更新料と更新の手続き
普通借家の更新には、大家と入居者が話し合って期間や家賃を決める合意更新と、通知がないまま期間が過ぎて同じ条件で続く法定更新があります（借地借家法26条）。法定更新のあとは、期間の定めがない契約です。
更新料は法律ではなく契約で決まるお金です。最高裁判所は、契約書にはっきり書かれ、高すぎるなどの事情がない更新料の条項は、消費者契約法10条で無効にならないと判断しています（平成23年7月15日判決）。
| 合意更新 | 話し合いで期間や家賃を決めて続けます。条件を変えたら書面に残します。 |
|---|---|
| 法定更新 | 満了の1年前から6か月前までに通知がないと、同じ条件で更新したとみなされ、期間の定めがない契約に変わります。 |
| 更新料 | 契約書に一義的かつ具体的に書かれ、額が高すぎるなどの事情がなければ有効です。 |
| 法定更新と更新料 | 契約書の書き方によります。最高裁の事件は「法定更新でも払う」と書いた契約で、法定更新の年の更新料の支払いが認められました。 |
| 更新で家賃を変える | 合意更新の条件として話し合います。合意できなくても、32条の増額請求は別に使えます。 |
合意更新と法定更新の違い
| 項目 | 合意更新 | 法定更新 |
|---|---|---|
| 何で決まるか | 大家と入居者の合意 | 26条。通知がないまま期間が過ぎるか、期間のあとの使用に大家が遅れずに異議を言わないとき |
| 期間 | 合意した期間（たとえば2年） | 定めがない |
| 家賃などの条件 | 話し合いで変えられる | 前の契約と同じ |
| 書面 | 更新契約書や合意書を交わす | なくても成り立つ |
| 大家から終わらせるとき | 次の満了の1年前から6か月前までに通知し、正当の事由が要る | 解約の申入れから6か月で終わり、正当の事由が要る（27条・28条） |
国交省の賃貸住宅標準契約書は、大家と入居者が話し合って更新できると定めています（2条2項）。コメントでは、契約は期間の満了で必ず終わるものではなく、合意で更新できることを確かめるための条項だと説明しています。
どちらの更新でも、大家から終わらせるには正当の事由が要ります。中身は更新を断るときの正当事由に書きました。
更新の手続きの順番
- 満了の1年前から6か月前まで更新を断るか、条件を変えなければ更新しないと通知するなら、この期間に出します。どちらも正当の事由が要ります。続けるつもりなら、この時期に家賃や共益費を見直すかを決めます。
- 満了の3か月前まで入居者に更新の案内を送ります。法律の期限はありませんが、新しい家賃をお願いするなら、入居者が考える時間を取れる時期に届けます。
- 満了の1か月前まで条件がまとまったら、更新契約書か合意書を交わします。期間、家賃、共益費、更新料、新しい家賃が始まる月を書きます。
- 満了日まで更新料を受け取り、契約で入居者に求めている保証会社や保険の更新が済んでいるかを確かめます。
交わす書面の中身は合意したあとに交わす書面にまとめています。
更新料の決まり
借地借家法にも民法にも、更新料の定めはありません。入居者が払う義務を負うのは、契約で更新料を払うと決めた場合です。最高裁も、更新料を払う例は一定の地域に少なからずある、という言い方をしています。
最高裁判所 平成23年7月15日判決（民集65巻5号2269頁）は、京都市の共同住宅の事件です。家賃は月3万8,000円、更新料は家賃の2か月分、更新の期間は1年という契約でした。
判決は、更新料には家賃の補充や前払い、契約を続けるための対価などの性質が合わさっていると述べました。対象は、契約書に一義的かつ具体的に書かれた更新料の条項です。額が家賃や更新の期間に比べて高すぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法10条で無効にならないとしています。この条項は、借地借家法30条の入居者に不利な特約にもあたらないと判断しました。
消費者契約法は、事業として契約するのでない個人と、事業者の間の契約に効く法律です（2条）。会社が借りる事務所・店舗の更新料は、この法律の対象外です。
法定更新になったときの更新料
法定更新のときにも更新料を払う義務があるかは、契約書の書き方で分かれます。
平成23年の事件の契約書には、法定更新か合意更新かにかかわらず、1年ごとに更新料を払うと書かれていました。入居者は3回の合意更新で更新料を払い、4回目は法定更新になって払いませんでした。最高裁は、この払われなかった更新料7万6,000円を、入居者と連帯保証人が払うよう命じています。
契約書が合意更新のときだけを書いている場合や、払う時期をはっきり書いていない場合にどうなるかは、この判決からは決まりません。法定更新のあとに更新料を求めるときは、契約書の文言を弁護士に見てもらってから決めてください。
更新のときに家賃を変える
更新の案内と一緒に、新しい家賃を提案する形が取れます。ただ、新しい家賃は入居者が合意して初めて決まります。合意できないまま期間が過ぎれば、前と同じ家賃で法定更新されます。
家賃を変えるもう1つの手段が、32条の増額請求です。更新の時期と関係なく、税や価格、近所の家賃と比べて不相当になったときに、将来に向けて請求できます。話し合いでまとまらなければ、調停から始めます（民事調停法24条の2）。順番は賃料増額請求の仕組みにあります。
「新しい家賃でなければ更新しない」と通知すると、26条の「条件を変えなければ更新しない」通知として扱われ、28条の正当の事由が要ります。
よくある質問
- 更新契約書を作らないまま期間が過ぎたら、どうなりますか
- 入居者が使い続けて大家が遅れずに異議を言わなければ、26条で同じ条件の更新とみなされます。口頭で家賃の変更に合意していても、書面がないと後で中身を確かめにくいので、変えた条件は書面に残します。
- 事務所・店舗の更新料にも同じ判決が使えますか
- 判決は、住まいを借りた個人の事件で、消費者契約法10条についての判断です。会社が借りる事務所・店舗には消費者契約法が効かないので、更新料は契約の定めに沿って考えます。
出典
- 借地借家法（e-Gov法令検索）（26条〜28条、30条、32条）
- 消費者契約法（e-Gov法令検索）（2条、10条）
- 民事調停法（e-Gov法令検索）（家賃の増減は調停から始める、24条の2）
- 最高裁判所 平成23年7月15日判決（更新料の条項の効力。判決文で事件の契約と主文を確かめた）
- 国土交通省 賃貸住宅標準契約書（平成30年3月版）（2条2項の更新の条項とコメント）
