東京のオフィス賃料と空室率の動き（2026年）
三鬼商事の集計では、都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）のオフィスの平均賃料は、2026年10月時点で1坪24,245円でした。1年前より2,984円、14.04%高くなっています。平均空室率は1.75%で、1年前の2.59%から下がりました。
この平均賃料は、空いている区画の募集の賃料の平均です。続いている契約も含めた賃料の動きを表す日本銀行の企業向けサービス価格指数「事務所賃貸」は、全国で1年前より3.0%の上昇でした（2026年9月速報）。
| 都心5区の平均賃料 | 1坪24,245円。1年前より2,984円（14.04%）高い（2026年10月時点、三鬼商事）。 |
|---|---|
| 空室率 | 1.75%。1年前は2.59%。既存ビル1.66%、新築ビル6.49%。 |
| 区ごとの差 | 平均賃料は渋谷区27,209円から新宿区21,069円まで。空室率は千代田区1.09%から中央区2.60%まで。 |
| 続いている契約を含む賃料 | 日銀の「事務所賃貸」は全国で3.0%上昇。東京圏の指数は108.4で、1年前の105.3から約2.9%上昇（2026年9月速報）。 |
| 2つの数字の違い | 三鬼商事は募集の賃料の平均、日銀はビルごとの新規と既存の契約を合わせた平均賃料。上がり方が大きく違う。 |
都心5区の平均賃料と空室率（2026年10月時点）
三鬼商事は、東京ビジネス地区（都心5区）にある基準階面積100坪以上の主要な貸事務所ビルについて、平均賃料と平均空室率を毎月公表しています。平均賃料は基準階の募集賃料の平均を坪単価で表したもので、共益費と消費税は含みません。
| 時点 | 平均賃料（1坪） | 平均空室率 |
|---|---|---|
| 2025年10月 | 21,261円 | 2.59% |
| 2026年1月 | 21,648円 | 2.15% |
| 2026年4月 | 22,454円 | 2.20% |
| 2026年7月 | 23,287円 | 1.95% |
| 2026年9月 | 23,985円 | 1.85% |
| 2026年10月 | 24,245円 | 1.75% |
平均賃料は、2025年10月から2026年10月まで、毎月前の月を上回りました。空室率は総貸室面積に対する募集中の床面積の割合で、まだテナントが退去する前に募集している面積も含みます。新築ビル（その月を含む過去12か月に完成したビル）の空室率は6.49%、既存ビルは1.66%です。
区ごとの数字
| 区 | 平均賃料（1坪） | 1年前の平均賃料 | 平均空室率 |
|---|---|---|---|
| 千代田区 | 25,912円 | 22,879円 | 1.09% |
| 中央区 | 22,959円 | 19,530円 | 2.60% |
| 港区 | 24,162円 | 21,137円 | 1.81% |
| 新宿区 | 21,069円 | 18,967円 | 2.07% |
| 渋谷区 | 27,209円 | 24,251円 | 1.46% |
1年前と比べると、5区とも1坪2,000円以上上がりました。差額は中央区の3,429円が最も大きく、新宿区は2,102円です。新宿区の空室率は10月に前の月の1.86%から2.07%へ上がり、5区の中で1つだけ前の月より高くなりました。
続いている契約を含む賃料の動き
今入っているテナントの賃料も含めた動きは、日本銀行の企業向けサービス価格指数の「事務所賃貸」で見られます。日銀は、調べるビルを決めて、新規の契約と既存の契約の両方を含めた平均賃料を調べています。敷金・保証金と共益費は除き、同じビルを続けて調べるので、建物が古くなる分を補正しています。
| 区分 | 2025年9月 | 2026年9月 速報 | 1年前と比べて |
|---|---|---|---|
| 事務所賃貸（全国） | 106.6 | 109.8 | 3.0%上昇 |
| 事務所賃貸（東京圏） | 105.3 | 108.4 | 約2.9%上昇 指数から計算 |
日銀の東京圏は、東京都・埼玉県・千葉県・神奈川県・茨城県のビルが対象で、都心5区だけの数字ではありません。2026年9月分は速報で、翌月以降に直ることがあります。全国の指数は、2026年8月から9月に0.3%上がりました。
東京圏の1年前との比較は、日本銀行の時系列統計データ検索サイトの指数（2025年9月105.3、2026年9月108.4）から計算した値です。日銀の公表資料には全国の「事務所賃貸」の前年比3.0%が載っています。
募集の平均賃料と、続いている契約の賃料の違い
同じ1年で、三鬼商事の都心5区の平均賃料は14%ほど、日銀の事務所賃貸は3%ほど上がりました。2つは集めている賃料が違います。
| 数字 | 集めている賃料 | 1年前と比べて |
|---|---|---|
| 三鬼商事の平均賃料 都心5区、2026年10月時点 | 空いている区画の基準階の募集賃料の平均 | 14.04%上昇 |
| 日銀の事務所賃貸 全国、2026年9月速報 | 調べるビルの賃料収入を稼働している面積で割った平均。新規と既存の契約を両方含む | 3.0%上昇 |
募集の賃料は、空いた区画に次のテナントを入れるときの条件で、相場の動きがすぐに出ます。続いている契約の賃料は、テナントとの合意か、借地借家法32条の手続きがなければ変わりません。契約の更新や賃料の改定の時期が来た区画から少しずつ動くので、全体の平均はゆっくり動くと考えられます。
募集の賃料と今のテナントの賃料の差は、オフィスの投資法人の決算資料にも出てきます。日本ビルファンド投資法人は、三鬼商事のレポートを相場の賃料として、今の賃料との差（レントギャップ）を示しています。差は2025年6月期の8.1%から、2025年12月期に12.5%、2026年6月期に20.4%へ広がりました。同じ時期に、賃料の改定で合意した件数のうち増額の割合は55.3%、74.4%、90.6%と上がりました。
投資法人の数字は1つの会社の大きなビルの例で、資料を見せた効き目を測ったものではありません。差が大きければ必ず増額で合意できる、というものでもありません。
募集の賃料は成約の賃料とも同じではありません。違いは募集の賃料と成約の賃料の違いに、続いている契約の賃料の考え方は継続賃料と新規賃料の違いに書いています。
自分のビルの賃料と比べるとき
三鬼商事の数字は、基準階面積100坪以上の主要なビルの平均です。小さなビルや、都心5区の外のビルの賃料とは、建物の規模も場所も違います。自分のビルと比べるなら、近所で募集中の似た規模の区画を、坪単価でそろえて集めます。
比べる前に、共益費を含むかどうかと、消費税を含むかどうかをそろえます。三鬼商事の平均賃料は共益費と消費税を含まないので、共益費込みで決めている契約は、共益費を分けてから比べます。直し方は賃料の坪単価の見方にあります。
家賃増額ナビでは、近所で募集中の似た区画の坪単価と統計を1区画ずつまとめた賃料の根拠シートを、1区画29,800円で作っています。
出典
- 三鬼商事 東京の賃貸オフィスの賃料相場・空室率（東京ビジネス地区）（2026年10月時点までの都心5区と区ごとの平均賃料・平均空室率）
- 三鬼商事 オフィスマーケット（調査の対象のビル、平均賃料と平均空室率の定義、新築ビルの定義）
- 日本銀行「企業向けサービス価格指数（2026年9月速報）」（全国の事務所賃貸の指数と前年比。2026年10月27日公表）
- 日本銀行 時系列統計データ検索サイト（事務所賃貸（東京圏）の指数の推移）
- 日本銀行「企業向けサービス価格指数（2020年基準）調査対象サービス一覧」（事務所賃貸の調べ方、東京圏の範囲、敷金・保証金と共益費を除くこと）
- 日本銀行「事務所賃貸」各品目の品質劣化率（2026年）（建物が古くなる分の補正）
- 日本ビルファンド投資法人 第50期決算説明会資料（レントギャップと、賃料改定で合意した件数のうち増額の割合）
- 借地借家法（e-Gov法令検索）（32条の賃料の増減の請求）
