つきで確かめられます。三鬼商事の公表資料では、都心5区の2026年9月時点の平均空室率は1.85%、平均賃料は1坪23,985円です。平均賃料は32か月続けて上がっています。

この平均賃料は募集中の区画の家賃の平均で、今入っているテナントの家賃の平均ではありません。集計の対象は都心5区の事務所ビル2,565棟で、小さなビルの動きと同じとは限りません。自分のビルと比べるときは、同じ駅の近くで広さや築年数の近い区画の募集を自分で並べます。

家賃増額ナビでは、近所で募集中の似た区画の坪単価と統計を1区画ずつまとめた賃料の根拠シートを、1区画29,800円で作っています。上げる額は書きません。

テナントが移るときの費用

事務所や店舗のテナントが移るときは、新しい区画の内装工事、出ていく区画の原状回復、新しい保証金、引っ越し、取引先への住所変更のお知らせなどの費用がかかります。値上げを受けるか移るかを、テナントはこうした費用と比べて決めます。

大家の側も、テナントが出ると、区画が空いている間の家賃と、次のテナントを探す費用、フリーレントの分を失います。上げる額で増える収入と、出ていかれたときの損を並べて考えます。空いた区画の埋め方は空室が続くときに見直すことに書きました。

話し合いがまとまらないとき

増額の請求を受けたテナントは、裁判で決まるまでは自分が相当と考える額を払えば足ります。あとで増額が認められれば、足りなかった分に年1割の利息を付けて払います（32条2項）。

家賃の増減は、裁判の前にまず調停を申し立てます（民事調停法24条の2）。申し立てる先は、建物の所在地の簡易裁判所か、当事者が合意で決めた所在地の地方裁判所です（同法24条）。家賃の調停には、両方が書面で同意すれば、調停委員会が決めた条項に従う仕組みもあります（同法24条の3）。

金額が大きいビルや店舗では、不動産鑑定士に継続賃料の鑑定を頼み、その鑑定評価書を出して話す形も選べます。続いている契約の家賃がどう考えられるかは継続賃料と新規賃料の違いにあります。

長く入っているテナントの賃料を時期を分けて見直す考え方は長く住んでいる入居者の家賃、据え置いたときと見直したときの損得の並べ方は据え置きを望むオーナーへの説明の材料にあります。

出典

1. 借地借家法（e-Gov法令検索）（30条、32条、38条、40条の原文）
2. 消費者契約法（e-Gov法令検索）（2条の消費者の定義、10条）
3. 民事調停法（e-Gov法令検索）（24条、24条の2、24条の3）
4. 最高裁判所 平成15年10月21日判決（裁判所）（32条1項は強行法規で、自動増額の特約でも外せないとした判決）
5. 最高裁判所 平成23年3月24日判決（裁判所）（居住用の敷引きと消費者契約法10条）
6. 国税庁 No.6225 地代、家賃や権利金、敷金など（事業用の家賃と返さない一時金の消費税、住まいの家賃が非課税になる条件）
7. 国土交通省 不動産鑑定評価基準（一時金と実質賃料の関係）
8. 三鬼商事 最新オフィスビル市況 2026年10月号（東京ビジネス地区）（2026年9月時点の都心5区の空室率と平均賃料）