入居者のいる物件を買ったとき・相続したときの賃貸借

オーナー業の基本掲載 2026年11月10日

入居者が住んでいる建物を買うと、貸主の地位は原則として買主に移ります（民法605条の2第1項）。入居者の同意は要りません。新しい貸主は、前のオーナーが受け取っていた敷金を返す義務も引き継ぎます（同条4項）。

ただし、新しい貸主が入居者に家賃を請求するには、所有権移転の登記が要ります（同条3項）。相続のときは、亡くなった人の貸主としての権利と義務を、相続人がそのまま引き継ぎます（民法896条）。

売買で貸主の地位が移るしくみ

民法605条の2は、2020年4月の民法改正で入った条文です。法務省は、それまで民法に決まりがなかった点を明文にしたと説明しています。中身は次のとおりです。

建物の賃貸借の対抗要件は、登記がなくても、建物の引渡しがあれば備わります（借地借家法31条）。入居者がすでに住んでいる建物なら、1項が当てはまります。

605条の3は、売主が貸主である場合、入居者の承諾がなくても、売主と買主の合意で貸主の地位を移せるとしています。この場合も、登記と敷金の決まり（605条の2第3項・4項）が同じように使われます。

登記が済むまでの家賃

法務省の説明では、新しい所有者が登記を済ませれば、入居者に家賃を請求でき、入居者は新しい所有者に払います。登記がない間は、入居者は前の貸主に払い続けることも、家賃を供託することもできます。

売買の決済の日と登記の日が近くても、その月の家賃をどちらが受け取るかは、売買契約で決めておきます。日割りで精算するなら、その計算のしかたも売買契約に書きます。入居者から、どちらに払えばよいかと問い合わせがあれば、登記の日と新しい振込先を書面で示します。

敷金と、前のオーナーから受け取る記録

敷金を返す義務は、売買で買主に移ります。入居者が退去するときに敷金を返すのは、新しい貸主です。売主が受け取った額が分からないと返す額も分からないので、売買の前に部屋ごとに確かめます。保証金という名目で預かっているお金も、家賃などの支払いを担保するためのものなら敷金に当たります（622条の2）。

• 賃貸借契約書と、更新の契約書、覚書
• 敷金・保証金の額と、受け取ったことが分かる記録
• 家賃と共益費の額、改定した日と経緯
• 滞納の有無と、その額
• 入居者が払った修繕費などで、まだ返していないもの

敷金の決まりは敷金と原状回復の決まりに書いています。

相続したとき

相続人は、相続が始まった時から、亡くなった人の財産に属した権利と義務を引き継ぎます（民法896条）。貸主の地位と、敷金を返す義務も含まれます。入居者との契約は、そのまま続きます。

相続人が複数いるときの家賃について、裁判所の遺産分割の説明資料に次の記述があります。相続開始から遺産分割までの間の家賃は、法定相続分で相続人に帰属するという判例があり、原則として遺産分割の対象ではないとしています。遺産分割までの家賃の受け取り方と、振込先をどうするかは、相続人の間で決めておきます。

2024年4月1日から、相続で不動産を取得した人は、取得を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象です。2024年4月1日より前の相続で登記していない不動産も対象で、期限は2027年3月31日です。

相続税の評価と家賃の関係は相続を考える大家の家賃の見直しに書いています。

入居者に知らせる順番

1. 登記を済ませる売買なら所有権移転の登記、相続なら相続登記をします。家賃を請求するのは登記の後です。
2. 前のオーナーと文面を合わせる持ち主が変わったこと、新しい貸主の名前と連絡先、振込先、どの月の家賃から新しい振込先に払うかを書きます。前のオーナーからも同じ内容を知らせてもらうと、入居者がどちらに払うか迷いません。
3. 管理会社と保証会社に伝える管理会社や家賃保証会社がいるなら、貸主が変わったことと振込先を伝えます。
4. 最初の入金を確かめる新しい振込先に入金があったかを確かめ、前の振込先に払われた分は前のオーナーと精算します。

家賃の経緯を引き継いで見直す

持ち主が変わったこと自体は、家賃を上げる理由として借地借家法32条に入っていません。上げるには、税などの負担、土地や建物の価格や物価、近所の家賃のどれかで今の家賃が不相当になっている必要があります。

不動産鑑定評価基準は、続いている賃貸借の家賃を求めるときは、当事者が最後に合意した時点からの事情の変化と、契約や改定の経緯を見るとしています。前のオーナーの時代に最後に合意した家賃と日付が分からないと、見直しの出発点が決められません。売買や相続のときに、上の記録を部屋ごとにそろえておきます。

請求の手順は賃料増額請求の仕組みに書いています。

よくある質問

前のオーナーが結んだ特約は引き継がれますか

貸主の地位がそのまま移るので、特約も含めて今の契約が続きます。買う前に、契約書と覚書を部屋ごとに読み、増額しない特約や定期借家かどうかを確かめます。

買ったあとに入居者から修繕を頼まれたら

修繕の義務は貸主にあり（民法606条）、貸主の地位を引き継いだ新しい貸主が負います。前のオーナーの時に入居者が払った修繕の費用でまだ返していないものは、返す義務も新しい貸主に移ります（605条の2第4項）。

出典

1. 民法（e-Gov法令検索）（605条の2、605条の3、606条、608条、622条の2、896条）
2. 借地借家法（e-Gov法令検索）（31条の建物の賃貸借の対抗力、32条）
3. 賃貸借契約に関する民法のルールが変わります（法務省）（貸主の地位の移転と、登記が済むまでの家賃の払い方）
4. 遺産分割手続Q&A（裁判所・山口）（遺産分割までの家賃の扱い）
5. 相続登記の申請義務化について（法務省）（申請の期限と過料）
6. 不動産鑑定評価基準（国土交通省、平成26年5月1日一部改正）（続いている家賃は最後に合意した時点からの変化と経緯を見ること）