空室が続くときに見直すこと
空室が続くときは、まず近所で募集中の似た部屋や区画と、家賃、入るときの費用、写真、設備を並べて比べます。差が見つかったところから、募集の家賃と条件、募集の見せ方、管理会社への頼み方、設備、契約の形の順に見直します。
空室の事情は、住まいと事務所、地域で大きく違います。全国の賃貸用の空き家は2023年10月時点で443万6千戸ある一方、都心5区の事務所ビルの平均空室率は2026年9月時点で1.85%です。自分の物件の周りの募集を見るところから始めます。
| 最初にすること | 近所で募集中の似た部屋や区画を10件ほど並べ、家賃、入るときの費用、写真、設備を比べます。 |
|---|---|
| 家賃と条件 | 月の家賃だけでなく、礼金、敷金・保証金、フリーレントを合わせた借りる側の負担で比べます。 |
| 家賃を下げる前に | 空く期間の損と、下げた家賃が続く期間の差を並べます。同じ建物の今の家賃への影響も考えます。 |
| 見せ方 | 写真の枚数と明るさ、間取り図や区画図、設備の一覧を近所の募集と比べます。 |
| 管理会社への頼み方 | 募集をどこに出しているか、問い合わせと内見の数、断られた理由を毎月聞きます。 |
| 契約の形 | 定期借家やフリーレントは、決まりと契約書の書き方を確かめてから使います。 |
近所の募集と並べる
不動産情報サイト（SUUMO、アットホームなど）で、同じ駅、同じくらいの広さと築年数の部屋を探し、募集中のものを並べます。ビルなら、同じ駅の近くで広さの近い区画を探します。
| 項目 | 住まい | ビル・店舗 |
|---|---|---|
| 家賃 | 月額と1㎡あたり | 1坪あたりの月額 |
| 管理費・共益費 | 月額 | 1坪あたり、家賃に含むかどうか |
| 入るときの費用 | 礼金、敷金、鍵の交換など | 保証金の月数と償却、フリーレント |
| 写真 | 枚数、明るさ、水回り、収納 | 区画の中、共用部、外観、眺め |
| 設備 | インターネット、宅配ボックス、オートロック、エアコン | 空調の方式と使える時間、電気の容量、トイレ、セキュリティ |
| 募集の期間 | 同じ部屋が長く出ていないか | 同じ区画が長く出ていないか |
並べた結果は、1㎡あたり（ビルは1坪あたり）の家賃にそろえて比べます。計算は近所の募集との差の計算でもできます。
家賃増額ナビでは、今の家賃を決めた時からの物価・税の変化、近所の募集、これまでの経緯を1部屋ずつA4の3枚にまとめた家賃の根拠シートを、1部屋9,800円で作っています。上げる額は書きません。
募集の家賃と条件を見直す
借りる人は、月の家賃だけでなく、入るときに払うお金と合わせて比べます。近所より高いのが家賃なのか、入るときの費用なのかで、見直すところが変わります。
| 条件 | 見直し方 | 気をつけること |
|---|---|---|
| 礼金・権利金 | 減らす、なくす | 返さないお金なので、借りる側の負担が直接減る |
| 敷金・保証金 | 月数を減らす、償却を見直す | 返す額と償却の条件を契約書に書く |
| フリーレント | 入居から一定の期間、家賃を払わなくてよいとする | 早く出たときの扱いを契約書に書く |
| 入居の時期 | すぐ入れるようにする。ビルは内装工事の期間を決める | 工事の期間の家賃をどうするかを決める |
| 使い方の条件 | ペット、楽器、2人入居、業種、看板の可否を見直す | 区分マンションの管理規約、ほかの入居者やテナントとの関係 |
家賃を下げるかどうかは、損得の計算で決めます。たとえば家賃8万円の部屋を月5,000円下げると、年6万円、4年で24万円の差です。同じ部屋が3か月空けば、家賃24万円が入りません。空いている期間と、下げた家賃が続く期間を並べて比べます。損得の考え方は値上げで退去されたときの損得にもあります。
同じ建物で募集の家賃を下げると、今の入居者やテナントが、近所の同じような建物の家賃との比較（借地借家法32条）を理由に減額を求めるときの材料になりえます。フリーレントや礼金で調整すれば、募集の月額は保てます。
写真と募集の見せ方
募集の写真と図面は、内見に来るかどうかを決める材料です。近所の募集と並べて、見劣りするところを直します。
- 写真は昼の明るい時間に、照明をつけ、窓を開けて撮る
- 部屋全体、水回り、収納、窓からの眺め、共用部、外観をそろえる
- 近所の募集より枚数が少なければ足す
- 間取り図に広さと向きを入れる。ビルは区画図に柱の位置と寸法を入れる
- ビルは、天井の高さ、床の耐荷重、電気の容量、空調の方式と使える時間、入館できる時間を書く
- 駅からの道や近くの店など、図面だけで分からないことを説明文に書く
募集の写真や説明文は、管理会社や仲介会社が作ることが多くあります。古い写真のまま出ていないか、自分でサイトを見て確かめます。
管理会社と仲介会社への頼み方
募集を管理会社に任せているときは、次のことを聞き、毎月報告をもらいます。
- 募集をどこに出しているか（自社のサイトだけか、ほかの仲介会社にも情報を流しているか）
- 問い合わせの数、内見の数、申込みの数
- 内見のあと断られた理由
- 近所で決まった部屋の家賃と条件
条件を変えるたびに大家の返事を待つと、申込みを逃すことがあります。礼金はなくしてよい、フリーレントは1か月まで、などと、管理会社が自分で決めてよい範囲を書面で決めておく形もあります。管理会社への委託の中身は管理会社への委託とサブリースにあります。
宅建業者が受け取れる報酬の上限は、宅建業法46条にもとづき国交省が告示で決めています。広告の費用など、手数料のほかに払うお金を求められたら、何の費用かを確かめます。
設備と使い方を見直す
近所の募集に付いていて、自分の部屋にない設備を書き出します。工事の費用と、付けた場合の家賃の差を比べ、何か月で元が取れるかを計算します。たとえば工事に30万円かかり、月5,000円高く貸せるなら、60か月で元が取れます。
壊れている設備をそのままにして募集していないかも見ます。貸す部屋を使うのに必要な修繕は、大家の義務です（民法606条）。
住まいとして貸していた部屋を事務所として貸すと、家賃が消費税の課税の対象に変わります。区分マンションでは、管理規約で事務所としての使用を禁じていることがあるので、先に規約を確かめます。
定期借家とフリーレント
定期借家は、更新がなく期間の満了で終わる契約です（借地借家法38条）。公正証書などの書面で契約し、契約の前に、更新がなく期間の満了で終わることを書いた書面を渡して説明します。説明がなければ、更新しない定めは無効です。期間が1年以上なら、満了の1年前から6か月前までに、終わることを知らせます。
建て替えや売却の予定があり、何年か後に空けてほしいときは、期間を決めて貸せる定期借家を選べます。法令や契約で決まった時期に建物を取り壊すことが明らかなら、取り壊すときに終わる賃貸借を、取り壊す理由を書いた書面で結ぶこともできます（39条）。定期借家の家賃の扱いは定期借家と普通借家で違う家賃の見直しにあります。
フリーレントには、法律の決まりはありません。使うときは、次のことを契約書に書きます。
- 家賃を払わなくてよい期間と、その始まりの日
- 共益費・管理費も払わなくてよいのか
- 決めた期間より前に出たとき、払わなかった家賃を払ってもらうか
出典
- 総務省統計局 令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果（2023年10月1日時点の賃貸用の空き家の数）
- 三鬼商事 最新オフィスビル市況 2026年10月号（東京ビジネス地区）（2026年9月時点の都心5区の空室率）
- 借地借家法（e-Gov法令検索）（32条、38条、39条の原文）
- 民法（e-Gov法令検索）（606条の修繕の義務）
- 宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）（46条の報酬の決まり）
- 国税庁 No.6225 地代、家賃や権利金、敷金など（事務所の家賃と住まいの家賃の消費税）
