家賃の改定で合意したあとに交わす書面
家賃の改定で合意したら、新しい家賃と、いつから変わるかを書いた書面を2通作り、大家と入居者が1通ずつ持ちます。民法の賃貸借は合意だけで成り立つ契約で（601条）、家賃の変更にも書面は求められていません。それでも書面にするのは、額や始まる月で食い違ったときに確かめる物を残すためです。
書面の名前は、覚書でも合意書でもかまいません。更新に合わせて変えるなら、更新契約書に新しい家賃を書く方法もあります。
| 書面の要否 | 法律上は口頭でも合意は成り立ちます。後で食い違わないよう書面に残します。 |
|---|---|
| 書く項目 | 当事者、物件、もとの契約、変える内容、いつから、ほかの条件はもとのままであること、日付と署名です。 |
| 書面の種類 | 途中で家賃だけ変えるなら覚書・合意書、更新に合わせるなら更新契約書を使います。 |
| 連帯保証人 | 民法448条2項は、保証契約のあとで借主の債務が重くなっても、保証人の負担は重くならないと定めています。値上げ分をどこまで負うかは保証契約の書き方で変わるので、扱いを確かめます。 |
| 収入印紙 | 建物の賃貸借契約書は印紙税の対象になりません。保証金を据え置いて返す取り決めなどを書くと扱いが変わります。 |
書面に残す理由
口頭の合意でも、家賃は新しい額に変わります。ただ、何年何月分から変わったのか、共益費も変えたのかを、何年かたってから二人とも同じように覚えているとは限りません。
建物を売ったり相続したりすると、次の大家は、今の家賃がいくらで、いつから変わったのかを書面で確かめます。管理会社や家賃保証会社に引き落とす額を変えてもらうときも、合意した書面があれば話が早く進みます。
覚書・合意書と更新契約書の使い分け
| 書面 | 使う場面 | 書く範囲 |
|---|---|---|
| 覚書・合意書 | 契約の途中で家賃だけを変える | 変える条項だけ。ほかはもとの契約のまま |
| 更新契約書 | 更新に合わせて家賃を変える | 新しい契約期間と新しい家賃。ほかの条件はもとのままか、変えるならその中身 |
| 契約書の作り直し | 家賃のほかにも多くの条件を変える | 全部を新しく決める |
家賃だけを変えるのに契約書を作り直すと、敷金や特約などほかの条件も書き直すので、意図しない変更が入りやすくなります。変える所だけを書いた覚書なら、範囲を絞れます。
定期借家の契約を期間の満了で終え、改めて契約する場合は、新しい契約なので、新しい家賃を書いた契約書を作ります。定期借家は書面か電磁的記録で契約し、更新がないことを前もって書面で説明する決まりがあります（借地借家法38条）。
書く項目
| 項目 | 書くこと |
|---|---|
| 当事者 | 貸主と借主の名前と住所。会社なら会社名と代表者の名前 |
| 物件 | 建物名、所在地、部屋番号 |
| もとの契約 | 何年何月何日に結んだ、どの契約を変えるのか |
| 変える内容 | 家賃を月何円から月何円にするか。共益費も変えるなら別の行で |
| いつから | 何年何月分から新しい家賃にするか |
| ほかの条件 | この書面に書いていないことは、もとの契約のとおりとすること |
| 日付と署名 | 作った日。2通作って1通ずつ持つこと。両方の署名か記名押印 |
次は、自分で書くときの例です。一般的な項目の並びを示したもので、［ ］の所に自分の契約の中身を入れます。
家賃の改定についての合意書
貸主［大家の名前］（以下「貸主」）と借主［借主の名前］（以下「借主」）は、下の建物賃貸借契約（以下「もとの契約」）について、次のとおり合意しました。
もとの契約 ［年］年［月］月［日］付け ［建物名］［部屋番号］号室の建物賃貸借契約
第1条 家賃を、月［今の家賃］円から月［新しい家賃］円に改めます。
第2条 新しい家賃は、［年］年［月］月分から適用します。
第3条 この合意書に定めのないことは、もとの契約のとおりとします。
この合意を証するため、この書面を2通作り、貸主と借主が署名して、1通ずつ持ちます。
［年］年［月］月［日］
貸主 住所［ ］ 名前［ ］
借主 住所［ ］ 名前［ ］
文例は一般的な項目を並べたものです。特約の多い契約や、事務所・店舗で保証金や賃料の改定の条項がある契約では、文面を弁護士に見てもらいます。
家賃増額ナビは、入居者との話し合いや、お知らせ・合意書の作成は引き受けていません。
合意書を交わすまでの手順
- 合意した中身を書き出す新しい家賃、いつからか、共益費を変えるかどうかを、話し合いの記録と照らして確かめます。
- 2通作る同じ中身の合意書を2通作り、大家が先に署名します。
- 入居者に署名をもらう手渡しか郵送で届け、2通とも署名してもらいます。郵送なら返信用の封筒を入れます。
- 1通ずつ持つ1通を入居者に残し、もう1通を大家が持ちます。
- 関係する先に知らせる管理会社や家賃保証会社に、写しを渡すか送ります。
- 最初の入金を確かめる新しい家賃の最初の月に、入金の額が変わっているかを見ます。
連帯保証人と家賃保証会社
民法は、保証契約を結んだあとで借主の債務が重くなっても、保証人の負担は重くならないと定めています（448条2項）。個人の連帯保証人で極度額（保証人が負う上限の額）を定めた保証契約なら、保証人が払うのはその額までです（465条の2）。
値上げした分まで保証人が負うかどうかは、保証契約の書き方によって変わります。保証人にも合意書に署名をもらうかどうかは、弁護士に確かめて決めます。
家賃保証会社を使っている場合は、保証会社との契約に、家賃が変わったときの届け出の決まりがあるかを確かめます。届け出が要るなら、合意書の写しを送ります。保証の仕組みは連帯保証人と家賃保証会社にまとめています。
収入印紙と保管
国税庁は、建物の賃貸借契約書は印紙税の課税対象にならないと説明しています。ただし、敷地の賃貸借を結んだことが明らかな書面は、土地の賃借権の契約書として課税されます。建設協力金や保証金を一定期間据え置いて返す取り決めを書いた書面も、消費貸借の契約書として課税されます。覚書に家賃のほかの取り決めを書き加えるときは、国税庁の説明で確かめます。
合意書は、もとの契約書と一緒に保管します。管理会社に任せている部屋は、管理会社にも写しを渡し、新しい家賃が台帳と引き落としの額に反映されたかを最初の月に確かめます。
よくある質問
- メールのやり取りだけで済ませてもよいか
- 法律は家賃の変更に書面を求めていないので、メールでも合意の記録にはなります。誰が、何に、いつ合意したかが分かる形で残し、できれば署名した書面も作ります。
出典
- 民法（e-Gov法令検索）（601条の賃貸借、448条2項の保証人の負担、465条の2の極度額）
- 借地借家法（e-Gov法令検索）（38条の定期借家の書面と説明）
- 賃貸住宅標準契約書 平成30年3月版・連帯保証人型（国土交通省）（賃貸借が合意で成り立つ契約であることと書面で契約する意味の解説、連帯保証人の極度額の条項）
- No.7106 建物の賃貸借契約書（国税庁）（建物の賃貸借契約書と印紙税、課税される場合）
