家賃の値上げを入居者に説明するときに見せる資料
入居者への説明で見せる資料は、借地借家法32条（家賃の増減を求める権利を定めた条文）が挙げる事情に合わせて選びます。近所で募集中の似た部屋の一覧、家賃や物価の公的な統計、固定資産税の通知の写しが中心で、どの資料にも、どこで、いつ見た数字かを書き添えます。
資料は先に渡し、入居者が持ち帰って自分で確かめられるようにします。説明の場で返事を求めることはしません。
| 近所の募集 | 町名、駅からの分数、広さ、築年、家賃を表にし、見た日とサイト名を書きます。今の家賃より安い部屋も外しません。 |
|---|---|
| 統計 | 消費者物価指数の民営家賃などを、全国か東京都区部か、何年何月の数字かを書いて見せます。 |
| 税の通知 | この建物と土地の行だけを見せ、ほかの物件、共有者の名前、番号は隠します。 |
| 見せないもの | ほかの入居者の家賃や契約の中身は見せません。 |
| 渡し方 | 1枚目に今の家賃、新しい家賃、いつからを書き、2枚目から資料を付けます。 |
1枚目に書くこと
資料の束の1枚目には、入居者が最初に知りたいことをまとめます。2枚目からの資料は、1枚目に書いた理由の裏付けとして並べます。
| 1枚目の項目 | 書くこと |
|---|---|
| 物件 | 建物名と部屋番号 |
| 家賃 | 今の家賃、新しい家賃、何年何月分からか |
| 理由 | どの事情に当たるかを1〜2行で。例えば、固定資産税が増えたこと、近所の募集との比較 |
| 資料の一覧 | 資料1は近所の募集の一覧、資料2は統計、資料3は税の通知の写し、のように番号を振る |
| 問い合わせ先 | 名前、電話、受け付ける時間、返事の期限 |
32条の事情ごとの資料
| 32条の事情 | 見せる資料 | 出どころ |
|---|---|---|
| 近所の同じような建物の家賃との比較 | 近所で募集中の似た部屋の一覧 | 不動産情報サイト（SUUMO、アットホームなど）の募集を自分で見て書き写す |
| 経済事情の変動 | 消費者物価指数の民営家賃や総合の動き | 総務省統計局。全国と東京都区部を毎月公表 |
| 土地や建物の価格の上下 | 近くの地点の地価の動き | 国土交通省の地価公示、都道府県の地価調査 |
| 税などの負担の増減 | 固定資産税・都市計画税の年度ごとの額 | 納税通知書と課税明細書の写し |
4つ全部をそろえなくてかまいません。値上げの理由として挙げた事情の資料を出します。お知らせに書いた理由と、見せる資料が食い違わないようにします。
近所の募集の一覧の作り方
一覧には、物件の場所（町名まで）、最寄り駅と徒歩の分数、広さ、築年、間取り、家賃、共益費、見た日、見たサイトを並べます。広さが違う部屋どうしは、家賃を広さで割った1㎡あたりの額で比べます。
| 場所 | 駅から | 広さ | 築年 | 家賃 | 1㎡あたり | 見た日 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ［町名］ | 徒歩［分］分 | ［広さ］㎡ | ［年］年 | ［家賃］円 | ［額］円 | ［日付］ |
| ［町名］ | 徒歩［分］分 | ［広さ］㎡ | ［年］年 | ［家賃］円 | ［額］円 | ［日付］ |
| この部屋 | 徒歩［分］分 | ［広さ］㎡ | ［年］年 | ［今の家賃］円 | ［額］円 | 今の契約 |
今の家賃より安い部屋も、条件が近ければ一覧から外しません。入居者が自分で調べたときに一覧と食い違う部屋が出てくると、資料全体を信用してもらえなくなります。
募集の家賃は貸す側が付けた値段で、実際に契約した家賃とは違うことがあります。資料にもそう書き添えます。募集ページの写真や説明文は使わず、条件と家賃だけを書き写します。似た部屋の選び方は近所の家賃相場の調べ方にあります。
統計の見せ方
消費者物価指数は総務省統計局が毎月公表していて、品目の一つに民営家賃があります。全国の数字と東京都区部の数字があり、東京都区部は速報として先に出ます。
見せるときは、何年何月の指数か、全国か東京都区部か、前の年の同じ月と比べた動きかを書きます。統計は地域全体の動きで、この部屋の家賃を直接示すものではありません。そのことも書き添えておくと、入居者が数字を読み違えずに済みます。
グラフにするなら、縦軸の目盛りがどこから始まるかを書き、動きが実際より大きく見えないようにします。
固定資産税の通知の写しを見せるとき
固定資産税・都市計画税の納税通知書と課税明細書は、市区町村（東京23区は都税事務所）から毎年届きます。課税明細書には、この建物と土地のほかに、持っているほかの土地や建物、共有者の名前が載っていることがあります。
- 写しを取る原本は渡さず、写しを使います。
- 行を選ぶこの建物と、その敷地の行だけを残します。
- 隠すほかの物件の行、共有者の名前、通知書の番号、口座の情報を黒く塗るか切り取ります。
- 年度を並べる2〜3年度分の税額を並べ、何年度の通知かを書きます。
アパートのように1棟に何部屋もある建物では、税額は建物と土地の全体の額です。1部屋あたりで見せるなら、部屋数で割ったのか、広さで割ったのかを書きます。税の動きは固定資産税が上がったときの家賃にまとめています。
見せないものと、分けて見せるもの
同じ建物のほかの入居者の家賃や契約の中身は、部屋番号が分かる形では見せません。ほかの入居者との契約の話で、その人の同意なく伝えるものではないためです。
部屋や設備を新しくした記録は、32条が挙げる事情とは別の話です。見せるなら、事情の資料とは分けて添えます。
説明の場での進め方
- 先に資料を渡すお知らせと一緒に届け、読んでもらってから話す日を決めます。
- 出どころを示すどの数字も、どこで見たかを指して説明します。
- 質問を書き留めるその場で答えられないことは、調べてから書面で返します。
- 返事の期限を伝えるその場で決めてもらわず、お知らせに書いた期限までに返事をもらいます。
管理会社が説明する場合は、資料の出どころと見た日を管理会社にも渡しておきます。
家賃増額ナビでは、今の家賃を決めた時からの物価・税の変化、近所の募集、これまでの経緯を1部屋ずつA4の3枚にまとめた家賃の根拠シートを、1部屋9,800円で作っています。上げる額は書きません。
よくある質問
- 入居者が、自分で見つけた安い部屋の募集を出してきた
- 一覧と同じ項目（駅からの分数、広さ、築年、家賃）で書き出して比べます。条件が近ければ一覧に加え、条件が違うなら、どこが違うかを書いて返します。
- 資料をメールで送ってもよいか
- 送ってかまいません。税の通知の写しをPDFにするときは、黒く塗った所の文字がPDFの中に残っていないかを確かめます。紙に印刷して塗ったものを読み取り直すと、下の文字は残りません。
出典
- 借地借家法（e-Gov法令検索）（32条1項の3つの事情）
- 消費者物価指数（総務省統計局）（全国と東京都区部の公表のしかた、東京都区部の速報）
