共用部分の使い方の決まり（ごみ・自転車・私物）

オーナー業の基本掲載 2026年11月10日

共用部分の使い方は、一棟のアパートやビルなら賃貸借の契約書と使用細則で、区分マンションなら管理規約と使用細則で決まります。国交省の賃貸住宅標準契約書は、階段や廊下に物を置くことを、大家の書面の承諾が要る行為にしています。

決まりに反して置かれた私物や自転車でも、持ち主の同意なく大家が捨てたり運び出したりすると、器物損壊罪や窃盗罪に問われ、損害賠償を求められることがあります。持ち主に書面で撤去を求め、応じなければ法律の手続きで進めます。

決まりを書いておく場所

一棟のアパートやビルの共用部分は大家の持ち物で、使い方の決まりは大家が契約で決めます。賃貸住宅標準契約書は、8条4項と別表第2で、次の行為を大家の書面の承諾が要るものとしています。

• 階段、廊下などの共用部分に物品を置くこと
• 階段、廊下などの共用部分に看板、ポスターなどの広告物を掲示すること

ごみの出し方や自転車の置き場のように細かい決まりは、使用細則にまとめて契約書に付けておくと、入居者に契約の一部として示せます。決まりを後から変えるときは、変えた細則を全戸に配り、配った日を記録します。

区分マンションの共用部分の使い方は、区分所有者どうしが管理規約で決めています（区分所有法30条1項）。部屋を借りて住む人も、建物の使い方について、規約や集会の決議で区分所有者が負うのと同じ義務を負います（46条2項）。大家は、規約と使用細則のうち使い方の部分を、契約のときに入居者に渡しておきます。

決まりに入れておくこと

ごみの分別や出す日は、市区町村ごとに決まりが違います。役所が配っている分け方の表を細則に付けておくと、入居者が替わっても同じ説明ができます。共用部分の掃除や電気の費用をまかなう共益費の考え方は、家賃・管理費・共益費の違いに書いています。

廊下や階段の私物と消防法

消防法8条の2の4は、学校や病院、事業場などの防火対象物の管理について権原を持つ人に、廊下、階段、避難口など避難に必要な施設に、避難の支障になる物が放置されないよう管理することを求めています。対象は政令で決まり、共同住宅や事務所も含まれます（消防法施行令4条の2の3・別表第1）。

一棟のアパートやビルを持つ大家は、この管理の権原を持つ人に当たるのが通常です。消防長や消防署長などの消防吏員は、避難などの妨げになる物について、持ち主や管理者などに除去などの措置を命じることができます（消防法5条の3）。消防の立入検査で指摘されたら、指摘の中身を入居者に伝えて、撤去を求めます。

決まりに反して置かれた私物や自転車

共用部分に置かれた物でも、持ち主のものです。大家が勝手に捨てると器物損壊罪（刑法261条）、運び出して自分のものにすると窃盗罪（刑法235条）に問われることがあります。持ち主から損害賠償を求められることもあります（民法709条）。

1. 写真で記録する置かれている物、場所、日付を写真に残します。避難の妨げになっているかも分かるように撮ります。
2. 持ち主に撤去を求める持ち主が分かれば、契約や細則の条項を示し、期限を決めて撤去するよう書面で求めます。写しを残します。
3. 持ち主が分からなければ掲示で知らせる物に貼り紙をし、掲示板にも、撤去を求めることと問い合わせ先を書きます。掲示した日と期限を記録します。
4. 契約違反として扱う入居者の物で、何度求めても撤去しなければ、契約の義務を守るよう催告します。違反が続いて契約を続けにくいほどなら、契約の解除を考えます（民法541条）。
5. 弁護士に相談する持ち主が分からないまま残っている物や、撤去に応じない入居者の物をどう片付けるかは、法律の手続きによります。弁護士に相談して進めます。

貼り紙で「期限までに撤去しなければ処分します」と知らせても、持ち主がそれに同意したことにはなりません。処分してよいかは、持ち主の同意か法律の手続きで決まります。

退去した入居者が部屋や共用部分に残していった物も、同じく持ち主のものです。大家が自分で鍵を替えたり荷物を運び出したりしてはいけない理由は、家賃の滞納が起きたときの順番に書いています。

区分マンションの部屋を貸しているとき

区分マンションでは、共用部分の決まりを守らない入居者がいると、管理組合や管理会社から大家に連絡が来ます。区分所有法は、建物の使い方で区分所有者の共同の利益に反する行為を禁じ、部屋を借りて住む人にもこれを当てはめています（区分所有法6条1項・3項）。

連絡を受けたら、大家は貸主として、入居者に規約と使用細則を守るよう書面で求めます。管理組合から求められた中身と、大家が入居者に伝えた日を記録しておくと、そのあとのやりとりで役に立ちます。管理費や修繕積立金が上がったときの家賃への響き方は区分マンションの管理費・修繕積立金が上がったときに書いています。

よくある質問

退去した入居者の自転車が駐輪場に残っています

退去した入居者の連絡先が分かれば、書面で引き取りを求めます。連絡がつかなければ、写真と掲示の記録を残したうえで、片付け方を弁護士に相談します。退去の立会いのときに駐輪場の自転車も持ち出したか確かめておくと、残される自転車を減らせます。

騒音やごみの出し方で入居者どうしがもめています

大家ができることと、できないことの順番は騒音などの苦情が来たときの大家の対応に書いています。

出典

1. 国土交通省 賃貸住宅標準契約書（平成30年3月版・連帯保証人型）（承諾の要る行為の8条4項と別表第2）
2. 建物の区分所有等に関する法律（e-Gov法令検索）（共同の利益に反する行為の6条、規約の30条、占有者の義務の46条2項）
3. 消防法（e-Gov法令検索）（物件の除去などの命令の5条の3、避難上必要な施設の管理の8条の2の4）
4. 消防法施行令（e-Gov法令検索）（避難上必要な施設の管理を要する防火対象物の4条の2の3と別表第1）
5. 刑法（e-Gov法令検索）（窃盗の235条、器物損壊の261条）
6. 民法（e-Gov法令検索）（催告による解除の541条、損害賠償の709条）