管理会社への委託とサブリース

オーナー業の基本掲載 2026年11月10日

部屋の管理を会社に頼む形は2つあります。管理だけを任せる管理委託と、会社が部屋をまとめて借り上げて入居者に転貸するサブリースです。住まいの賃貸なら、どちらにも賃貸住宅管理業法（2020年6月19日公布）の決まりが効きます。

住宅の管理戸数が200戸以上の管理会社は国の登録が要り、契約の前に書面で大事な事項を説明します。サブリースでは、借り上げた会社も借地借家法32条で家賃の減額を請求できることが、最高裁の判決で示されています。

管理委託とサブリースの違い

管理会社に任せている部屋の家賃の見直しは管理会社に任せている部屋の家賃を見直すときに書いています。

管理会社に課される決まり

賃貸住宅管理業法でいう管理業務は、住宅の点検・清掃・修繕などの維持保全と、それと合わせて行う家賃・敷金・共益費などのお金の管理です（2条2項）。この業務を大家から受託する会社が対象です。

• 登録：管理戸数が200戸以上なら国土交通大臣の登録が要ります（3条、施行規則3条）。登録は5年ごとに更新します。
• 業務管理者：営業所や事務所ごとに1人以上置きます（12条）。
• 契約前の説明：契約の前に書面を渡して説明します（13条）。報酬の額と支払い方、報酬に含まれない費用、再委託、責任と免責、報告、契約期間、更新と解除などです（施行規則31条）。
• 契約時の書面：契約したら、遅滞なく契約内容の書面を渡します（14条）。
• 再委託：管理業務の全部をほかの会社に再委託することは禁じられています（15条）。
• 分別管理：預かった家賃や敷金は、会社自身のお金と分けて管理します（16条）。
• 定期報告：契約から1年を超えない期間ごとと、契約の終わりに、管理の状況と入居者の苦情への対応を書いた報告書を渡して説明します（20条、施行規則40条）。

国交省の資料によると、登録制度は2021年6月15日に全面施行されました。200戸未満の会社は登録しなくても管理業を営めますが、登録すれば同じ決まりに従います。

サブリースの勧誘と広告の決まり

サブリースの契約（法律の名前は特定賃貸借契約）には、2020年12月15日から次の決まりが効いています。勧誘をする建設会社や不動産会社など（勧誘者）にも、広告と勧誘の決まりが効きます。

• 誇大広告の禁止：払う家賃、維持保全の方法、契約の解除などについて、事実と大きく違う表示や、実際よりずっと有利だと誤解させる表示をしてはいけません（28条）。
• 不当な勧誘の禁止：契約を勧めるときや解約を妨げるときに、判断に影響する大事なことをわざと伝えなかったり、事実と違うことを伝えたりしてはいけません（29条）。
• 契約前の説明：契約の前に、書面を渡して契約の内容を説明します（30条）。
• 契約時の書面：家賃、契約期間、更新と解除などを書いた書面を渡します（31条）。
• 書類の閲覧：会社の業務と財産の状況を書いた書類を、大家が見られるようにします（32条）。

違反した会社には、国土交通大臣が指示や業務停止を命じ、その旨を公表します（33条・34条）。国交省のサブリースのガイドラインは、広告に「家賃保証」などと書くなら、すぐ隣に、借地借家法32条で減額されることがあると表示するよう求めています。

サブリース会社から家賃を下げたいと言われたとき

最高裁判所 平成15年10月21日判決の事件は、転貸事業のために建てたビルの一括借上げ（いわゆるサブリース契約）でした。判決は、これも建物の賃貸借契約だとして、借地借家法32条が適用されるとしました。2年ごとに8%上げる自動増額の特約があっても、32条による減額の請求は妨げられないとしています。

同じ判決は、当初の家賃額や増額の特約が、大家が多額の資金を出す前提になっていたことを重く見ました。減額の請求が認められるか、いくらが相当かを判断するときに、こうした事情を十分に考えるべきだとしています。

国交省のガイドラインによると、サブリース会社が減額を請求できるのは、32条の事情で家賃が不相当になったときです。税などの負担の増減、土地や建物の価格などの変動、近所の家賃との比較の3つです。空室が増えたことや、サブリース会社の経営が悪くなったことだけでは請求できません。

国交省のガイドラインは、契約に「一定期間は減額しない」と書いてあっても、サブリース会社は32条で減額を請求できると説明しています（普通借家の場合）。32条の条文が請求を止めるとしているのは、増額しない特約だけです。大家は請求をそのまま受け入れる義務はなく、話し合いで決まらなければ、まず家賃の調停を申し立てます。

定期借家の契約で家賃の改定の特約を決めていれば、32条は適用されません（借地借家法38条9項）。ガイドラインも、定期借家で減額しない特約を決めればサブリース会社は減額を請求できないと説明しています。

大家の側から契約を終えるとき

サブリースが普通借家の契約なら、大家が更新を断るには借地借家法28条の正当事由が要ります。大家と会社（入居者を含む）が建物を使う必要、これまでの経過、建物の状況、立退料の申出などを考えて判断されます。国交省のガイドラインは、大家が同意しなければ更新しないで済むと誤解させないよう説明することを求めています。正当事由は更新を断るときの正当事由に書いています。

事務所・店舗の場合

賃貸住宅管理業法の対象は、人が住む賃貸住宅です（2条1項）。事務所や店舗の管理委託やサブリースには、この法律の登録や説明の決まりは効きません。

借地借家法32条は建物の賃貸借全般に効きます。平成15年の最高裁判決の建物も、転貸事業のためのビルでした。

契約の前に確かめること

1. 登録番号を見る説明の書面に、登録年月日と登録番号が書かれているかを確かめます。
2. 報酬と別の費用を見る報酬に含まれない費用が何で、誰がいつ払うかを確かめます。
3. 家賃の見直しの定めを読むサブリースなら、家賃の改定の時期と、32条で減額されうることの説明を受けます。
4. 解約と更新の条件を読むどちらから、いつまでに、どんな条件で契約を終えられるかを確かめます。
5. 報告の時期を決める管理の報告がいつ、どんな形で届くかを確かめます。

出典

1. 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（e-Gov法令検索）（定義の2条、登録の3条、管理業者の義務の12条〜16条・20条、サブリースの28条〜34条）
2. 同法施行規則（e-Gov法令検索）（200戸の基準の3条、説明事項の31条、定期報告の40条）
3. 国土交通省 賃貸住宅管理業法（法律の公布と関係資料）
4. 国土交通省 賃貸住宅管理業登録制度のポイント（2021年6月15日の全面施行）
5. 国土交通省 サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン（2023年3月31日改正）（2020年12月15日の施行、減額請求と正当事由の説明）
6. 最高裁判所 平成15年10月21日判決（平成12年(受)第123号）（サブリース契約への借地借家法32条の適用）
7. 借地借家法（e-Gov法令検索）（更新拒絶の28条、家賃の増減の32条、定期借家の38条）