区分マンションの管理費・修繕積立金が上がったとき

値上げの前に調べること掲載 2026年11月10日

区分マンションの管理費と修繕積立金は、大家（区分所有者）が管理組合に払う費用で、総会で決まれば上がります。増えた負担は、借地借家法32条が家賃の値上げの理由に挙げる「租税その他の負担の増減」に当たりうる材料です。ただ、条文は「その他の負担」の中身を挙げておらず、増えた分をそのまま家賃に足せるとは限りません。

国土交通省の令和5年度マンション総合調査で、1戸あたりの月額の平均は修繕積立金が13,054円、管理費が11,503円でした。駐車場の使用料などから回した分を除いた額です。修繕積立金を段階的に上げていく方式のマンションは47.1%ありました。

管理組合に払う管理費と、入居者から受け取る管理費

区分所有法19条は、規約に別の定めがない限り、各区分所有者が持分に応じて共用部分の負担をすると定めています。管理費と修繕積立金は、この負担として管理組合の規約と総会で額が決まり、部屋を貸していても区分所有者である大家が払います。

募集の広告や契約書に「家賃8万円、管理費5,000円」とある管理費は、大家が入居者から受け取る額です。管理組合に払う額とそろえる決まりはなく、別々に決まっています。入居者から受け取る管理費・共益費の見直しは共益費・管理費の見直しにまとめました。

修繕積立金が上がっていく理由

国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」は、積み立て方を2つ挙げています。長期修繕計画で見込んだ工事費を期間中に均等に積み立てる均等積立方式と、初めの額を抑えて段階的に上げていく段階増額積立方式です。ガイドラインは、将来にわたって安定して積み立てる点から、均等積立方式が望ましいとしています。

令和5年度のマンション総合調査では、均等積立方式が40.5%、段階増額積立方式が47.1%でした。完成した年が新しいマンションほど、段階増額積立方式の割合が多くなっています。計画に比べて今の積立額が足りないマンションは36.6%でした。

ガイドラインは、修繕の周期や費用が建物の傷み具合や工事費の高騰などで変わるとし、どの積み立て方でも定期的な見直しが要るとしています。段階増額の考え方は、工事費の高騰などを踏まえて今の額を大きく引き上げることを妨げるものではないとも書いています。

家賃の値上げの理由になるか

32条は、家賃が「土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減」によって不相当となったときに、家賃の増減を請求できるとしています。固定資産税などの税ははっきり当たります。管理費と修繕積立金は、区分所有者が建物について負担する費用で、「その他の負担」に当たりうる材料です。

ただ、条文は「その他の負担」に何が入るかを挙げていません。負担が増えたことだけで今の家賃が不相当になったかは、近所の家賃や物価の動きと合わせて見られ、まとまらなければ最終的には裁判所が決めます。説明の材料にするときは、税の動き（固定資産税が上がったときの家賃）や近所の募集との差と並べます。

同じ条文は増減の両方に効きます。管理費などが下がったときは、入居者が減額を求める理由にもなりえます。

1部屋あたりの増え方の計算例

区分マンションの1戸をまるごと貸しているなら、管理組合への支払いがそのまま1部屋あたりの負担です。前回家賃を決めた時と今を並べます。数字はすべて架空です。

この例では、管理組合への支払いが月7,500円、年9万円増えています。家賃に対する割合は約15%から約24%に上がりました。この数字は、大家の負担がどれだけ動いたかを示すもので、家賃をいくら上げるかの答えではありません。

前回家賃を決めた時を起点にするのには理由があります。最高裁判所 平成20年2月29日判決が、家賃の増減は当事者が直近に合意した家賃を基に、その時からの変化で判断するとしたためです。比べ方は値上げの幅を決めるときに見る数字にあります。

管理組合の書類で確かめること

1. 総会の議案書と議事録値上げを決めた日、新しい額、いつの分から上がるかを確かめます。
2. 長期修繕計画修繕積立金を今後いつ、いくらに上げる予定かを見ます。段階増額積立方式なら、次の引上げの年も書いてあります。
3. 管理組合からの請求の明細管理費、修繕積立金、そのほかの費目を年ごとに並べます。
4. 前回家賃を決めた時の額当時の請求の明細や、買ったときの資料から拾います。

入居者に見せるときは、議事録などに、ほかの区分所有者の名前や滞納の状況が載っていないかを確かめます。必要な部分だけを写すか、額の推移を自分で表にして、出典の書類名を添えます。

よくある質問

大規模修繕の一時金を払ったときも同じですか

一時金も大家の負担が増えたことに変わりはありません。1回だけの支払いなので、何年分かに割って月の額に直すと、ほかの数字と並べやすくなります。大規模修繕と家賃の関係は大規模修繕と家賃にあります。

上がる予定を、入居の前から家賃に入れておけますか

新しく貸すときの家賃は大家が決められるので、長期修繕計画の予定を見て募集の家賃を決めることはできます。決め方は空いた部屋の募集家賃の決め方にあります。

出典

1. 借地借家法（e-Gov法令検索）（32条の租税その他の負担の増減）
2. 建物の区分所有等に関する法律（e-Gov法令検索）（19条の共用部分の負担）
3. 令和5年度マンション総合調査結果概要（国土交通省、PDF）（管理費と修繕積立金の平均、積立方式の割合、積立額の不足）
4. マンションの修繕積立金に関するガイドライン 令和6年6月改定（国土交通省、PDF）（積み立て方の種類と見直し）
5. マンションの修繕積立金に関するガイドライン 新旧対照表 令和6年6月7日（国土交通省、PDF）（段階増額積立方式の初めの額と最後の額の考え方）
6. 最高裁判所 平成20年2月29日判決（裁判所）（直近に合意した家賃を基に判断すること）