管理委託料の中身と見直し

オーナー業の基本掲載 2026年11月10日

賃貸住宅の管理委託料は、家賃（と共益費）の何%という決め方が多く、国交省が2026年3月にまとめた管理業者への調査では、回答の78.2%がこの方式でした。割合は「4〜5%未満」が38.0%、「5〜6%未満」が32.9%です。

委託料の額だけでは高いか安いかは決まりません。委託料に含まれる業務と、別に請求される費用が会社ごとに違うからです。どちらも、契約の前に受ける重要事項説明の書面に書いてあるので、見直すときはその書面と実際の請求を並べて比べます。

重要事項説明の書面に書いてあること

賃貸住宅管理業法は、登録を受けた管理会社に、管理の委託契約を結ぶ前に、大家に書面を渡して説明することを求めています（13条）。説明する事項は、国交省令で次のように決まっています（施行規則31条）。

• 管理会社の名前と登録番号
• 管理する賃貸住宅
• 管理業務の内容と実施方法（回数や頻度を含む）
• 報酬の額と、支払いの時期・方法
• 報酬に含まれていない費用で、管理会社が通常必要とするもの
• 業務の一部を別の会社に再委託すること
• 責任と免責
• 大家への定期報告
• 契約期間
• 入居者に業務の内容を知らせる方法
• 契約の更新と解除

国交省の解釈では、管理業務の内容は回数や頻度を示してできるだけ具体的に書き、報酬に含まれていない費用には、空室の管理費や水道光熱費などがあたるとしています。契約を結んだあとにも、同じような事項を書いた書面が渡されます（14条）。

登録が義務になるのは、管理する賃貸住宅が200戸以上の会社です（施行規則3条）。200戸未満で登録していない会社には、この説明の義務はかかりません。その場合は契約書そのもので中身を確かめます。

標準管理受託契約書での業務の範囲

国交省の賃貸住宅標準管理受託契約書は、管理業務を4つの欄に分けて書く形にしています。

それぞれの業務を管理会社が自分でするのか、別の会社に再委託するのかも書く欄があります。報酬の欄は「家賃及び共益費の○%」の形ですが、契約書のコメントは、家賃の低い物件などで1棟いくらの定額にすることや、清掃や修繕の報酬を別の欄に分けることもできるとしています。

報酬とは別に、管理業務に伴って要る費用を大家が持つ欄（5条）と、管理会社が立て替えた費用を返す決まり（6条）があります。立て替えには、大家の承諾なしで済む1件あたりの上限額を特約で決めておく形です。

国交省の調査で見る業務と報酬

国交省の「令和7年度 不動産管理業に関する実態分析に係る調査検討業務 報告書」（2026年3月）は、管理業者の3つの団体の会員にウェブで聞いた調査です。回答1,473件のうち有効回答は886件で、回収率は約3.3%でした。回答した会社の傾向で、業界全体の平均ではありません。

同じ報告書は、9割前後の会社が基本の業務に入れているものとして、入居者の苦情対応、入退去の立会い、滞納の督促、家賃の徴収と引渡し、入居者の募集、敷金の精算を挙げています。植栽の管理、法定点検、専門業者の定期点検、定期清掃は、オプションの業務として別に受ける例が多いとしています。長期修繕計画の整備を基本の業務にしている会社は42.4%でした。

委託料の割合が低くても、法定点検や定期清掃が別料金なら、年の支払いは割合の高い会社と変わらないことがあります。比べるときは割合ではなく、1年に払った合計で見ます。

見直すときに並べる項目

手元の重要事項説明の書面と、1年分の収支の報告（送金の明細）を並べ、次の表を作ります。

管理会社は管理業法20条で、管理業務の状況を定期的に大家に報告することになっています。報告に家賃の動きを入れてもらえば、それも見直しの材料に使えます。報告の中身はオーナーへの定期報告に家賃の動きを入れるに書いています。

見直しを申し出てから決まるまで

1. 不満な点を書き出す額なのか、業務の回数なのか、別の費用なのかを分けます。
2. 今の管理会社に申し出る表を見せて、業務の範囲と報酬のどちらを変えたいかを伝えます。
3. ほかの会社の説明を受ける同じ業務の範囲で、重要事項説明の書面に沿った見積りをもらいます。
4. 変更の説明を受ける報酬や業務の内容を変える契約を結ぶときは、変わる事項について書面を受け取り、説明を受けます。
5. 変更の書面を受け取る変わった事項を書いた書面を受け取り、契約書と一緒に保管します。

国交省の解釈では、契約の途中や更新のときに報酬などを変える契約も、管理業法13条の説明の対象です。変わった事項について書面を渡して説明すればよいとされています。契約期間だけを延ばすような形式的な変更は対象外です。

話がまとまらず管理会社を替えるときは、解約の申入れの期限や引継ぎの段取りがあります。管理会社を替えるときにまとめています。

委託料と家賃の関係

委託料が家賃の何%という契約なら、家賃を上げると委託料も同じ割合で増えます。家賃を月5,000円上げ、委託料が5%なら、委託料は月250円増え、大家の手取りは月4,750円増えます（委託料にかかる消費税は別）。

家賃の見直しを管理会社に任せている部屋では、委託料の中で更新のときの家賃の提案までしてもらえるのか、別の手数料がかかるのかも、業務の欄で確かめておきます。進め方は管理会社に任せている部屋の家賃を見直すときにあります。

よくある質問

ビルの事務所・店舗の管理（PM）の委託料も同じ決まりですか

賃貸住宅管理業法は人が住む住宅の管理の法律で、事業用のオフィスは対象外です。事務所・店舗の管理の委託は、法律の説明の義務がない委任の契約なので、契約書の業務の欄と報酬の欄で中身を確かめます。

委託料を家賃から差し引いて送金されています

標準管理受託契約書は、大家があらかじめ承諾していれば、管理会社が家賃から委託料を差し引いて送金できる形にしています（7条3項）。送金の明細で、差し引かれた委託料と別の費用を分けて確かめます。

出典

1. 国土交通省 令和7年度 不動産管理業に関する実態分析に係る調査検討業務 報告書（2026年3月）（報酬の形態と割合、基本とオプションの業務）
2. 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（e-Gov法令検索）（登録の3条、契約前の説明の13条、契約時の書面の14条、定期報告の20条）
3. 同法施行規則（e-Gov法令検索）（200戸の3条、説明事項の31条）
4. 国土交通省 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方（説明事項の書き方、変更契約のときの説明）
5. 国土交通省 賃貸住宅標準管理受託契約書（2021年4月23日公表）（業務の欄、報酬と費用の4条〜7条とコメント）