家賃を上げられる理由（借地借家法32条の3つの事情）

値上げの前に調べること掲載 2026年11月10日

家賃を上げる理由として法律が挙げているのは3つです。土地や建物の税などの負担が増えたこと、土地や建物の価格や物価などの経済事情が動いたこと、近所の似た建物の家賃と比べて安くなったことです（借地借家法32条）。どれかで今の家賃が釣り合わなくなっていれば、契約の途中でも、契約書に値上げの決まりがなくても、大家から値上げを求められます。

条文に上げ幅の上限はありません。今の家賃が「不相当」かどうかで決まり、入居者との話し合いでまとまらなければ、最終的には裁判所が決めます。

借地借家法32条に書いてあること

借地借家法32条1項は、家賃の増減を求める権利を定めた条文です。家賃が次のどれかによって「不相当となったとき」に、貸主も借主も、将来に向かって家賃の増減を請求できるとしています。同じ条文が、入居者から家賃を下げてほしいと求める根拠にもなります。

3つのどれか1つに当たれば請求できます。全部がそろわなくても構いません。借入れの返済額が増えた、収入が減ったといった大家個人の事情は、3つの事情として条文に出てきません。入居者に説明するときも、この3つの事情に沿って資料を並べることになるので、手元の数字がどれに当たるかを先に分けておきます。

修繕の費用が上がったことは条文に名指しされていません。物価の統計の「設備修繕・維持」の動きを、経済事情の数字の1つとして並べることはできます（大規模修繕と家賃、区分マンションの管理費・修繕積立金が上がったとき）。

税などの負担が増えた場合

土地と建物にかかる固定資産税と都市計画税が中心です。固定資産税の評価額は3年ごとに見直され、次の見直しは2027年度です。税が増えた分を、そのまま家賃に足せるとは条文に書いてありません。どれだけ増えたかを通知書から数字で出し、ほかの事情と合わせて説明します。計算のしかたは固定資産税が上がったときの家賃に書きました。

地価と物価の動き

地価は、国土交通省の不動産情報ライブラリで、地価公示と都道府県地価調査の価格を地点ごとに見られます。物価は、総務省統計局が毎月公表する消費者物価指数で、全国と東京都区部の動きが分かります。消費者物価指数には民営家賃という項目もあり、家賃全体の動きも追えます。条文は「その他の経済事情」と幅を持たせているので、地価と物価のほかの動きが入る余地もあります。

近所の似た部屋と比べる

「近傍同種」は、近所にある、種類や規模の似た建物という意味です。駅からの距離、築年、広さ、間取りをそろえた部屋の家賃を集め、1㎡あたりに直して比べます。手順は近所の家賃相場の調べ方にまとめました。

募集中の部屋の家賃は、新しく入る人向けの家賃です。今住んでいる入居者の家賃を、そこまで一度に上げられるとは限りません。

前回家賃を決めた時からの変化を見る

最高裁判所 平成20年2月29日判決は、家賃の増減を判断する基準を示しました。当事者が実際に合意した直近の家賃を基にして、その合意の時から請求の時までの経済事情の変動などを考えるというものです。自動で家賃が上がる特約のある契約で、借主が減額を求めた事件です。

このため、3つの事情は、入居の時や前回の改定の時など、入居者と家賃を決めた時からどれだけ動いたかで見ます。契約書や覚書で、その日付と額を確かめておきます。前回から何年たてば請求できるという決まりは、条文にはありません。比べ方の例は値上げの幅を決めるときに見る数字にあります。

契約の途中でも、更新を待たずに求められる

条文には「契約の条件にかかわらず」とあります。普通借家（更新のある普通の賃貸借）なら、契約期間の途中でも、更新の時を待たずに値上げを求められます。契約書に家賃の改定の条項がなくても同じです。

国土交通省の賃貸住宅標準契約書（契約書のひな形）の第4条は、32条と同じ3つの事情を挙げて当事者が協議の上で家賃を改定できるとしています。この形の条項がある契約でも、32条による請求は別に使えます。

さかのぼっては上げられない

条文の「将来に向かって」は、請求した時から先の家賃が対象という意味です。過去の月の家賃を、あとから上げることはできません。

請求した時は、あとで意味を持ちます。話し合いがまとまらず、裁判で増額が正当と確定すると、入居者はそれまで払った額との不足分に年1割の利息を付けて払う決まりです（32条2項）。書面で求めておくと、いつ、どの額を求めたかが残ります。

値上げを求められない場合

• 一定の期間は家賃を増額しないという特約（不増額特約）がある場合。その期間中は増額を求められません（32条1項ただし書）。
• 定期借家（更新のない賃貸借）で、家賃の改定についての特約がある場合。32条は使えず、契約の決まりに従います（38条9項）。
• 一時使用のための賃貸借であることが明らかな場合。借家についての章そのものが使えません（40条）。

どれに当たるかは契約書で確かめます。見るところは値上げの前に賃貸借契約書で見るところに書きました。

入居者に伝える前にそろえること

多くの値上げは、話し合いで決まります。更新に合わせるなら3か月前までを目安に、書面で、理由の資料を添えて伝え、その場で返事を求めない形にすると、入居者が考える時間を取れます（法律の期限ではありません）。伝える順番は値上げを伝える時期と順番に、長く住んでいる方への伝え方は長く住んでいる入居者の家賃に、高齢の方への伝え方は高齢の入居者に値上げを伝えるときにまとめています。

話し合いがまとまらないとき

値上げを求められた入居者は、話し合いがまとまらない間、自分が相当と認める額を払えば足ります（32条2項）。多くの場合は今の家賃のままです。値上げに応じないことだけを理由に、出ていってもらえるわけではありません。

家賃の増減を裁判で争う前には、まず調停を申し立てます（民事調停法24条の2）。申し立てる先は、建物の所在地の簡易裁判所か、当事者が合意で決めたその所在地の地方裁判所です（同法24条）。調停を飛ばして訴えても、裁判所は原則として調停に回します。流れは家賃の調停の流れと費用にあります。話し合いや調停の代理は弁護士に頼めます。額によっては認定司法書士も代理できます。

よくある質問

事務所や店舗の家賃でも同じですか

同じです。借地借家法は住まいでも事務所・店舗でも、建物の賃貸借に同じように効きます。違いはビル・店舗の家賃の見直しが住まいと違うところにまとめました。

出典

1. 借地借家法（e-Gov法令検索）（32条の3つの事情と2項の利息、38条9項、40条の原文）
2. 民事調停法（e-Gov法令検索）（24条の2、家賃の増減の訴えの前の調停）
3. 最高裁判所 平成20年2月29日判決（裁判所）（直近に合意した家賃を基に判断すること）
4. 賃貸住宅標準契約書 平成30年3月版（国土交通省、PDF）（第4条の家賃の改定の条項）
5. 不動産情報ライブラリ（国土交通省）（地価公示・都道府県地価調査を見る道具）
6. 消費者物価指数（総務省統計局）（全国と東京都区部の物価と民営家賃の動き）