家賃の受け取り方（振込・口座振替・保証会社の収納）
家賃の受け取り方には、振込、口座振替、保証会社や管理会社を通す収納、現金があり、どれにするかは契約書で決めます。国交省の賃貸住宅標準契約書は、頭書に支払期限、支払方法（振込、口座振替、持参）、振込先、振込手数料をどちらが持つかを書く欄を設けています。
どの方法でも、何月分をいつ、いくら受け取ったかを部屋ごとに記録します。未払いの家賃は支払日から5年で時効にかかるので（民法166条）、滞納に対応するときも記録が土台です。
| 支払日 | 契約書の定めに従う。定めがなければ毎月末にその月の分（民法614条） |
|---|---|
| 振込 | 大家の口座に入金され、大家が払戻しを請求できるようになった時に支払いの効力が生じる（民法477条）。手数料は定めがなければ払う側の負担（民法485条） |
| 保証会社・管理会社 | 入居者から受け取った家賃を、自社の財産と分けて管理する決まりがある（登録した保証会社と賃貸住宅管理業者） |
| 現金 | 入居者は領収書を求められる（民法486条）。受け取ったら渡す |
| 時効 | 支払日から5年。書面の催告で止まるのは6か月だけ |
支払日と支払い方は契約書で決める
民法は、建物の家賃は毎月末に払うとしています（民法614条）。その月の分を月末に払う後払いが法律の形で、翌月分を前の月に払う前払いにするなら契約書に書きます。標準契約書の頭書も「当月分・翌月分を毎月○日まで」と選んで書く形です。
支払いの場所について契約で決めていなければ、お金は受け取る側の今の住所で払うものとされています（民法484条1項）。振込や口座振替にするなら、その方法と振込先の口座を契約書に書いておきます。
振込の手数料は、契約で決めていなければ払う側、つまり入居者の負担です（民法485条）。大家が住所を移すなどして支払いの費用を増やしたときは、増えた分は大家の負担です（同条ただし書）。
受け取り方ごとの違い
| 方法 | お金の流れ | 大家が確かめること |
|---|---|---|
| 振込 | 入居者が毎月、大家の口座に振り込む | 通帳や入出金の明細で、名義と額を部屋ごとに照らす。名義が入居者と違う振込に気をつける |
| 口座振替 | 決まった日に入居者の口座から引き落とし、大家の口座に入る。金融機関や収納の代行の会社と契約して使う | 振替の結果の知らせで、引き落とせなかった部屋を確かめる。手数料をどちらが持つか |
| 保証会社の収納 | 入居者が保証会社に払い、保証会社が大家に送金する。滞納の時は保証会社との契約に従って立て替えられる | 送金の日、送金の明細の中身、立て替えの条件と期限 |
| 管理会社の集金 | 入居者が管理会社に払い、管理費などを引いて大家に送金する | 送金の日、毎月の明細、定期報告の中身 |
| 現金 | 入居者が大家の家などに持ってくる | 受け取った日と額の記録、領収書の控え |
振込で、入居者の家族など別の名義から入金されることもあります。誰の家賃として受け取ったかを台帳に書いておけば、あとで照らすときに迷いません。
保証会社や管理会社を通すときに見ること
国交省の家賃債務保証業者の登録制度に登録した保証会社は、大家に払うべき家賃などを入居者から受け取ったとき、自社の財産と分けて管理しなければなりません（家賃債務保証業者登録規程24条）。登録は任意で、登録していない会社も保証の業務を営めます。国交省は、登録した業者の情報を公表しています。
賃貸住宅管理業法の登録を受けた管理会社も、管理の委託で受け取る家賃、敷金、共益費などを、自社の財産や他の大家から預かったお金と分けて管理しなければなりません（賃貸住宅管理業法16条）。管理会社への委託の中身は管理会社への委託とサブリースに書いています。
保証会社や管理会社を通す場合は、契約書で次のことを確かめておきます。
- 入居者から受け取ってから、大家に送金するまでの日数
- 滞納があったときに保証会社に知らせる期限と方法、立て替えて払われる時期
- 送金の明細に、部屋ごとの入金日と額が載るかどうか
保証会社の仕組みと連帯保証人との違いは連帯保証人と家賃保証会社に書いています。
入金の記録の残し方
- 部屋ごとの台帳を作る部屋、入居者、月額の家賃と共益費、支払日、受け取り方を1行ずつ書き、月ごとに入金日と額を書く欄を作ります。
- 毎月、支払日の翌日に照らす通帳や送金の明細と台帳を照らし、入っていない部屋と、額が足りない部屋に印を付けます。
- 入っていなければ連絡する振込の忘れか、払えない事情があるのかを聞き、聞いた日と中身を台帳に書きます。
- 一部だけ払われたら、どの月の分かを決める払う側が、どの月の分に充てるかを指定できます。指定がなければ受け取る側が受け取る時に指定でき、どちらも指定しなければ民法の順番で充てます（民法488条）。
- 現金なら領収書を渡す入居者は払うのと引き換えに領収書を求められます（民法486条）。控えを残します。
民法488条の順番では、どちらも指定しなければ、支払日が来ているものから充て、すべて来ていれば入居者にとって得の大きいものから、それも同じなら支払日が先のものから充てます。
滞納が続いたときの連絡から明渡しまでの順番は家賃の滞納が起きたときの順番に書いています。
家賃の時効
お金を請求する権利は、請求できると知った時から5年、請求できる時から10年で、時効により消えます（民法166条1項）。家賃は支払日が決まっているので、支払日から5年と考えます。
書面で催告すると、その時から6か月は時効が完成しませんが、重ねて催告しても延びません（民法150条）。入居者が滞納を認めると、時効はその時から改めて進み始めます（民法152条）。滞納の額と月を書いた書面に入居者の署名をもらうと、認めた記録として残せます。
値上げの話し合い中に今までの額が振り込まれたとき
値上げを求めている間に、入居者が今までの額を振り込んでくることがあります。借地借家法32条2項は、増額の話し合いがまとまらない間、入居者は自分が相当と認める額を払えばよいとしています。増額を正当とする裁判が確定したら、入居者は足りなかった分に年1割の利息を付けて払います。
大家が受け取りを断ると、入居者が法務局に家賃を供託することがあります。供託された家賃の受け取り方は入居者が家賃を供託したときに書いています。
出典
- 民法（e-Gov法令検索）（時効の150条・152条・166条、口座への払込みの477条、支払いの場所の484条、費用の485条、受取証書の486条、充当の488条、家賃の支払時期の614条）
- 借地借家法（e-Gov法令検索）（増額の話し合い中の支払いの32条2項）
- 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（e-Gov法令検索）（家賃などの分別管理の16条）
- 国土交通省 家賃債務保証業者登録規程（受け取った家賃の分別管理の24条）
- 国土交通省 家賃債務保証業者登録制度（登録が任意であること）
- 国土交通省 賃貸住宅標準契約書（平成30年3月版・連帯保証人型）（頭書の支払期限・支払方法・振込手数料の欄）
