騒音などの苦情が来たときの大家の対応

オーナー業の基本掲載 2026年11月10日

騒音などの苦情が来たら、大家は苦情の中身を聞いて記録し、原因の入居者に契約で決めた使い方を守るよう求めます。入居者には、契約や部屋の性質で決まった使い方を守る義務があります（民法616条・594条1項）。書面で何度求めても改まらないときは、契約の解除と明渡しの訴訟が最後の手段です。

大家が自分で部屋に入る、電気や水道を止める、鍵を替えることはできません。入居者どうしの損害賠償の話し合いは当事者どうしの問題で、大家や管理会社が代わりにまとめるものではありません。

大家と入居者がそれぞれ負う義務

賃貸借は、大家が部屋を使わせ、入居者が家賃を払う契約です（民法601条）。入居者は、契約や部屋の性質で決まった使い方に従って部屋を使わなければなりません（民法616条で準用する594条1項）。

国交省の賃貸住宅標準契約書は、8条3項と別表第1で、大音量でテレビやステレオを使うこと、ピアノなどを演奏することを禁じています。ほかの入居者に迷惑をかける行為を契約書や使用細則に書いておくと、注意するときの根拠として示せます。

苦情の音が、給水ポンプや換気扇など建物の設備から出ているなら、入居者の使い方の問題ではありません。部屋を使うのに必要な修繕は大家の義務です（民法606条1項）。設備の修繕の分け方は修繕の義務と費用の分け方に書いています。

苦情を受けてからの順番

1. 苦情の中身を聞くいつ、どんな音が、どのくらい続くのか、どの部屋から聞こえるように思うのかを聞きます。集合住宅では、音の出どころが上の部屋とは限りません。
2. 記録を残す苦情を受けた日、話の中身、大家がしたことを日付つきで書き残します。苦情を出した入居者にも、日時と音の様子を書き留めてもらいます。
3. 建物の全体にお知らせを出す特定の部屋を名指しせず、夜間の音に気をつけるよう掲示や配布で伝えます。原因の入居者が自分で気づいて改めることもあります。
4. 原因の入居者に直接伝える改まらなければ、原因と思われる入居者に、苦情があったことと契約の決まりを伝えます。苦情を出した人の名前は、本人の了解なしに伝えません。
5. 書面で改めるよう求める口頭で改まらなければ、契約書の条項を示して、期限を決めて改めるよう書面で求めます。写しを残します。
6. 契約の解除を考える何度求めても改まらず、契約を続けるのが難しいほどなら、契約の解除と明渡しの訴訟を考えます。この段階で弁護士に相談します。

契約の解除には、期間を決めて義務を守るよう催告し、それでも守られないことが要ります（民法541条）。違反が軽いときは解除できません（同条ただし書）。騒音で解除が認められるかは、音の程度や続いた期間、注意への対応などから、最終的には裁判所が決めます。

大家がしてはいけないこと

注意しても改まらないからといって、大家が承諾なしに部屋に入ることはできません。標準契約書の16条も、管理のために特に必要なときに、あらかじめ入居者の承諾を得て入るとしています。承諾なしで入れるのは、火災の延焼を防ぐなど緊急の必要があるときです。

電気や水道を止める、鍵を替える、荷物を運び出すといった方法で出ていかせることもできません。明渡しは、判決などを得て裁判所の執行官が行う手続きです。家賃の滞納の場面と同じで、家賃の滞納が起きたときの順番に理由を書いています。

入居者どうしが損害賠償や引っ越しの費用を求め合う話になったら、それは当事者どうしの問題です。弁護士法72条は、弁護士でない者が報酬を得る目的で、他人の法律事件について代理や和解などを扱うことを業とすることを禁じています。管理会社が止まるところは入居者が値上げに応じないとき管理会社が止まる所にも書いています。

警察と自治体の窓口

警察庁は、事件や事故の緊急の通報は110番、緊急でない生活の安全の相談は最寄りの警察署か#9110を使うよう案内しています。大声での言い争いや暴力のおそれがあるときは、大家が間に入らず警察に通報します。

騒音規制法が規制しているのは、工場や事業場の事業活動、建設工事、自動車の騒音です（騒音規制法1条）。住まいの生活の音はこの法律の規制の対象ではありません。飲食店の深夜の営業の音や拡声機の音などは、自治体が条例などで規制するものとされています（同法28条）。近くの店や工事の音なら、市区町村の環境の担当の窓口に問い合わせます。

区分マンションで苦情が来たとき

区分マンションの部屋を貸している場合、苦情は管理組合や管理会社から大家に届くこともあります。区分所有法は、建物の使い方で区分所有者の共同の利益に反する行為を禁じており、部屋を借りて住む人にもこの決まりが効きます（区分所有法6条1項・3項）。

入居者は、建物の使い方について、管理規約や集会の決議で区分所有者が負うのと同じ義務を負います（区分所有法46条2項）。入居の前に、管理規約や使用細則のうち使い方の部分を入居者に渡しておきます。

入居者が共同の利益に反する行為を続けると、管理組合の側から、行為をやめるよう求められることがあります。訴訟にするには集会の決議が要ります（区分所有法57条）。管理組合から連絡が来たら、大家は貸主として、入居者に契約と規約を守るよう書面で求めます。

よくある質問

苦情を言ってくる入居者のほうに問題があるように思えます

音の出どころが確かめられないまま、どちらかを責める書面を出すと、こじれやすくなります。記録を重ねて、同じ時間帯の音を他の部屋の入居者にも聞いてみるなど、事実をそろえてから伝えます。

苦情を理由に家賃を下げてほしいと言われました

家賃を下げるかどうかは大家と入居者の話し合いで決まります。設備の故障で部屋の一部が使えないときの減額は、民法611条に決まりがあり、設備が壊れて使えないときの家賃の減額に書いています。

出典

1. 民法（e-Gov法令検索）（借主の使い方の594条1項、賃貸借の601条、修繕の606条、一部滅失の611条、準用の616条、催告による解除の541条）
2. 国土交通省 賃貸住宅標準契約書（平成30年3月版・連帯保証人型）（禁止行為の8条3項と別表第1、立入りの16条）
3. 建物の区分所有等に関する法律（e-Gov法令検索）（共同の利益に反する行為の6条、占有者の義務の46条2項、行為の停止の請求の57条）
4. 騒音規制法（e-Gov法令検索）（法律の目的の1条、深夜の騒音などの28条）
5. 弁護士法（e-Gov法令検索）（弁護士でない者の法律事務の取扱いの禁止の72条）
6. 警察庁 ご意見・ご相談（緊急でない相談は最寄りの警察署か#9110という案内）