売る前に家賃を見直す（利回りで変わる売値）
収益物件の価格の目安は、1年の家賃収入を利回りで割って出せます。8部屋のアパートで1部屋月3,000円ずつ家賃が上がると、年の家賃収入は28万8,000円増え、表面利回り5%で割り戻すと576万円に当たります。数字は計算のしかたを示すための架空の例です。
買い手は、部屋ごとの家賃と契約の中身を並べた一覧（レントロール）で、今の収入を確かめます。今の家賃と近所の募集との差が売値の話にどう出るかは、買い手の考え方や市場の動きで変わり、決まった答えはありません。実際の売値は、買い手との合意で決まります。
| 割り戻しの計算 | 年の家賃の差を利回りで割る。月3,000円×8部屋は年28万8,000円、利回り5%で576万円（架空の例）。 |
|---|---|
| 利回りで変わる幅 | 同じ年28万8,000円でも、6%で割れば480万円、7%なら約411万円（架空の例）。 |
| 実質利回りで見る場合 | 家賃に比例する費用（管理委託料など）が増える分、割り戻した額は小さくなる。 |
| レントロール | 部屋ごとの広さ、家賃と共益費、敷金、契約の始まり、更新の時期、前回家賃を変えた時期、空室を並べる。入居者の名前は載せない。 |
| 相場との差 | 近所より低い家賃は、上がる余地とも、今の収入の低さとも読める。売値の話にどう出るかは決まっていない。 |
表面利回りで割り戻した売値の計算
表面利回りは、1年分の家賃収入を物件の価格で割った数字です。この式を逆にすると、家賃収入を利回りで割って、価格の目安が出ます。家賃が上がった分だけを割れば、価格の目安がどれだけ動くかが分かります。
| 項目 | 金額 | 計算 |
|---|---|---|
| 1部屋の家賃の差 | 月3,000円 | 見直し後と今の差 |
| 8部屋の月の差 | 2万4,000円 | 3,000円×8部屋 |
| 年の差 | 28万8,000円 | 2万4,000円×12か月 |
| 利回り5%で割り戻した額 | 576万円 | 28万8,000円÷5% |
| 利回り6%で割り戻した額 | 480万円 | 28万8,000円÷6% |
| 利回り7%で割り戻した額 | 約411万円 | 28万8,000円÷7% |
割る利回りが5%か6%かで、目安は96万円違います。利回りは、物件の場所、種類、築年数、その時の市場で違います。ここでの5〜7%は割り算の例として置いた数字で、どの物件に当てはまるかを示すものではありません。
計算の結果は、物件が売れる額を示すものではありません。売値は買い手との合意で決まり、価格を判断するには不動産鑑定士の鑑定や不動産会社の査定を使います。
実質利回りで見ると
家賃から運営の費用を引いた純収益（NOI）を利回りで割る見方もあります。この場合、家賃に比例する費用があると、その分だけ増える額が小さくなります。
| 項目 | 金額 | 計算 |
|---|---|---|
| 年の家賃の差 | 28万8,000円 | 上の表と同じ |
| 増える管理委託料 | 1万4,400円 | 28万8,000円×5% |
| 増える純収益 | 27万3,600円 | 28万8,000円−1万4,400円 |
| 利回り5%で割り戻した額 | 547万2,000円 | 27万3,600円÷5% |
表面利回りと実質利回りの違い、純収益から引く費用の中身は家賃と物件の価値（利回りで考える）に書いています。
買い手が見るレントロール
レントロールは、部屋ごとの家賃と契約の中身を1枚に並べた一覧です。買い手や、売買を仲介する不動産会社に渡します。家賃を見直した部屋は、いつ、いくらからいくらに変えたかが分かるようにしておきます。
| 項目 | 書くこと |
|---|---|
| 部屋 | 部屋番号、間取り、面積 |
| 家賃 | 今の家賃と共益費・管理費、駐車場などの別の料金 |
| 預かっているお金 | 敷金・保証金の額 |
| 契約 | 契約の始まりの日、普通借家か定期借家か、期間、更新の時期と更新料 |
| 家賃の経緯 | 入居の時の家賃、前回家賃を変えた時期と額 |
| 空室 | 空いている部屋と、募集中の家賃 |
| 特約と争い | 一定期間家賃を上げない特約、話し合い中の値上げ、滞納の有無 |
入居者がいる建物を売ると、貸主の地位は原則として買主に移り、敷金を返す義務も買主が引き継ぎます（民法605条の2）。預かっている敷金の額は、買い手の手取りの計算に入ります。引き継ぎの決まりは入居者のいる物件を買ったとき・相続したときの賃貸借にあります。
入居者の名前や勤め先は載せず、部屋番号で並べます。入居者の名前と家賃を台帳で管理している大家は、個人情報保護法の個人情報取扱事業者に当たりえます。その場合、法令に基づく場合などの例外を除き、本人の同意なしに個人データをほかの人に渡せません（27条）。売買の手続きの中で何を渡すかは、仲介する不動産会社や弁護士に確かめます。
今の家賃と近所の募集との差は、売値の話にどう出るか
今の家賃が近所の似た部屋の募集より低いとき、その差の読み方は1つではありません。入居者が替わる時や家賃の改定で上がる余地とも読めますし、今の家賃収入で利回りを計算すれば、価格の目安は低く出ます。
続いている契約の家賃は、入居者との合意か、借地借家法32条の手続きがなければ変わりません。上がる余地があっても、いつ、どれだけ上がるかは決まっていないので、売値にどれだけ入るかも決まりません。
反対に、今の家賃が近所の募集より高い部屋は、退去のあとに同じ家賃で次の入居者が決まるとは限りません。家賃が高い部屋が多い建物では、その点も価格の話の材料になりえます。
売り出しの直前に家賃を上げた部屋は、レントロールの「前回家賃を変えた時期」にそれが出ます。上げたばかりの家賃が続くかどうかは、入居者が住み続けるかどうかにもよります。値上げの根拠にした資料と、入居者との合意の書面は、聞かれたときに出せるよう残しておきます。
売る前に家賃を見直す順番
- レントロールを作る上の項目で、全部の部屋を1枚に並べます。家賃の経緯が分からない部屋は、契約書と更新の書類で確かめます。
- 部屋ごとに近所の募集と比べる駅・築年・広さが近い募集中の部屋と、1㎡あたりの家賃で比べます。近所の募集との差の計算で差の割合を出せます。
- 契約で家賃を上げない特約がないか確かめる一定期間増額しない特約があれば、その期間は増額を求められません。
- 退去されたときの損得を計算する家賃の差の年額と、退去で空く期間の家賃と募集の費用を並べます。計算のしかたは値上げで退去されたときの損得にあります。
- 入居者にお願いし、合意を書面にする合意できた部屋は、新しい家賃と始まる月を書面に残します。
- レントロールを直す見直した部屋の家賃と、変えた時期を書き直します。話し合いの途中の部屋は、その状態を書きます。
売り出しまでの期間が短いと、話し合いが途中のまま買い手に渡る部屋が出ます。家賃の増額を請求している途中で売るときは、手続きの引き継ぎを含めて弁護士に確かめます。
出典
- 国土交通省 不動産鑑定評価基準（収益還元法と直接還元法、純収益の求め方）
- 民法（e-Gov法令検索）（605条の2の貸主の地位の移転と敷金の引き継ぎ）
- 借地借家法（e-Gov法令検索）（32条の家賃の増減の請求と、増額しない特約）
- 個人情報の保護に関する法律（e-Gov法令検索）（16条の個人情報取扱事業者、27条の第三者への提供の制限）
