家賃の値上げを伝える時期と順番
家賃の値上げを伝える時期に、法律で決まった期限はありません。借地借家法32条（家賃の増減を求める権利を定めた条文）は、契約の途中でも、将来に向かって家賃の増額を求められると定めています。求めた効き目は、お知らせが入居者に届いた時から先に生じます。
時期は大家が選びます。更新に合わせるなら、更新日の3か月前までにお知らせが届くようにすると、入居者が考える時間を取れます。この3か月は目安で、法律の期限ではありません。
| 法律の期限 | ありません。契約の途中でも求められ、届いた時から先に効きます。さかのぼって上げることはできません。 |
|---|---|
| 更新に合わせる | 更新日の3か月前までに届けるのが目安です。法律の期限ではありません。 |
| 途中で求める | 新しい家賃を始める月を、届いた日から1〜2か月以上先にすると、入居者が考える時間を取れます。 |
| 伝える順番 | 契約書を確かめ、材料をそろえ、管理会社と分担を決めてから、入居者に書面で伝えます。 |
| 1年前から6か月前 | 更新しない旨などを伝える通知の期間です。値上げのお知らせの期限とは別の決まりです。 |
法律が決めていることと決めていないこと
32条が決めているのは、値上げを求められる場合と、その効き目の向きです。理由は、税などの負担が増えた、土地や建物の価格や経済事情が動いた、近所の似た建物の家賃と比べて安くなった、の3つです。どれかで今の家賃が不相当になれば、契約の条件にかかわらず求められます。
何か月前までに知らせるかは、32条にも民法にも書かれていません。求める意思は相手に届いた時から効き目を生じます（民法97条1項）。32条は「将来に向かって」と定めているので、届く前の月の家賃をさかのぼって上げることはできません。
例外が2つあります。契約に「一定の期間は家賃を増額しない」という特約があれば、その期間は求められません（32条1項ただし書）。定期借家で家賃の改定の決め方を契約に書いてあれば、32条は使わず、契約の定めに従います（38条9項）。どちらも値上げの前に賃貸借契約書で見るところで確かめます。
更新の1年前から6か月前という期間
借地借家法26条には、期間の満了の1年前から6か月前までという期間が出てきます。これは、更新しないこと、または条件を変えなければ更新しないことを伝える通知の期間です。この通知には正当の事由が要ります（28条）。
家賃を上げたいので話し合いたい、というお知らせは、この通知とは別のものです。更新日までに新しい家賃で合意できなくても、大家が26条の通知をしていなければ、契約は前と同じ条件で更新されたとみなされます。更新のあとも、32条で増額を求めることはできます。
更新に合わせるか、途中で求めるか
| 項目 | 更新に合わせる | 契約の途中で求める |
|---|---|---|
| 時期 | 更新日に合わせる。2年契約なら2年に1度 | いつでも。増額しない特約の期間を除く |
| 入居者から見て | 更新の書類と一緒に考えられる | 予定していない時期に届く |
| 合意できないとき | 更新しない旨の通知がなければ、前と同じ条件で更新されたとみなされる | 今の家賃のまま契約が続く |
| その先 | 話し合い、調停、訴訟で決める | 話し合い、調停、訴訟で決める |
固定資産税の通知で負担が増えたと分かったときのように、理由がはっきりした時点で途中に求める方法もあります。更新まで1年以上あるときは、途中で求めるか、更新を待つかを比べて決めます。
ビルや店舗のテナントが会社なら、家賃を年度の予算に入れていることがあります。予算を組む時期より前に届くようにすると、テナントが社内で話を通す時間を取れます。
伝える前にすることの順番
- 契約書を確かめる契約期間と更新日、家賃の改定の条項、増額しない特約、定期借家かどうかを見ます。
- 材料をそろえる近所で募集中の似た部屋の家賃、物価や家賃の統計、固定資産税の通知など、32条の事情に当たる事実を集めます。
- 上げる額といつからを決める額を決めるのは大家です。管理会社や不動産鑑定士の意見を聞くこともできます。
- 管理会社と分担を決める管理会社に任せている部屋は、誰の名前で、どの書面で出し、誰が問い合わせを受けるかを先に決めます。
- 入居者に書面で伝える今の家賃、新しい家賃、いつから、理由、問い合わせ先、回答の期限を書いて届けます。
- 質問に答える根拠を聞かれたら資料を見せ、その場で返事を求めません。
- 合意を書面に残す合意書か更新契約書に、新しい家賃といつからを書きます。
管理会社に任せている部屋で、大家が入居者に直接連絡すると、窓口が2つに分かれます。入居者はどちらに返事をすればよいか分からなくなるので、伝える前に分担を決めます。決めておく中身は管理会社に任せている部屋の家賃の見直しにあります。
更新に合わせるときの日程の目安
| 時期 | すること |
|---|---|
| 更新日の6か月前 | 契約書を確かめ、近所の募集や税の通知を集め始める |
| 5か月前から4か月前 | 上げるかどうか、いくらにするかを決める。管理会社がいれば分担を決める |
| 3か月前まで | お知らせが入居者に届くようにする |
| 2か月前から1か月前 | 返事を受け、質問に答え、話し合う |
| 更新日まで | 合意したら、更新契約書か合意書に新しい家賃を書く |
この日程は目安で、法律で決まった期限ではありません。契約書に更新の手続きの時期が書いてあれば、そちらに合わせます。
届いた日を後で示せるよう、手渡しなら受け取りの日付と署名をもらい、郵便なら記録の残る方法で送ります。書き方と内容証明郵便の使い方は値上げのお知らせの書き方と文例にあります。
契約の途中で求めるとき
途中で求めるときは、お知らせに「何年何月分から」と新しい家賃の始まりを書きます。届いた翌月からと書くこともできますが、入居者が考える時間がほとんど残りません。届いた日から1〜2か月以上先の月にしておくと、話し合いの時間を取れます。
話し合いがまとまらないまま、その月が来ても、入居者は自分が相当と考える額を払えば足ります（32条2項）。その後の流れは入居者に値上げを断られたときにまとめています。
同じ建物で何部屋も見直すとき
| やり方 | 向いている場合 | 気を付けること |
|---|---|---|
| 更新の順に1部屋ずつ | 部屋ごとに更新日がばらばら | 部屋によって伝える時期がずれる。理由が同じなら、どの部屋にも同じ資料を使う |
| 同じ時期にまとめて | 税の負担が増えたなど、建物全体に同じ理由がある | 更新日でない部屋は途中で求める形になる。返事や質問が同じ時期に集まる |
どちらを選んでも、部屋ごとの額や理由の違いは説明できるようにしておきます。入居者どうしで話が伝わることもあるためです。
よくある質問
- 口頭で伝えるだけでもかまわないか
- 法律は、値上げを求める形を決めていません。ただ、口頭だけでは、いつ、いくらを求めたかを後で示せません。お知らせは書面で届けます。
- 更新のときなら、理由がなくても上げられるか
- 入居者が合意すれば、新しい家賃で更新できます。合意がないまま増額を求めるには、32条の事情のどれかで今の家賃が不相当になっていることが要ります。
出典
- 借地借家法（e-Gov法令検索）（26条の更新の通知の期間、28条の正当の事由、32条の増減の請求、38条9項の定期借家の特約）
- 民法（e-Gov法令検索）（97条1項、意思表示が相手に届いた時から効き目を生じること）
