値上げの前に賃貸借契約書で見るところ

値上げの前に調べること掲載 2026年11月10日

値上げを考えたら、まず賃貸借契約書で、普通借家か定期借家か、賃料改定の条項、一定の期間は増額しないという特約の有無を確かめます。定期借家で家賃の改定の決まりがあればその決まりに従い、増額しない特約があればその期間は値上げを求められないからです。

期間と更新の時期、共益費の条項、連帯保証人の極度額も、値上げの段取りと結果に関わります。最初の契約書だけでなく、更新の契約書や覚書も一緒に見ます。

そろえる書類

• 最初の賃貸借契約書と重要事項説明書
• 更新のときに交わした契約書や合意書
• 家賃や共益費を変えたときの覚書、お知らせの控え
• 定期借家なら、契約の前に渡した「更新がない」ことの説明の書面
• 保証会社を使っているなら、その保証の契約書

管理会社に任せている部屋は、管理会社が原本や控えを持っていることがあります。書類を見て、入居者と最後に家賃を決めた日と額を書き出しておきます。今の家賃が釣り合っているかは、その時からの変化で見るためです（家賃を上げられる理由に詳しく書きました）。

普通借家か定期借家か

定期借家（更新のない賃貸借）は、書面で契約し、契約の前に「更新がなく期間の満了で終わる」ことを書面を渡して説明したものです（借地借家法38条1項・3項）。この説明がなければ、更新しないという定めは無効で、普通借家と同じ扱いです（38条5項）。表題が「定期建物賃貸借契約書」でも、説明の書面がそろっているかまで見ます。

国土交通省の定期賃貸住宅標準契約書（契約書のひな形）は、38条9項の特約の書き方の例を2つ載せています。期間中は家賃を改定せず32条を使わないとする書き方と、何年ごとに算定式で改定し32条を使わないとする書き方です。こうした特約のある定期借家では、期間中に特約と違う値上げは求められません。再契約のときに新しい家賃を話し合います。違いは定期借家と普通借家で違う家賃の見直しにまとめました。

賃料改定の条項の読み方

家賃の改定についての書き方は契約ごとに違います。下の表の「書き方の例」は、条項の形を短くまとめた架空の例です。1行目は国土交通省の賃貸住宅標準契約書の第4条3項と同じ内容です。

自動で上がる特約のある契約で、借主が32条で減額を求めた事件があります。最高裁判所 平成20年2月29日判決は、特約で上がる前に当事者が実際に合意した直近の家賃を基に判断するとしました。特約の扱いは増額しない特約と自動で上がる特約に書きました。

特約の文言が上の例とずれているとき、どれに当たるかは文言と契約の経緯で決まります。読み方に迷う特約は、値上げを求める前に弁護士に見てもらうと確かです。

期間と更新の時期

普通借家の値上げは、32条により、更新を待たずに求められます。更新に合わせて求めるときは、次の決まりも頭に入れておきます。

• 更新しない、または条件を変えなければ更新しないという通知は、期間の満了の1年前から6か月前までにします。この通知をしないと、前と同じ条件で更新したものとみなされます（26条1項）。
• 大家からこの通知をするには、借地借家法28条の「正当の事由」が要ります。値上げに応じないことだけを理由に更新を断れるわけではありません。
• 値上げの話がまとまらないことだけで、期間の満了とともに契約が終わるわけではありません。値上げの話は32条の手続きで続けます。

あわせて、入居者が解約するときの予告の期間（1か月前など）も見ておきます。退去されたときの損得を考えるときに使います（値上げで退去されたときの損得）。更新料の条項がある契約は、更新料の額と計算のもとになる家賃も確かめます。

共益費と、家賃のほかに払ってもらうもの

賃貸住宅標準契約書の第5条4項は、共用部分の維持管理の費用が増減して共益費が不相当になったときは、協議の上で改定できるとしています。家賃と共益費のどちらを見直すのかで、根拠にする数字が変わります。共益費の見直しは共益費・管理費の見直しにあります。駐車場が別の契約になっているなら、そちらの契約書も見ます。

連帯保証人と保証会社

個人が連帯保証人の契約では、保証人が負う上限（極度額）が書いてあるかを見ます。民法465条の2は、個人が将来の家賃などをまとめて保証する契約に極度額を定めることを求め、定めがなければ効力がないとしています。家賃の保証にこの決まりが及ぶようになったのは、2020年4月に施行された民法改正からです。

家賃を上げても、極度額は増えません。さらに民法448条2項は、保証の契約のあとに借主の債務が重くなっても、保証人の負担は重くならないと定めています。値上げのあとの家賃の滞納を保証人にどこまで求められるかは、弁護士に確かめてください。

保証会社を使っている場合は、保証の契約に、家賃を変えたときの届け出や手続きが書いてあるかを見ます。詳しくは連帯保証人と家賃保証会社にあります。

見たことを1枚に書き出す

1. 契約の種類普通借家か定期借家か。定期借家なら説明の書面の有無も。
2. 期間と満了日次の満了日と、その1年前から6か月前までの日付。
3. 最後に家賃を決めた日と額入居時か、前回の改定の時か。根拠の書類の名前も。
4. 改定の条項と特約条文の番号と文言をそのまま書き写します。
5. 共益費と駐車場額と、改定の条項の有無。
6. 保証連帯保証人の極度額か、保証会社の名前と契約の要点。

この1枚があれば、近所の家賃や税の数字を集めるときに、比べる起点がぶれません。

出典

1. 借地借家法（e-Gov法令検索）（26条の更新の通知、28条の正当の事由、32条、38条の定期借家と9項の特約）
2. 民法（e-Gov法令検索）（448条2項の保証人の負担、465条の2の極度額）
3. 賃貸住宅標準契約書・定期賃貸住宅標準契約書 平成30年3月版（国土交通省、PDF）（第4条の改定の条項、第5条の共益費、38条9項の特約の記載例と解説）
4. 「賃貸住宅標準契約書」等の改定について（国土交通省、PDF）（民法改正で個人根保証に極度額が必要になったこと、施行は2020年4月1日）
5. 最高裁判所 平成20年2月29日判決（裁判所）（自動で上がる特約のある契約で、直近に合意した家賃を基にすること）