管理会社に任せている部屋の家賃を見直すとき
管理会社に任せている部屋でも、家賃を変えるかどうかと新しい額を決めるのは、貸主である大家です。国交省の賃貸住宅標準管理受託契約書では、賃貸借契約の更新は管理会社が大家を代理する業務の1つで、行う前に大家と協議して承諾を求めることになっています（14条）。
見直しを始める前に、手元の管理受託契約で更新と家賃の扱いを確かめ、部屋ごとの情報を管理会社から取り寄せます。
| 額を決める人 | 大家です。管理会社は案と根拠を出し、大家の承諾を得て更新の手続きを進めます。 |
|---|---|
| 最初に見る書類 | 管理受託契約書と、契約の前に受け取った説明の書面です（賃貸住宅管理業法13条・14条）。 |
| 取り寄せる情報 | 部屋ごとの契約の中身と履歴、同じ建物や近所の募集と成約、定期報告です。 |
| 大家が用意する資料 | 固定資産税の納税通知書と課税明細書、修繕の記録、自分で見た近所の募集です。 |
| 争いになったら | 入居者が応じず争いになった後は、管理会社はその業務を続けられません。大家本人か弁護士が当たります。 |
管理受託契約で確かめるところ
賃貸住宅管理業法でいう「管理業務」は、点検や修繕をする維持保全と、家賃・敷金・共益費などのお金の管理です（2条2項）。国交省の解釈・運用の考え方は、賃貸借契約の更新に関する業務を、この管理業務の外にある業務として挙げています。更新や家賃の見直しを管理会社がどこまでするかは、管理受託契約の中身で決まります。
国交省の標準管理受託契約書を例に、見るところを並べました。実際の契約書は会社ごとに違うので、同じ項目を手元の契約書で探します。
| 箇所 | 標準の書き方 | 手元の契約書で確かめること |
|---|---|---|
| 頭書（3）管理業務の内容 | 点検・清掃、修繕、家賃の徴収、その他の業務を表に書きます。 | 更新の事務が業務に入っているか |
| 14条 代理権の授与 | 賃貸借契約の更新は、管理会社が大家を代理します。行う前に大家と協議し、承諾を求めます。 | 家賃を変える更新に、大家の承諾が要るか |
| 頭書（5）管理業務に要する費用 | 管理報酬のほかにかかる費用を書く欄で、更新手数料が例に挙がっています。 | 更新のときに誰がいくら払うか |
| 15条 管理業務に関する報告 | 決めた頻度で定期に報告します。大家は必要なときに報告と書類の提示を求められます。 | 部屋ごとの情報を求められるか |
管理会社から取り寄せる情報
管理会社は、管理業務の実施状況を定期的に大家へ報告することになっています（賃貸住宅管理業法20条）。国交省の考え方では、報告は契約を結んだ日から1年を超えない期間ごとに行う必要があります。報告の中身は、委託した業務の全部とするのが望ましいとされています。家賃を見直すときは、定期報告に加えて次の情報を部屋ごとに求めます。
- 入居日と、入居したときの家賃
- 今の家賃と共益費、これまでの改定の履歴
- 次の満了日と、普通借家か定期借家か
- 更新料と更新手数料の定め、前回の更新の内容
- 一定の期間増額しない特約など、家賃に関わる特約
- 滞納や苦情の記録
- 同じ建物と近所で、管理会社が扱った募集と成約の家賃
- 空いた部屋の募集にかかった期間と、退去の理由
増額しない特約があれば、その期間は増額を請求できません（借地借家法32条1項ただし書）。特約の有無は、見直しを始める前に確かめます。
大家が自分で用意する資料
借地借家法32条が家賃を変える理由に挙げるのは、税などの負担の増減、土地や建物の価格と経済事情の変動、近所の同じような建物の家賃との比較です。この理由に沿って、大家の手元にある資料を集めます。
| 32条の理由 | 大家が用意できる資料 |
|---|---|
| 税などの負担の増減 | 固定資産税・都市計画税の納税通知書と課税明細書（数年分）。修繕や設備の入れ替えの費用がこの「負担」に当たるかは、条文に書いてありません |
| 土地や建物の価格、経済事情 | 課税明細書に載る土地と建物の価格の推移、消費者物価指数の家賃の項目 |
| 近所の同じような建物の家賃 | 自分で見た近所の募集、管理会社から受け取った成約の実績 |
近所の募集の見方は近所の家賃相場の調べ方にまとめました。家賃増額ナビでは、今の家賃を決めた時からの物価・税の変化、近所の募集、これまでの経緯を1部屋ずつA4の3枚にまとめた家賃の根拠シートを、1部屋9,800円で作っています。上げる額は書きません。
管理会社と話を進める順番
- 方針を伝えるどの部屋を、どの更新の時期に見直したいかを伝えます。更新を断る通知は満了の6か月前までしか出せないので（26条）、それより前に伝えると選べる手段が残ります。
- 情報を取り寄せる上の一覧の情報と、管理会社が見ている近所の事例を受け取ります。
- 案と根拠を受け取る管理会社に改定の案を出してもらい、どの事例と数字から出した案かを書面で受け取ります。
- 額を決めて承諾する案と自分の資料を見比べて、大家が額を決めます。承諾は、メールのように日付の残る形で伝えます。
- お知らせの出し方を決める入居者へのお知らせを誰の名前で、いつ、どの資料を添えて出すかを決めます。
- 断られたときの扱いを決めておく同じ家賃で更新するか、一部の値上げで合意するか、32条の請求に進むかを先に決めます。
入居者が応じないとき
入居者が管理会社の請求に応じず争いになった場合について、国交省の標準管理受託契約書のコメントは次のように説明しています。管理会社が続けると弁護士法72条の非弁行為にあたるので、その業務はできなくなります。その先は、大家本人が入居者と話すか、弁護士に頼みます。
合意できないまま満了を迎えれば、前と同じ家賃で法定更新されます。32条の増額請求で決着をつけるなら、裁判の前にまず調停を申し立てます（民事調停法24条の2）。調停の流れと費用は家賃の調停の流れと費用にあります。
借り上げ（サブリース）の場合
管理会社が部屋を借り上げて入居者に又貸ししている場合、大家の契約の相手は、入居者ではなく借り上げた会社です。国交省は、大家と借り上げ会社の間の家賃にも32条が使われると説明しています。家賃の改定の決まりは借り上げの契約に書かれているので、管理会社への委託とサブリースで違いを確かめてください。
出典
- 国土交通省 賃貸住宅標準管理受託契約書（令和3年4月23日公表）（頭書、14条、15条とコメント）
- 国土交通省 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方（令和5年3月31日施行）（更新の業務の位置づけ、定期報告、借り上げの家賃と32条）
- 国土交通省 賃貸住宅管理業法の法律・政省令・ガイドラインのページ（標準管理受託契約書の公表日）
- 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（e-Gov法令検索）（2条2項、13条、14条、20条）
- 借地借家法（e-Gov法令検索）（26条、32条）
- 民事調停法（e-Gov法令検索）（家賃の増減は調停から始める、24条の2）
- 総務省統計局 消費者物価指数（家賃の項目を見る統計）
