アパート一棟の家賃をまとめて見直す順番

値上げの前に調べること掲載 2026年11月12日

アパート一棟の家賃を見直すときは、全部の部屋の契約の始まり、更新の月、今の家賃、前回家賃を変えた時期を1枚の台帳にし、更新の月の順に1年の予定へ並べます。材料は、近所の募集、同じ建物で最近決まった新しい契約の家賃、公的な統計の3つで、建物の分を年に1度まとめて集めます。

前回家賃を決めた時期は部屋ごとに違うので、近所との差も部屋ごとに出ます。全部の部屋に同じ額や同じ率をそろえて求めるより、部屋ごとに前回決めた時からの変化を見ます。

全部の部屋を1枚の台帳にする

最初に、部屋ごとの契約の中身を1枚に並べます。契約書、更新の書類、家賃の入金の記録から書き写します。管理会社に任せている部屋は、管理会社の台帳を取り寄せます。

一定期間増額しない特約がある部屋は、その期間は増額を求められません（借地借家法32条1項ただし書）。定期借家で家賃の改定の定めがある部屋は、その定めに従います（38条9項）。この2つに当たる部屋は、台帳の上で印を付けて分けておきます。

更新の月で1年の予定に並べる

家賃の見直しは更新の時でなくても求められます（32条）。ただ、更新に合わせると、更新の書類と一緒に新しい家賃を決められます。部屋ごとに更新の月が違うときは、月ごとに、いつ資料を作り、いつまでにお知らせを届けるかを並べます。

お知らせを満了の3か月前までに届けるのは目安で、法律の期限ではありません。入居者が考える時間を取るための日程です。伝える時期と順番は値上げを伝える時期と順番に書いています。

全部の部屋に同じ月にまとめて伝えることもできます。その場合、更新が先の部屋には、契約の途中で増額を求めます。新しい家賃を始める月は、お知らせが届いた日から1〜2か月以上先に置くと、入居者が考える時間を取れます。

増額は、請求が入居者に届いた時から先に向かって効きます。さかのぼって上げることはできません。

建物の分の材料は年に1度まとめて集める

近所の募集、統計、固定資産税の通知は、同じ建物ならどの部屋にも使えます。年に1度、時期を決めてまとめて集め、集めた日を書いておきます。

• 近所の募集：駅・築年・広さ・間取りが近い募集中の部屋を集め、1㎡あたりの家賃の中央値と幅を出す
• 統計：消費者物価指数の民営家賃、地価公示や路線価を、前回家賃を決めた年と今年で並べる
• 税の負担：固定資産税・都市計画税の通知書を、前回家賃を決めた年と今年で並べる

同じ広さの部屋が多いアパートでは、近所の募集の集計は一度で済みます。違うのは、部屋ごとの比べる出発点（前回家賃を決めた時期）だけです。

同じ建物の新しい契約を材料にする

空いた部屋に最近入った人の家賃は、同じ建物、同じ設備の部屋の今の家賃で、近所の募集より条件が近い材料です。台帳には、契約した月、家賃、礼金、フリーレントの月数も書きます。

比べるときは、礼金やフリーレントを契約の月数で割り戻し、月の額に直します。礼金を取らなかったりフリーレントを付けたりした契約は、月の家賃だけを見ると実質より高く出ます。直し方は空いた部屋の募集家賃の決め方にあります。

新しい契約の家賃を、部屋番号つきで今の入居者に見せることはしません。誰がいくらで借りているかが分かり、個人情報の扱いの問題になりえます。入居者に示すなら、近所の募集と同じように、広さと1㎡あたりの家賃を、部屋が分からない形でまとめます。新しく入った部屋が1つしかないと、まとめても部屋が分かるので、その場合は募集に出した時の条件（公開していた募集の家賃）を使います。

新しい契約の家賃が今の入居者の家賃より低いこともあります。その場合、同じ建物の家賃は、入居者が減額を求める材料にもなりえます。

部屋ごとの差を出す

同じ建物でも、前回家賃を決めた時期は部屋ごとに違います。10年前に入居して家賃を変えていない部屋と、2年前に入った部屋では、近所の募集との差も、その間の物価や地価の動きも違います。

差の割合は、近所の募集との差の計算で部屋ごとに出せます。差が出た部屋でも、上げてよい額が決まるわけではありません。続いている契約の家賃は、前回家賃を合意した時からの変化を基に考えます（最高裁判所 平成20年2月29日判決）。部屋ごとに家賃が違うことの扱いは、同じ建物で部屋ごとに家賃が違うときに書いています。

差が小さい部屋は見直しの対象から外す、差が大きい部屋から順に伝える、といった線引きは大家が決めます。どの部屋も、退去されたときの空室の期間と募集の費用を、家賃の差の年額と並べて考えます。

管理会社に任せている場合

管理会社に任せている建物でも、家賃を変えるかどうかと新しい額を決めるのは大家です。国交省の賃貸住宅標準管理受託契約書では、賃貸借契約の更新は管理会社が大家を代理する業務で、前もって大家と協議し、承諾を求めることになっています（14条）。

1. 管理受託契約で更新の扱いを確かめる更新の手続きを誰がするか、家賃を変える時の承諾の取り方を見ます。
2. 台帳と成約の情報を取り寄せる部屋ごとの契約の中身と家賃の履歴、同じ建物と近所の募集と成約の記録をもらいます。
3. 1年の予定を管理会社とそろえる管理会社が更新の案内を出す時期に間に合うよう、どの部屋をいつ見直すかを先に伝えます。
4. 入居者に伝える役を決めるお知らせを管理会社の名前で出すか、大家の名前で出すかを決めます。

入居者が応じず争いになった後は、管理会社はその業務を続けられません。大家本人か弁護士が当たります。分担の詳しいことは管理会社に任せている部屋の家賃を見直すときにあります。

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見直したあとに台帳を直す

合意できた部屋は、新しい家賃と始まる月を書面に残し、台帳の「前回家賃を変えた時期」を書き換えます。据え置いた部屋も、見直して据え置いたことと、その時の材料の日付を書いておきます。翌年の見直しは、この台帳を出発点にします。

出典

1. 借地借家法（e-Gov法令検索）（32条の家賃の増減の請求と増額しない特約、38条9項の定期借家の家賃の改定の特約）
2. 国土交通省 賃貸住宅標準管理受託契約書（14条の更新の代理と大家の承諾）
3. 個人情報の保護に関する法律（e-Gov法令検索）（2条1項の個人情報、27条の第三者への提供の制限）
4. 最高裁判所 平成20年2月29日判決（裁判所）（直近に合意した家賃を基に判断すること）