家賃・管理費・共益費の違い
家賃は部屋を使う対価で、共益費は廊下や階段など共用部分の電気代・水道代・清掃費などに充てる費用です。国土交通省の賃貸住宅標準契約書（契約書のひな形）は、この2つを別の条で定めています。募集では「管理費」という名前も使われ、どちらの名前でも、何に充てるお金かは契約書で決めます。
住まいの家賃は消費税が非課税で、共益費も家賃に含まれるとされています（国税庁）。区分マンションの大家が管理組合に払う管理費は、入居者から受け取る管理費とは別のものです。
| 家賃 | 部屋を使う対価です。借地借家法32条で増減を求められるのは、この建物の借賃です。 |
|---|---|
| 共益費 | 共用部分の維持管理に充てる費用です。標準契約書は第5条で、家賃と分けて定めています。 |
| 管理費 | 募集で共益費と同じように使われる名前です。中身は契約書で決めます。 |
| 消費税 | 住まいの家賃は非課税で、共益費も家賃に含まれます。事務所・店舗の家賃と共益費は課税の対象です。 |
| 管理組合の管理費 | 区分所有者が管理組合に払う費用です。入居者から受け取る管理費とは別に決まります。 |
家賃と共益費、管理費の違い
| 何のお金か | 決まっていること | |
|---|---|---|
| 家賃 | 部屋（建物）を使う対価 | 借地借家法32条で、税や経済事情、近所の家賃との比較で不相当になれば増減を請求できます。 |
| 共益費 | 階段や廊下などの共用部分の維持管理に要る光熱費、上下水道の料金、清掃費など | 標準契約書の第5条は、維持管理の費用が増減して不相当になったときは、協議の上で改定できるとしています。 |
| 管理費（入居者から受け取るもの） | 名前は契約や募集ごとに違い、中身も契約で決めます | 共益費と同じく、契約書の条項に沿って扱います。 |
共益費や管理費が32条の対象になるかは、条文に書かれていません。見直すときは、契約書の条項と、共用部分の電気代や清掃費などの実費の動きを材料に、入居者と話し合って決めます。進め方は共益費・管理費の見直しに、事務所・店舗ビルの共益費はビルの共益費を見直すときの材料にまとめました。
契約書での書き方
標準契約書は、頭書（契約の最初の欄）に家賃と共益費の額を別々に書き、第4条で家賃、第5条で共益費を定めています。第5条は、共益費を「階段、廊下等の共用部分の維持管理に必要な光熱費、上下水道使用料、清掃費等」に充てるものとしています。1か月に満たない期間は、どちらも1か月を30日として日割りで計算します。
- 名前と額。家賃と共益費（管理費）を別の欄に書きます。
- 共益費を何に充てるか。共用部分の電気代、清掃、点検など。
- 改定の条件。家賃は第4条、共益費は第5条の形が、標準契約書の書き方です。
- 部屋の中の電気・ガス・水道の料金を大家が受け取るなら、家賃とも共益費とも分けて書きます。
インターネットの利用料のように、家賃と別の料金にするものは、何の料金かと額を別の欄に書きます（設備を足して家賃を上げる）。
募集での見せ方
不動産会社が出す募集の広告は、景品表示法に基づく業界のルールである「不動産の表示に関する公正競争規約」と、その施行規則に沿って作られます。施行規則の第9条は、賃貸住宅の賃料は1か月あたりの額を、管理費と共益費は1戸あたりの月額を表示するとしています。予定の額ならその旨を書き、住戸で額が違って全部を示しにくいときは、最低額と最高額で示せます。
施行規則は、管理費を「マンションの事務を処理し、設備その他共用部分の維持及び管理をするために必要とされる費用」としています。共益費は「借家人が共同して使用又は利用する設備又は施設の運営及び維持に関する費用」です。
規約の第23条は、管理費や共益費について、実際より有利だと誤解されるおそれのある表示を禁じています。借りる人が毎月払うのは家賃と管理費・共益費の合計なので、近所の募集と比べるときも合計で並べます（近所の家賃相場の調べ方）。
消費税の扱い
国税庁の説明（No.6226）では、住宅の貸付けは消費税が非課税です。共用部分の費用を入居者が分担する、いわゆる共益費も家賃に含まれます。返さない敷金や保証金、一時金も家賃に含まれます。
| もの | 扱い |
|---|---|
| 月々の家賃と共益費 | 非課税 |
| 部屋の中の電気・ガス・水道の料金を家賃と別に受け取る場合 | 非課税の家賃に含まれません |
| 駐車場 | 1戸に1台分以上が割り当てられ、家賃と別に料金を取っていなければ非課税 |
| 家具や冷暖房設備などを、別の目的物として別に賃料を決めて貸す場合 | 課税 |
| 貸す期間が1か月未満の場合 | 非課税から外れます |
| 店舗のある住宅 | 住宅の部分だけが非課税。住宅と店舗の家賃を合理的に分けます |
事務所や店舗の家賃と共益費は、消費税の課税の対象です。大家が免税事業者かどうかやインボイスの扱いは家賃と消費税・インボイスにあります。
区分マンションで管理組合に払う管理費
区分マンションの大家は、管理組合に管理費と修繕積立金を払います。区分所有法19条は、規約に別の定めがない限り、区分所有者が持分に応じて共用部分の負担をするとしています。この額は管理組合の規約と総会で決まります。
入居者から受け取る管理費は、大家が契約で決める額です。管理組合に払う額と同じにする決まりはありません。管理組合への支払いが上がったときの考え方は区分マンションの管理費・修繕積立金が上がったときにあります。
値上げのときの分け方
値上げを考えるときは、家賃と共益費（管理費）を分けて計算し、お知らせにも分けて書きます。家賃は32条の3つの事情、共益費は共用部分の実費の動きと、根拠にする材料が違うためです。計算のしかたは値上げの率の計算と端数の決め方にあります。
よくある質問
- 共益費をなくして、家賃にまとめてもよいですか
- 新しく貸す部屋なら、契約の条件として決められます。入居中の部屋で家賃と共益費の分け方を変えるのは契約の内容を変えることなので、入居者と合意して書面に残します。
- 家賃を低くして、そのぶん共益費を高くしてもよいですか
- 共益費は、契約書で決めた共用部分の費用に充てるお金です。中身と額が離れていると、入居者に説明できません。募集の広告では、管理費や共益費を実際より有利に見せる表示をしない決まりもあります（規約第23条）。入居者が毎月払う合計は同じなので、分け方を変えても負担は変わりません。
出典
- 賃貸住宅標準契約書 平成30年3月版（国土交通省、PDF）（第4条の家賃、第5条の共益費の中身と改定、日割りの計算）
- 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則（首都圏不動産公正取引協議会、PDF）（施行規則第9条の賃料・管理費・共益費の表示、規約第23条の不当表示）
- 借地借家法（e-Gov法令検索）（32条の建物の借賃の増減）
- No.6226 住宅の貸付け（国税庁）（住宅の家賃と共益費が非課税であること、駐車場や付帯設備の扱い）
- 建物の区分所有等に関する法律（e-Gov法令検索）（19条の共用部分の負担）
