共益費・管理費の見直し

入居者・テナントへの伝え方掲載 2026年11月10日

共益費は、階段や廊下などの共用部分の電気代、水道代、清掃費などに充てるお金です。国土交通省の賃貸住宅標準契約書は、共益費の改定も定めています。維持管理の費用が増減して共益費が不相当になったときは、貸主と借主が協議のうえで改定できます（5条4項）。

共益費が借地借家法32条の「借賃」に入り、家賃と同じように増額を求められるかは、条文に書かれていません。見直すときは、契約での決め方を確かめ、実費の記録を見せて、入居者やテナントの合意を得る形で進めます。

共益費・管理費と家賃の関係

標準契約書は、共益費を家賃とは別の条で定め、階段、廊下などの共用部分の維持管理に必要な光熱費、上下水道使用料、清掃費などに充てるものとしています。国土交通省の解説では、共用部分の維持管理に必要な実費に相当する費用とされ、戸建ての貸家では通常は発生しないとされています。

契約によっては「管理費」と呼んでいたり、共益費を取らずに家賃に含めていたりします。名前よりも、契約書で何に充てるお金と書いてあるかを見ます。

消費税では、住まいの共益費は家賃に含めて扱われます（国税庁の説明）。これは税の扱いで、32条で増額を求められるかとは別の話です。

区分マンションの大家が管理組合に払う管理費や修繕積立金は、大家が負担する費用です。入居者から受け取る共益費とは別のもので、管理組合の管理費が上がっても、入居者の共益費が自動で上がるわけではありません。

共益費と借地借家法32条

32条は「建物の借賃」の増減を求める権利を定めていて、共益費については何も書いていません。共益費を32条で一方的に増額請求できるかは条文からは決まらず、争いになったときは最終的に裁判所が決めます。

標準契約書のように、維持管理の費用の増減で不相当になったら協議のうえ改定できると定めた契約もあります。その場合は、条項に沿って実費の動きを示し、協議します。家賃と共益費を同時に見直すなら、家賃の部分は32条の事情で、共益費の部分は実費の動きで、それぞれ理由を分けて説明します。

話し合いがまとまらないときは、民事調停を使えます。民事調停法は、民事の争いが起きたとき、当事者は裁判所に調停を申し立てられると定めています（2条）。

契約書で確かめること

• 共益費の額と、何に充てるお金と書いてあるか
• 共益費を改定するときの決め方（協議のうえ改定する、実費で精算する、決まった率で改定するなど）
• 家賃と共益費を分けて書いているか、合計で書いているか
• 事務所・店舗なら、共益費を1㎡や1坪あたりの単価で決めているか、専用部分の電気代などを別に精算しているか

家賃と共益費を合計で決めていて共益費の欄がない契約は、合計の額を変える話なので、家賃の見直しと同じ考え方で進めます。契約書の見方は値上げの前に賃貸借契約書で見るところにあります。

見直しの材料にする実費の記録

契約で共益費に含めると決めている費用だけを集めます。契約に書いていない費用を後から足して、共益費を上げる理由にはしません。

集めた費用は、3〜5年分を年ごとに合計して並べます。その横に、共益費として受け取った年の合計を並べると、実費との差が分かります。管理会社に任せている建物は、管理会社の収支の報告書から実費を拾えます。

例えば、10戸のアパートで共益費が1戸月3,000円なら、受け取る共益費は年36万円です。共用部の実費が年48万円なら年12万円の差があり、10戸で割ると1戸あたり月1,000円です。この差をどう扱うかは大家が決め、入居者には計算のもとになった請求書の写しを見せます。

国土交通省の解説は、共益費を改定できる場合の例として電気料金などの改定を挙げています。条項は費用が増える場合と減る場合の両方を書いているので、実費が下がったときは下げる話も出てきます。

見直しの手順

1. 契約を確かめる共益費に何を含めるか、改定の決め方がどう書いてあるかを見ます。
2. 実費を集める契約で共益費に含める費用の請求書を、3〜5年分そろえます。
3. 受け取った額と並べる年ごとに、実費の合計と共益費の受け取りの合計を並べます。
4. 額と時期を決める変えるかどうか、いくらにするか、いつからかを大家が決めます。
5. 書面で知らせる今の共益費、新しい共益費、いつからか、実費の表を届けます。
6. 合意を書面に残す合意したら合意書を交わします。

ビル・店舗の共益費

事務所・店舗の契約では、共益費を1㎡や1坪あたりの単価で決めていることがあります。この場合は、単価と面積の両方を書いて、新しい単価で月額がいくらになるかを示します。

空調の時間外の運転や、専用部分の電気代を、共益費と別に実費で精算している契約もあります。見直す前に、どの費用が共益費に入っていて、どの費用が別の精算なのかを分けておくと、同じ費用を二重に数えずに済みます。ビル・店舗の見直しの全体はビル・店舗の家賃の見直しが住まいと違うところにあります。

入居者やテナントへの伝え方と書面

お知らせには、今の共益費、新しい共益費、いつからか、理由としての実費の動きを書き、請求書の写しや年ごとの表を付けます。家賃も変えるなら、家賃と共益費は別の行に分けて書きます。

事務所・店舗のテナントには、共益費が消費税を含む額かどうかも書きます。内訳を聞かれたときのために、費用ごとの表を用意しておきます。

合意したら、共益費の行を入れた合意書を2通作り、1通ずつ持ちます。書き方は合意したあとに交わす書面にあります。

よくある質問

今まで家賃に含めていた共用部の費用を、共益費として分けたい

家賃の一部を共益費に分けるだけで合計が変わらなくても、契約の中身を変える話です。入居者の合意を得て、書面に残します。

出典

1. 賃貸住宅標準契約書について（国土交通省）（標準契約書の位置づけと各版）
2. 賃貸住宅標準契約書 平成30年3月版・連帯保証人型（国土交通省）（5条の共益費の条文と、実費に相当する費用であること、電気料金の改定を例に挙げた解説）
3. 借地借家法（e-Gov法令検索）（32条の建物の借賃の増減の請求）
4. 民事調停法（e-Gov法令検索）（2条の民事調停の申立て）
5. No.6226 住宅の貸付け（国税庁）（消費税で、住まいの共益費が家賃に含まれること）