募集の賃料と成約の賃料の違い
募集の賃料は、貸主が借り手を探すために出す条件です。成約の賃料は、話し合いを経て実際に契約した額です。交渉で下がったり、フリーレントなどの条件で調整したりして決まるので、成約の賃料は募集の賃料と同じとは限りません。
個別の成約の賃料は、貸主と借主、仲介した会社のほかには分かりにくい情報です。公表されている成約の統計には、三幸エステートとニッセイ基礎研究所の「オフィスレント・インデックス」があります。2026年第3四半期の東京都心部のCクラスビル（1フロア100坪以上200坪未満）は1坪20,532円（共益費除く）で、前年同期より5.3%高くなっています。
| 募集の賃料 | 借り手を探すために貸主が出す条件。だれでも見て確かめられます。 |
|---|---|
| 成約の賃料 | 実際に契約した額。個別の額は、当事者と仲介した会社のほかには分かりにくい情報です。 |
| 差が出るわけ | 交渉で下がる、フリーレントなどで調整する、決まりにくい区画が長く募集に残る、など。 |
| 成約の統計 | 東京都心部の成約賃料（2026年第3四半期、共益費除く）：Aクラス40,342円、Bクラス22,932円、Cクラス20,532円。 |
| 募集で比べるとき | 募集の額であることと、件数、出典、見た日を書きます。成約の統計で動きを補います。 |
募集と成約を並べる
| 項目 | 募集の賃料 | 成約の賃料 |
|---|---|---|
| 何の額か | 貸主が出す条件 | 実際に契約した額 |
| いつの額か | 募集に出ている間の額 | 契約した日の額 |
| だれが知っているか | だれでも見られる | 貸主、借主、仲介した会社 |
| 条件 | フリーレントや保証金は募集の条件として書かれる | 交渉で変わった条件で決まる |
| 公表のされ方 | 不動産情報サイトの募集、調査会社の募集の集計 | 調査会社などの成約の集計や指数 |
宅建業者には、業務で知った秘密を正当な理由なく漏らしてはならない義務があります（宅建業法45条）。仲介した会社が個別の成約の額を外に出さないのは、この義務とも関わります。
募集と成約で差が出るわけ
募集と成約の額が違って出るわけとして、次のことが考えられます。
- 募集の額から、交渉で下がって契約することがある
- 月額は募集のままで、フリーレントや内装の費用の負担で調整して契約することがあり、その差は月額の統計に表れにくい
- 決まりにくい区画ほど長く募集に出たままになり、募集の集計に入り続ける
- 決まりやすい区画は募集に出てすぐ決まり、募集の集計には短い間しか入らない
- 市況が動く時期には、募集の額の見直しが市況の動きより遅れることがある
決まらない区画は、募集の額を下げて出し直すことがあります。自分で募集を見るときに履歴を残しておくと、どの区画がいつ、いくらに見直されたかが分かります。
どれがどれだけ効いているかは、物件と時期で違います。募集の額だけで、その地域で実際に決まっている額を言い切ることはできません。
公表されている成約の統計
三幸エステートとニッセイ基礎研究所が共同で開発した「オフィスレント・インデックス」は、成約賃料に基づく指標です。2026年第3四半期版は2026年10月30日に公表されました。対象は東京都心部（東京都心5区の主要なオフィス街と、五反田・大崎など周辺のオフィスが集まる地域）で、ビルの規模で3つのクラスに分けています。
| クラス | ビルの規模 | 1坪あたり | 前年同期比 | 空室率 |
|---|---|---|---|---|
| Aクラス | 延床1万坪以上、1フロア300坪以上、築15年以内 | 40,342円 | 18.4%上昇 | 0.8% |
| Bクラス | 1フロア200坪以上でAクラスにあたらない | 22,932円 | 5.3%低下 | 1.3% |
| Cクラス | 1フロア100坪以上200坪未満 | 20,532円 | 5.3%上昇 | 1.4% |
Bクラスの前年同期比のマイナスについて、三幸エステートは、2025年第3四半期の賃料の上振れが要因と考えられるとしています。Bクラスも前期よりは1坪128円上がっています。
同じ時期の募集の集計もあります。三鬼商事の公表資料では、都心5区の事務所ビルの平均賃料は2026年9月時点で1坪23,985円、前年同月より13.72%高くなっています。集計の対象のビルも、地域も、計算の決まりも違うので、2社の数字の差をそのまま募集と成約の差と読むことはできません。
成約の統計を読むときに見ること
- 自分のビルの規模がどのクラスに入るか。Cクラスは1フロア100坪以上なので、1フロアがそれより小さいビルは集計の対象に入っていない
- 地域が自分のビルと合うか（東京都心部の主要なオフィス街と周辺の地域の集計）
- 1つの四半期の上下だけでなく、数期の流れで見る（Bクラスは前年同期より下がったが、前期よりは上がっている）
- 同じ会社の同じ区分の数字どうしで比べる
鑑定では成約の例を使う
借地借家法32条は、近所の同じような建物の「借賃」と比べて不相当になったときに増減を求められるとしていて、それが募集の額か成約の額かは書いていません。
国交省の不動産鑑定評価基準の賃貸事例比較法は、新しく結ばれた賃貸借の例を集め、実際に支払われている賃料をもとに比べる手法です。不動産鑑定士が鑑定で使うのは、実際に契約された額です。続いている契約の家賃の考え方は継続賃料と新規賃料の違いにあります。
募集の家賃で比べるときの書き方
大家や管理会社が自分で集められるのは、だれでも確かめられる募集の家賃です。募集で比べるときは、成約と取り違えられないよう、次のことを書き添えます。
- 募集中の家賃であって、成約した額ではないこと
- 集めた件数と、比べる条件（駅、広さ、築年、階）
- 見たサイトや資料の名前と、見た日
- 共益費、消費税、フリーレントの扱い
- 成約の統計があれば、その地域の動きとして添えること
募集の家賃は、成約より高めに出ることも低めに出ることもあります。募集の中央値を、そのまま成約の水準と読み替えることはしません。件数が少ないときは、比べる範囲（駅からの距離や築年）を少し広げ、広げたことを書いておきます。
家賃増額ナビでは、近所で募集中の似た区画の坪単価と統計を1区画ずつまとめた賃料の根拠シートを、1区画29,800円で作っています。上げる額は書きません。
坪単価のそろえ方は賃料の坪単価の見方にあります。
出典
- 三幸エステート オフィスレント・インデックス2026年第3四半期（2026年10月30日公表）（東京都心部A・B・Cクラスの成約賃料と空室率、クラスの定義）
- 三鬼商事 最新オフィスビル市況 2026年10月号（東京ビジネス地区）（2026年9月時点の都心5区の平均賃料）
- 国土交通省 不動産鑑定評価基準（賃貸事例比較法で使う事例）
- 宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）（45条の秘密を守る義務）
- 借地借家法（e-Gov法令検索）（32条の原文）
