値上げで退去されたときの損得
月5,000円の値上げは、年6万円の増収です。一方で、家賃78,000円の部屋が退去で3か月空くと、23万4,000円の家賃が入らず、原状回復のうち大家の負担分と募集の費用もかかります（どれも架空の例）。値上げで増える額と、退去で減る額とかかる費用を、同じ期間で並べると損得を比べられます。
値上げを求めても、入居者が出ていくとは限りません。話し合いがまとまらない間、入居者は今の家賃を払って住み続けられます（借地借家法32条2項）。退去は、起こりうる結果の1つとして計算に入れます。
| 値上げで増える額 | 月の値上げ額×住み続ける月数。2年なら24か月分です。 |
|---|---|
| 退去で減る額 | 空室の月数×今の家賃。 |
| 退去でかかる費用 | 原状回復のうち大家の負担分、募集の広告料など、フリーレントを付けるならその月数分。 |
| 次の入居者 | 新しい家賃で募集できます。決まるまでの期間と家賃は見込みです。 |
| 住み続ける場合 | 話し合いの間も今の家賃で住めます。大家から更新を断るには正当の事由が要ります。 |
値上げを求めたあとに起こりうること
- 入居者が合意し、新しい家賃で住み続ける。
- 話し合いがまとまらず、入居者が今の家賃を払って住み続ける。裁判で増額が確定すれば、不足分に年1割の利息が付きます（32条2項）。
- 入居者が解約して退去する。
- どちらかが調停を申し立てる。
値上げに応じないことだけを理由に、すぐに契約を終わらせられるわけではありません。大家から更新を断るには、借地借家法28条の正当の事由が要ります（更新を断る・立ち退きを求めるときの正当事由）。退去するかどうかは入居者が決めるので、損得の計算は、退去された場合とされなかった場合の両方を出します。
計算に入れる数字
| 項目 | 中身 | 確かめる先 |
|---|---|---|
| 値上げ額（月） | 求める額 | 近所の募集との差など（値上げの幅） |
| 比べる期間 | 次の更新までなど、同じ長さにそろえる | 契約期間と満了日 |
| 空室の月数 | 退去から次の入居者の家賃が入るまで | 同じ建物の過去の空室の記録、管理会社の見込み |
| 原状回復の大家の負担分 | 経年変化と普通に使った傷みの直し | 過去の退去のときの見積り |
| 募集の費用 | 募集を頼む不動産会社に払う広告料など | 管理委託契約、募集を頼む会社の見積り |
| 次の入居者の家賃 | 新しく募集するときの家賃 | 近所の募集の中央値（相場の調べ方） |
| 更新料 | 契約で決めていれば、退去でその回の分が入らない | 契約書の更新料の条項 |
原状回復のうち、経年変化と、普通に使ったことによる傷みは入居者の負担に入りません（民法621条）。入居者の不注意による傷は入居者の負担で、敷金から差し引けます。損得の計算に入るのは、大家が負担する分だけです。分け方は国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が示しています（敷金と原状回復の決まり）。
募集の費用の額は、地域や頼む会社によって違います。下の計算例では、家賃1か月分と仮に置きました。
計算例（すべて架空の数字）
25㎡の1K、今の家賃78,000円の部屋で、月5,000円の値上げ（83,000円）を求めた場合です。何もしないで今の家賃のまま住み続ける場合を基準にして、その後24か月の差を並べます。
| 項目 | 値上げに合意して住み続ける | 退去・空室3か月 | 退去・空室1か月 |
|---|---|---|---|
| 値上げで増える家賃 | ＋120,000円 5,000円×24か月 | 0円 | 0円 |
| 空室の間の家賃 | 0円 | －234,000円 78,000円×3か月 | －78,000円 |
| 原状回復の大家の負担分 | 0円 | －150,000円 | －150,000円 |
| 募集の費用（家賃1か月分と仮定） | 0円 | －78,000円 | －78,000円 |
| 次の入居者の家賃の差 85,000円で決まったと仮定 | 0円 | ＋147,000円 7,000円×21か月 | ＋161,000円 7,000円×23か月 |
| 合計 | ＋120,000円 | －315,000円 | －145,000円 |
この例では、退去されて3か月空くと、24か月で31万5,000円の持ち出しです。これは月5,000円の値上げの63か月分、5年3か月分に当たります。空室が1か月で済めば14万5,000円で、29か月分です。
この例で結果を大きく動かしているのは、空室の月数です。次の入居者の家賃が今より高く決まれば、その分は退去のあとも続く増収です。同じ例で比べる期間を48か月に延ばすと、空室3か月の場合は14万7,000円の持ち出し、空室1か月の場合は2万3,000円のプラスに変わります。
話し合いがまとまらずに入居者が住み続ける場合は、合意するか裁判で確定するまで、増える家賃は0円として計算します。この場合も費用はかかりませんが、調停などに進めば、その手間と費用が加わります。
原状回復と募集の費用は、今の入居者がいつか退去すればかかる費用です。値上げで退去が早まった場合は、その費用が前倒しで来たとも見られます。どちらの見方で計算するかを決めてから数字を並べます。
事務所・店舗で違うところ
借地借家法32条は事務所や店舗でも同じように効きます。損得の計算で見直すのは、退去のときの費用の中身と、空室が続く見込みです。
- 原状回復の範囲は、契約書の条項で決めていることがあります。テナントが負担する範囲を契約書で確かめます。
- 次のテナントを募集するときに、フリーレントを付けるなら、その月数分の家賃も費用に入れます。
- 保証金の償却がある契約では、退去のときに償却分が大家に残ります。条項を確かめて計算に入れます（保証金と敷金、償却）。
- 空室が続く見込みは、事務所を扱う不動産会社が公表している地区ごとの空室率も参考にします。
値上げを求める前に確かめておくこと
- 入居者の解約の予告期間契約書で、何か月前に言えば退去できるかを見ます。予告の期間が短いほど、値上げを伝えてから空室になるまでが短くなることがあります。
- 過去の空室の記録同じ建物や同じ間取りの部屋が、前回の退去から次の入居まで何か月かかったかを書き出します。
- 原状回復の見積り前回の退去のときの見積りや請求書から、大家の負担分を拾います。
- 募集の費用管理委託契約や、募集を頼む会社の見積りで額を確かめます。
- 2つの場合の表を作る住み続ける場合と退去の場合を、同じ期間で並べます。
空室が長引いている建物では、値上げより先に見直すことがあるかもしれません。空室が続くときに見直すことにまとめました。
自分の部屋の数字で試すときは、近所と比べる計算の3の欄に、上げる額と空く月数、次の入居までにかかるお金を入れてください。
出典
- 借地借家法（e-Gov法令検索）（28条の正当の事由、32条2項の話し合いの間の支払いと利息）
- 民法（e-Gov法令検索）（621条、借主の原状回復の範囲）
- 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について（国土交通省）（経年変化と通常の使用による損耗は家賃に含まれるという考え方）
