アパートの収支の計算（家賃・経費・返済）

オーナー業の基本掲載 2026年11月10日

アパートの1年の収支は、満室なら入る家賃から空室の分を引いて、実際の収入を出すところから始めます。そこから管理や修繕、税、保険などの費用を引き、さらに借入れの返済を引くと、手元に残る額が分かります。架空の8部屋の例では、実際の収入747万円から費用約156万円と返済360万円を引いて、手残りは約231万円でした。

返済のうち元本は確定申告の経費にならず、減価償却費は経費になってもお金は出ていきません。このため、手元に残るお金と、確定申告で出す不動産所得は別の数字です。

収入を出す

例のアパートは8部屋で、どの部屋も家賃80,000円、共益費3,000円とします。1年のうち、2部屋が3か月ずつ空いていたとして、空室は延べ6部屋分の月です。数字はすべて架空です。

空室で入らなかった分は、満室の収入の6.25%です。部屋ごとに、いつからいつまで空いていたかを記録しておくと、毎年の比較ができます。家賃を滞納されたままの分は、入ったお金と分けて書いておきます。

費用を引く

費用は、建物を貸し続けるためにその年に払ったお金です。管理委託料の率や修繕の額は、契約や建物によって違います。

実際の収入から費用を引くと、返済前に残るのは5,906,500円です。この数字を物件の値段で割ると、実質の利回りの考え方に近づきます。利回りの計算は家賃と物件の価値にあります。固定資産税の額は、毎年届く課税明細書で確かめます（固定資産税の課税明細書の見方）。

返済を引く

借入れの返済は、元本と利子を合わせて1年に3,600,000円（月300,000円）とします。うち利子が900,000円、元本が2,700,000円です。返済の予定表には、毎回の返済の元本と利子の内訳が載っています。

この例では、実際の収入の約48%が返済に回っています。変動金利で借りていれば、金利が上がると返済が増え、手残りが減ります。返済の割合の考え方と金利の動きは金利が上がるときの家賃と返済にまとめました。

手残りと不動産所得の違い

国税庁の説明では、不動産所得は総収入金額から必要経費を引いて計算します。必要経費は、不動産収入を得るために直接必要な費用のうち、家事上の経費と明確に分けられるものです。例として、固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費が挙げられています。借入金の利子は経費に入りますが、返済額のうち元本に当たる部分は経費に入りません。

この例では、不動産所得が手残りより120万円多く出ます。元本の返済が減価償却費より多い間は、手元のお金より所得が大きくなり、その所得に所得税と住民税がかかります。税額はほかの所得と合わせて決まるので、ここでは税金を払う前の手残りまでを出しました。

所得税法37条は、減価償却費のほかは、その年に支払う義務が確定していない費用を必要経費から除いています。将来の大規模修繕に備えて自分で取っておくお金は、取っておいた年の経費になりません。経費になるものとならないものは家賃収入の確定申告と経費の基本にあります。

家賃を月3,000円上げたときの変わり方

入居中の6部屋の入居者と、家賃を月3,000円上げることで合意し、1年通して上がったとします。空いていた2部屋の分は、新しく貸すときの家賃の話なので、ここでは入れていません。

家賃の収入は約2.9%増えただけですが、費用と返済がほぼ変わらないので、手残りは約8.9%増えます。所得も同じだけ増えるので、税金を払ったあとの増え方はこれより小さくなります。

値上げをきっかけに退去があると、空室の家賃と原状回復、募集の費用が、この増え方を上回ることがあります。比べ方は値上げで退去されたときの損得に、上げる額の計算は値上げの率の計算と端数の決め方にあります。

計算に使う数字を集める

1. 部屋ごとの家賃と入居の記録家賃、共益費、空いていた月を部屋ごとに書きます。
2. 管理会社の報告書毎月の送金の明細から、管理委託料と立て替えの費用を拾います。
3. 修繕と募集の請求書1年分を集め、退去に伴うものと、それ以外の故障の修理に分けます。
4. 課税明細書と保険の証券固定資産税・都市計画税と保険料の年額を確かめます。
5. 返済の予定表1年分の元本と利子の内訳を出します。
6. 確定申告の控え減価償却費の額は、前の年の申告の資料で確かめます。

出典

1. No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）（国税庁）（不動産所得の計算式と、必要経費の例）
2. 借入金利子（国税庁 確定申告書等作成コーナー）（借入金の利子は経費になり、元本は経費にならないこと）
3. 所得税法（e-Gov法令検索）（37条の必要経費と、その年に債務の確定しない費用を除くこと）