賃料の坪単価の見方（共益費込みと別）
賃料の坪単価は、1か月の賃料を区画の坪数で割った額です。1坪は約3.3058㎡なので、㎡あたりの単価に3.3058を掛けると坪単価が、坪単価を3.3058で割ると㎡あたりの単価が出ます。
近所の募集や公表の平均と比べるときは、共益費を含むか、消費税を含むか、どの面積で割ったかをそろえます。同じ区画でも、共益費込みか別か、ネットかグロスかで坪単価は変わります。
| 坪と㎡ | 1坪は約3.3058㎡、1㎡は約0.3025坪です。 |
|---|---|
| 坪単価の出し方 | 1か月の賃料 ÷ 区画の坪数。 |
| 共益費 | 共益費込みと別の単価は、そのままでは比べられません。賃料と共益費を足した単価にそろえます。 |
| 消費税 | 事務所・店舗の賃料と共益費は課税の対象です。税抜きか税込みかをそろえます。 |
| 面積 | 契約面積、登記の面積、実測の面積は一致しないことがあります。壁芯か内法か、ネットかグロスかを確かめます。 |
坪と㎡の直し方
1坪は1辺が6尺の正方形の面積で、1尺を33分の10mとすると400/121㎡、約3.3058㎡です。登記や法令の面積は㎡で書かれ、事務所や店舗の賃料は1坪あたりで話すことがあるので、両方を行き来します。
| 直したいもの | 計算 | 例（架空） |
|---|---|---|
| ㎡ を 坪に | ㎡ ÷ 3.3058 | 100㎡ は 約30.25坪 |
| 坪 を ㎡に | 坪 × 3.3058 | 30坪 は 約99.17㎡ |
| 月額から坪単価 | 月額 ÷ 坪数 | 100㎡で月60万円なら 1坪 約19,835円 |
| ㎡単価から坪単価 | ㎡単価 × 3.3058 | 1㎡ 6,000円なら 1坪 約19,835円 |
3.3で計算すると、単価が少しずれます。1㎡6,000円を3.3倍すると1坪19,800円で、3.3058倍との差は1坪あたり約35円です。100坪の区画なら月3,500円ほどの差なので、比べるときは同じ係数を使います。
共益費込みと別の比べ方
募集の条件には、賃料と共益費を分けて書くものと、共益費込みの賃料で書くものがあります。比べるときは、どちらも賃料と共益費を足した1坪あたりの額にそろえます。
| 募集 | 書き方 | 賃料と共益費を足した坪単価 | 月額（50坪） |
|---|---|---|---|
| 区画A | 賃料 1坪18,000円、共益費 1坪3,000円 | 21,000円 | 105万円 |
| 区画B | 共益費込み 1坪20,500円 | 20,500円 | 102万5千円 |
賃料の欄だけを見ると区画Aの18,000円が安く見えますが、共益費まで足すと区画Bのほうが1坪500円、月2万5千円安くなります。
時間外の空調や専用部分の電気代を、共益費と別に実費で精算する区画もあります。これらは坪単価には入らないので、条件の欄に別に書いて並べます。共益費の中身はビルの共益費を見直すときの材料にあります。
税込みと税抜き
事務所・店舗の賃料は消費税の課税の対象で、毎月一定額で受け取る共益費も課税の対象です。区画Aの21,000円が税抜きなら、税込みでは23,100円です。税込みと税抜きの単価を並べないよう、どちらかにそろえます。
契約面積と登記の面積
坪単価を出すときに割る面積は、賃貸借の契約書に書いた契約面積です。契約面積は、登記の床面積や実測の面積と一致しないことがあります。
登記の床面積は、区分所有でない建物は壁の中心線で囲んだ面積（壁芯）、区分所有の建物は壁の内側の線で囲んだ面積（内法）で測ります（不動産登記規則115条）。同じ部屋でも、壁芯で測った面積は内法より広くなります。契約面積をどちらの測り方で決めたかを、契約書や図面で確かめます。
ネットとグロス
契約面積が専用で使う部分だけのものをネット、廊下やトイレなど共用部分の一部を割り振って足したものをグロスと呼ぶことがあります。同じ区画でも、グロスで割ると坪単価は低く見えます。
架空の例です。専用部分が80坪、共用部分を割り振ると100坪になる区画を月200万円で貸すと、ネットの坪単価は25,000円、グロスの坪単価は20,000円です。月額は同じなので、どちらの面積で割った単価かをそろえないと比べられません。
近所の募集の一覧の作り方
坪単価を比べるときは、近所で募集中の区画を一覧にして、条件をそろえてから並べます。同じ駅の近くで、広さ、築年数、階が近い区画を選びます。
| 項目 | 書くこと |
|---|---|
| 区画 | 建物の名前、所在、駅からの徒歩の分数、築年、階 |
| 面積 | 契約面積（坪）と、ネットかグロスか分かれば書く |
| 賃料と共益費 | それぞれの1坪あたりの額、共益費込みか別か、税抜きか税込みか |
| そろえた単価 | 賃料と共益費を足した1坪あたりの税抜きの額 |
| ほかの条件 | 保証金の月数、フリーレントの有無と月数 |
| 出典 | 見たサイトや資料の名前と、見た日 |
そろえた単価を低い順に並べ、真ん中の値（中央値）を見ます。架空の例で、近所の8区画の中央値が1坪19,000円、自分の区画が賃料と共益費を足して1坪17,000円なら、中央値より約10.5%低いという事実が分かります。
この比べ方で分かるのは、募集中の区画との差です。続いている契約の家賃がどう考えられるかは、新しく貸す家賃とは別の話です。
公表の平均と比べるとき
三鬼商事の公表資料では、都心5区の事務所の平均賃料は2026年9月時点で1坪23,985円です。これは募集中の区画の平均で、集計の決まり（共益費の扱い、どの面積で割ったか）は各社の資料の注記で確かめます。調査会社によって集計の対象や決まりが違うので、違う会社の数字を並べて比べることはしません。
募集にフリーレントが付いているときは、表に出る坪単価と、契約期間で平均した実質の単価が違います。計算の仕方はフリーレントと実質の賃料にあります。
家賃増額ナビでは、近所で募集中の似た区画の坪単価と統計を1区画ずつまとめた賃料の根拠シートを、1区画29,800円で作っています。上げる額は書きません。
よくある質問
- 店舗の坪単価も同じに比べられるか
- 店舗も坪単価で比べられます。比べる区画は、階（1階か2階以上か）、通りに面しているか、間口の広さが近いものを選びます。事務所の区画と店舗の区画は、同じ一覧に並べません。
- 倉庫や駐車場の使用料が含まれているとき
- 区画の賃料に倉庫や駐車場の使用料が含まれているときは、その分を分けてから坪単価を出します。分けられないときは、含まれていることを一覧に書いておきます。
出典
- 不動産登記規則（e-Gov法令検索）（115条の建物の床面積の測り方）
- 国税庁 No.6225 地代、家賃や権利金、敷金など（事務所の賃料の消費税）
- 国税庁 質疑応答事例 テナントから領収するビルの共益費（共益費と預り金の消費税の扱い）
- 三鬼商事 最新オフィスビル市況 2026年10月号（東京ビジネス地区）（2026年9月時点の都心5区の平均賃料）
