事務所を住まいや店舗に変えて貸すとき

ビル・店舗の家賃掲載 2026年11月10日

事務所を共同住宅や飲食店・物販店に変えて貸すとき、変えたあとの用途に使う部分の床面積の合計が200㎡を超えるなら、工事の前に建築確認の申請が要ります（建築基準法87条1項・6条1項1号）。事務所は建築基準法の特殊建築物ではありませんが、共同住宅、飲食店、物販店は特殊建築物にあたるからです。

200㎡以下で確認が要らない場合でも、用途地域の制限や消防法の基準は変えたあとの用途に効きます。貸し方の面では、借地借家法は住まいにも事務所にも同じように効きますが、住まいとして貸すと賃貸住宅管理業法や消費税の扱いが変わります。

建築確認が要るかどうかの見分け方

建築基準法87条1項は、建物の用途を変えて、6条1項1号の特殊建築物にする場合に、建築確認の決まりを使うと定めています。6条1項1号の特殊建築物は、別表第一（い）欄の用途に使う部分の床面積の合計が200㎡を超えるものです。

面積は、変えたあとの用途に使う部分の合計です。ビルの2階と3階をそれぞれ120㎡ずつ住まいにするなら、合わせて240㎡で確認が要ります。

類似の用途どうしの変更は確認が要りません（施行令137条の18）。たとえばホテルと旅館、下宿と寄宿舎の間です。事務所から住まいや店舗に変える場合は、これに当たりません。

確認を受ける場合、変えたあとの計画が建築基準関係規定に合うかを審査されます。工事が終わったら、建築主事等に届け出ます。新築のときの完了検査の申請が、用途変更では届出に読み替えられています（87条1項）。

建てたあとに法律が変わり、今の基準に合っていない部分がある建物（既存不適格の建物）は、用途を変えるときに今の基準に合わせる必要が出る項目があります（87条3項）。どこまで直すかは、建築士と特定行政庁の窓口で確かめてください。

200㎡以下でも確かめること

確認の申請が要らない規模でも、建築基準法に合わせる義務がなくなるわけではありません。87条2項は、用途を変える場合に、用途地域の制限（48条）などを使うと定めています。工業専用地域のように、住まいを建てられない用途地域もあります。

都市計画の地図で用途地域を確かめ、設計を建築士に頼むときに、確認が要らない規模であっても基準に合わせた計画にするよう伝えます。

消防法では用途の区分が変わる

消防法は、建物を用途で区分し、区分ごとに置く消防用設備等の基準を決めています（消防法施行令の別表第一）。事務所は（十五）項、共同住宅は（五）項ロ、飲食店は（三）項ロ、物品販売店舗は（四）項です。一つの建物に複数の用途が入ると、複合用途の（十六）項として扱われます。

用途を変えたことで今の設備が基準に合わなくなっても、原則として変える前の基準を使い続けられます（消防法17条の3第1項）。ただし、変えたあとの用途が特定防火対象物であるときは、この扱いは使えず、変えたあとの基準に合わせます（同条2項4号）。

特定防火対象物には、飲食店、物品販売店舗、ホテル・旅館、病院などが入ります（消防法施行令34条の4）。事務所の一部を飲食店や物販店にすると、建物は特定の用途を含む複合用途（（十六）項イ）になり、建物全体の設備の基準が変わることがあります。住まい（共同住宅）は特定防火対象物に入りません。

必要な届出は、消防法と市町村の火災予防条例で決まっています。設計の段階で所轄の消防署に相談し、必要な設備と届出を確かめます。点検の周期は用途で変わるので、ビルの法定点検と費用も見ておきます。

貸し方で変わること

借地借家法は、住まいでも事務所・店舗でも、建物の賃貸借に同じように効きます。普通借家なら、大家からの更新の拒絶には正当事由が要り、賃料の増減は32条で求めます。期間を区切りたいなら定期借家で契約します。

賃貸住宅管理業法は、人が住むための住宅の管理に効く法律で、事業用のオフィスは対象外です。国交省の解釈では、事務所と住宅が混ざった建物でも、住まいとして貸している部分は賃貸住宅にあたります。管理を管理会社に任せるなら、その部分は管理業法の決まりの中で委託します。委託の決まりは管理会社への委託とサブリースにあります。

住宅の貸付けの家賃は消費税が非課税なので、改修工事にかかった消費税の扱いが事務所のときと変わります。土地の固定資産税は、住宅用地の特例の対象になるかが変わります。どちらも、工事の前に税理士や市区町村の窓口で確かめておきます。

今のテナントがいるとき

空いている階だけを変えるなら、残るテナントとの契約はそのまま続きます。工事の音や共用部の使い方が変わるので、時期を前もって知らせます。

入っているテナントに出てもらって用途を変えたいときは、普通借家なら更新を断る正当事由が要ります（借地借家法28条）。用途を変えたいという大家の事情だけで足りるとは限らず、立退料の申出などを含めて最終的には裁判所が判断します。進め方は更新を断る・立ち退きを求めるときの正当事由に書いています。

テナントが自分で事務所を住まいや店舗に使い始めるのは、契約で決めた使い方（用法）を外れることです（民法616条・594条1項）。契約書の使用目的の欄を確かめ、変えるなら大家の承諾と契約の変更が要ります。

進める順番

1. 用途地域と面積を確かめる都市計画の地図で用途地域を、図面で変える部分の床面積の合計を確かめます。
2. 建築士に計画を頼む確認の要否、既存不適格の項目、構造や避難の基準を見てもらいます。
3. 消防署に相談する変えたあとの用途の区分、必要な消防用設備等、届出を確かめます。
4. 確認の申請と工事200㎡を超えるなら確認済証を受けてから工事を始め、終わったら届け出ます。
5. 貸す条件を決める近所の同じ用途の募集を見て賃料を決め、管理の委託と契約書の形を決めます。

変えたあとの賃料は、事務所のときの賃料ではなく、近所の住まいや店舗の募集と比べて決めます。空室が続いている階の扱いは空室が続くときに見直すことにもあります。

出典

1. 建築基準法（e-Gov法令検索）（確認の6条1項1号、用途変更の87条、別表第一）
2. 建築基準法施行令（e-Gov法令検索）（飲食店・物販店の115条の3、類似の用途の137条の18）
3. 消防法（e-Gov法令検索）（用途を変えたときの17条の3、特定防火対象物の17条の2の5）
4. 消防法施行令（e-Gov法令検索）（別表第一の用途の区分、34条の4）
5. 借地借家法（e-Gov法令検索）（更新の拒絶の28条、賃料の増減の32条）
6. 国土交通省 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方（オフィスは住宅でないこと、混ざった建物の住宅部分の扱い）
7. 国税庁 No.6225 地代、家賃や権利金、敷金など（住宅の貸付けの非課税）
8. 地方税法（e-Gov法令検索）（住宅用地の特例の349条の3の2）
9. 民法（e-Gov法令検索）（用法を守る616条・594条）