賃料増額請求の仕組み（借地借家法32条）

借地借家法と手続き掲載 2026年11月10日

賃料増額請求は、借地借家法32条（家賃の増減を求める権利を定めた条文）にもとづいて、大家が入居者やテナントに家賃の値上げを求めることです。税などの負担、土地や建物の価格や物価、近所の似た建物の家賃のどれかから見て今の家賃が不相当になっていれば、契約の途中でも請求できます。

請求は相手に届いた時から、将来に向かって効きます。相手が納得しなければ、話し合い、調停、訴訟の順に進みます。

32条1項に書いてあること

32条1項は、家賃が次のどれかによって「不相当となったとき」に、貸主も借主も家賃の増減を請求できると定めています。

• 土地や建物にかかる税などの負担が増えた、または減った
• 土地や建物の価格が上がった、または下がった。物価などの経済事情が動いた
• 近所の同じような建物の家賃と比べて、安すぎる、または高すぎる

どれか1つに当たれば請求できます。理由ごとの資料の集め方は家賃を上げられる理由に書いています。

条文には「契約の条件にかかわらず」とあります。契約書に値上げの決まりがなくても、契約期間の途中でも請求できます。住まいでも、事務所や店舗でも同じです。

条文のただし書は、一定の期間は家賃を上げないという特約があれば、その定めに従うとしています。この特約がある間は、増額を請求できません。

請求は相手に届いた時から効く

増額の請求は、相手の承諾を待つ申込みとは違います。請求の意思表示が相手に届いた時点で、家賃が相当な額まで上がる効果が生じます。民法97条1項は、意思表示は相手に届いた時から効力を生じると定めています。

このように、一方の意思表示だけで法律上の効果が生じる権利を「形成権」と呼びます。賃料増額請求の権利はその1つです。

上がるのは相当な額までです。請求した額が高すぎれば、相当な額の分だけ上がったものとして扱われます。いくらが相当かで争いになれば、最終的には裁判所が決めます。

条文の「将来に向かって」のとおり、届く前の期間にさかのぼっては上げられません。お知らせに「4月分から」と書いても、相手に届いたのが5月10日なら、効くのは5月10日からです。

決まるまでの家賃と年1割の利息

入居者が増額に納得しないとき、話し合いや裁判で決まるまでの間は、入居者は自分が相当と認める額を払えば足ります（32条2項）。多くは今の家賃を払い続けます。これは法律が認めた払い方で、滞納にはあたりません。

大家が今の家賃の受け取りを断ると、入居者はその家賃を法務局に供託できます（民法494条）。供託すると、その分の家賃の支払いは済んだものとされます。

裁判で増額が正当と確定し、払われた額が足りなかったときは、入居者は不足分に年1割の利息を付けて払います。利息は、それぞれの支払日の後から付きます。

たとえば月8万円を9万円にする請求をして、判決で月8万8,000円と決まったとします。その間に入居者が8万円を払い続けていたなら、1か月あたり8,000円の不足分に、支払日の後から年10%の利息を付けて払ってもらえます。

書面で請求し、内容証明で残す

請求のしかたは法律で決まっておらず、口頭でも請求はできます。ただ、効くのは届いた時からなので、いつ届いたかがあとで争われることがあります。届いた日を証明できる形で出します。

日本郵便の内容証明は、いつ、どんな内容の文書を、誰から誰に出したかを証明する制度です。配達証明を付けると、届いた日も証明されます。インターネットで出せるe内容証明もあります。裁判所の調停申立書の記載例も、書面で申し入れたときは、その書面が相手に届いた日を書くよう求めています。

書面には次のことを書きます。お知らせの文例は値上げのお知らせの書き方と文例にあります。

• 建物と部屋（所在地、建物名、部屋番号）
• 契約の日と、今の家賃
• 求める家賃の額と、いつから求めるか
• 理由（税などの負担、価格や物価、近所の家賃のどれに当たるか）
• 出した日と、貸主の名前

内容証明が証明するのは、文書を出した事実と中身です。求めた額が相当かどうかまでは証明しません。

話し合いから訴訟までの流れ

1. お知らせと話し合い更新の前などにお知らせを出し、理由と資料を見せて話し合います。合意できたら、新しい額と開始月を書面に残します。
2. 書面での請求合意できないときは、増額を求める書面を内容証明郵便と配達証明で送ります。
3. 調停の申立て家賃の増減で訴える前には、まず調停を申し立てます（民事調停法24条の2）。申し立てる先は、建物の所在地の簡易裁判所です。調停を飛ばして訴えると、裁判所は原則として事件を調停に回します。
4. 調停裁判官と調停委員が双方の話を聞き、合意を目指します。合意して調書に書かれると、裁判上の和解と同じ効力を持ちます。
5. 訴訟調停が成立しなかったときは訴えます。調停が終わった通知を受けてから2週間以内に訴えれば、調停を申し立てた時に訴えたものとして扱われます（民事調停法19条）。
6. 判決裁判所が相当な家賃の額を決めます。増額が認められれば、請求が届いた時からの不足分を、利息とともに受け取ります。

申立ての手数料や期日の進み方は家賃の調停の流れと費用に書いています。

32条が使えない契約

次の契約では、32条による増額の請求ができないか、条件が違います。

定期借家の扱いは定期借家と普通借家で違う家賃の見直しに書いています。

入居者からの減額請求も同じ条文

32条は大家だけの権利ではありません。入居者やテナントも、同じ理由で減額を請求できます。減額のときは、決まるまでの間、大家が相当と認める額を請求でき、受け取りすぎた分はあとで年1割の利息を付けて返します（32条3項）。対応の順番は入居者から家賃を下げてほしいと言われたらにあります。

よくある質問

前に値上げしたばかりでも請求できますか

法律に回数や間隔の決まりはありません。相当かどうかは、最後に合意した家賃と、その時からの事情の変化で見られます。不動産鑑定評価基準も、継続している家賃は最後に合意した時点からの変化を見るとしています。

増額の請求をしたあとも、今の家賃を受け取ってよいですか

受け取れます。入居者が相当と認める額を払うのは32条2項が認めた払い方です。受け取らないと、入居者は供託できます。

出典

1. 借地借家法（e-Gov法令検索）（32条1項〜3項、38条9項、40条）
2. 民法（e-Gov法令検索）（97条1項の意思表示が届いた時の効力、494条の供託）
3. 民事調停法（e-Gov法令検索）（19条、24条、24条の2の調停前置）
4. 内容証明（日本郵便）（内容証明が証明すること、配達証明、e内容証明）
5. 説明・記載例（調停申立書・賃料増減額請求）（裁判所）（申し入れた日として書面が届いた日を書くこと）
6. 不動産鑑定評価基準（国土交通省）（継続している家賃を最後に合意した時点から見ること）