家賃と物件の価値（利回りで考える）
表面利回りは、1年分の家賃収入を物件価格で割った数字です。実質利回りは、家賃収入から管理費や固定資産税などの運営の費用を引いた額（NOI）を、物件価格で割って出します。
利回りが同じなら、家賃が上がるほど物件の価値の目安も上がります。月5,000円の値上げは年6万円で、利回り5%で割り戻すと120万円に当たります。この記事の数字はすべて計算のしかたを示すための架空の例です。実際の物件の価格は、市場での取引や不動産鑑定士の鑑定で決まります。
| 表面利回り | 1年分の家賃収入を物件価格で割る。費用を引かない |
|---|---|
| 実質利回り | 家賃収入から運営の費用を引いた額（NOI）を、物件価格で割る |
| NOIから引く費用 | 管理の費用、修繕費、固定資産税・都市計画税、損害保険料など。借入金の返済と減価償却費は引かない |
| 家賃と価値の関係 | 年間のNOIを利回りで割ると、価値の目安が出る。月5,000円・利回り5%なら120万円（架空の例） |
| ビルの場合 | 貸室50坪で坪500円上がれば月2万5,000円、年30万円。利回り5%なら600万円（架空の例） |
| 価格を決めるもの | 実際の物件の価格は、市場での取引や不動産鑑定士の鑑定で決まる |
表面利回りと実質利回りの計算
同じ物件でも、どちらの利回りで見るかで数字が変わります。架空のアパートで計算すると、次のとおりです。
| 項目 | 金額 | 計算 |
|---|---|---|
| 満室のときの家賃収入 | 年576万円 | 月6万円×8戸×12か月 |
| 表面利回り | 9.6% | 576万円÷6,000万円 |
| 空室による減り | 年36万円 | 1年で延べ6か月分の空室 |
| 運営の費用 | 年110万円 | 管理の費用、修繕費、固定資産税・都市計画税、損害保険料など |
| NOI | 年430万円 | 576万円−36万円−110万円 |
| 実質利回り | 約7.2% | 430万円÷6,000万円 |
NOIは、Net Operating Income（運営で得られる純収益）の略です。国交省の不動産鑑定評価基準は、賃貸用の不動産の純収益を、1年の総収益から総費用を引いて求めるとしています。総費用に挙がっているのは、維持管理費（維持費、管理費、修繕費など）、公租公課（固定資産税、都市計画税など）、損害保険料などです。
借入金の返済や利子は、NOIからは引きません。NOIは物件そのものの稼ぐ力を見る数字で、お金の借り方とは切り離して考えます。減価償却費も入れません。鑑定評価基準も、償却前の純収益を求めるときは減価償却費を総費用に入れないとしています。
家賃の差を利回りで割り戻す
不動産鑑定評価基準は、収益還元法の1つとして、1年の純収益を還元利回りで割って価格を求める方法（直接還元法）を挙げています。この割り算を使うと、家賃の差が物件の価値の目安にどれだけ響くかが分かります。
- 家賃の差を年額にする月5,000円の値上げなら、1戸で年6万円です。
- 費用が変わらないか確かめる値上げで費用が増えなければ、NOIも年6万円増えます。
- 利回りで割る6万円を5%で割ると120万円です。8戸すべてで同じだけ上がれば960万円です。
同じ計算は逆にも働きます。家賃を月5,000円下げたり、空室で年6万円の収入が減ったりすれば、利回り5%の目安で120万円分が下がります。固定資産税が年6万円増えたときも、NOIが減るので同じだけ響きます。固定資産税と家賃の関係は固定資産税が上がったときの家賃に書いています。
ここで使った利回り5%は、割り算の例として置いた数字です。実際の利回りは、物件の場所、種類、築年数、市場の動きで違います。計算の結果は、物件の価格や売れる額を示すものではありません。
割る利回りで目安は大きく変わる
同じNOIでも、割る利回りが違えば目安の額は大きく変わります。上の架空のアパートのNOI年430万円で比べると、次のとおりです。
| 利回り | 割り戻した額 |
|---|---|
| 5% | 8,600万円 |
| 6% | 約7,167万円 |
| 7% | 約6,143万円 |
利回りが1%動くだけで、目安は1,000万円以上動きます。家賃の差を利回りで割った額は、価値がどちらへ動くかを見るための目安として使います。
ビルの坪単価で見る場合
事務所や店舗のビルの家賃は、1坪あたりの額（坪単価）で示されることがあります。1坪は約3.3㎡です。架空の例で計算します。
| 項目 | 金額 | 計算 |
|---|---|---|
| 坪単価の値上げ | 坪500円 | 月額の坪単価の差 |
| 月の家賃の差 | 2万5,000円 | 500円×50坪 |
| 年の家賃の差 | 30万円 | 2万5,000円×12か月 |
| 利回り5%で割り戻した額 | 600万円 | 30万円÷5% |
坪単価には、共益費を含めた額と含めない額があります。比べる前に、どちらの数字かをそろえます。
売り出しの資料の利回りを見るとき
売り出しの資料に利回りが書いてあるときは、表面か実質か、どの家賃で計算したかを確かめます。満室を想定した家賃なのか、今の入居者が払っている家賃なのかで、数字が変わります。
- 満室の想定か、今の実績か
- 空室の部屋を、いくらの家賃で計算に入れたか
- 運営の費用を引いた実質利回りが示されているか
- 家賃が近所の募集と比べて高いか安いか
近所より高い家賃で入っている部屋は、退去のあとの募集で同じ家賃が取れるとは限りません。近所の募集との差を年額にして、利回りで割った目安と並べておくと、数字の幅が分かります。
税金の計算とは別のもの
NOIと、確定申告で出す不動産所得は、別の数字です。不動産所得では減価償却費や借入金の利子を必要経費に入れますが、NOIでは入れません。確定申告の計算は家賃収入の確定申告と経費の基本に書いています。
計算に使う数字を集める
- 家賃の実績を12か月分集める部屋ごとの家賃と共益費、空室だった月を書き出します。管理会社の報告書があれば、それを使います。
- 運営の費用を集める管理の費用、修繕費、損害保険料の領収書と、固定資産税・都市計画税の納税通知書をそろえます。
- NOIを出す家賃収入から空室の分と運営の費用を引きます。
- 家賃の差を年額で並べる近所の募集との差や、値上げしたときの差を年額にして、利回りで割った目安と並べます。
実際の物件の価格を知りたいときは、不動産鑑定士に鑑定を頼むか、不動産会社の査定を取ります。鑑定と査定の違いは家賃の査定と鑑定の違いに書いています。
出典
- 国土交通省 不動産鑑定評価基準（収益還元法と直接還元法、純収益と総費用の中身）
- 不動産の鑑定評価に関する法律（e-Gov法令検索）（鑑定評価の定義の2条、無登録の業の禁止の33条）
- 国税庁 No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）（不動産所得の計算と必要経費）
