同じ建物で部屋ごとに家賃が違うとき

値上げの前に調べること掲載 2026年11月10日

同じ建物でも、家賃は部屋ごとの契約で決まるため、入居した時期の相場や条件によって違います。法律に、同じ建物の部屋の家賃をそろえる決まりはありません。古くからの入居者の家賃を見直すときは、その部屋で前回家賃を決めた時からの変化を、部屋ごとに見ます。

見直しの材料に、同じ建物のほかの部屋の家賃を部屋番号つきで入居者に見せるのはやめておきます。部屋番号と家賃を並べると、誰がいくら払っているかが分かり、個人情報の扱いの問題になりうるからです。

入居の時期で家賃が違う理由

家賃は、部屋を貸すたびに、その時の近所の募集や空室の状況を見て決めます。長く住んでいる人の家賃は入居した頃の相場のまま、最近入った人の家賃は今の相場に近い、という形になりやすいのはこのためです。

この表は大家の手元で使う台帳の例です。家賃のほか、階や向き、入居のときに室内を直したかどうか、礼金やフリーレントの有無も、部屋ごとの差を生みます。家賃だけを並べず、条件も同じ表に書いておくと、差の理由を説明できます。

法律で決まっていること

民法521条2項は、契約の当事者が、法令の範囲内で契約の内容を自由に決められると定めています。部屋ごとに入居者と結ぶ契約で、家賃の額もそれぞれ決まります。同じ建物の中で額をそろえる決まりはありません。

借地借家法32条の家賃の増減の請求も、契約ごとの話です。101号室の家賃が不相当かどうかは、101号室の契約で前回家賃を決めた時からの変化で見ます。最高裁判所 平成20年2月29日判決は、当事者が実際に合意した直近の家賃を基に、その時からの経済事情の変動などを考えるとしました。

古くからの入居者の家賃を見直すとき

上の例の101号室は、14年前の家賃のままです。見直しの材料は、部屋ごとに次のように集めます。

1. 起点を確かめる契約書や覚書で、その部屋の家賃を最後に決めた日と額を確かめます。
2. その時からの変化を出す固定資産税、物価の統計、地価の動きを、起点の年と今で比べます（値上げの幅を決めるときに見る数字）。
3. 近所の募集と比べる同じ広さ・間取りの近所の募集を1㎡あたりで並べ、中央値と比べます。
4. 退去されたときの損得を出す長く住んだ部屋は、退去のあとに大家の負担で直す範囲も見積もっておきます。値上げで退去されたときの損得で計算します。

同じ建物で最近決まった家賃は、近所の似た部屋の家賃に近い材料です。ただ、近所の募集の家賃と同じく、新しく入る人向けの額で、今の入居者の家賃とは考え方が分かれます（継続賃料と新規賃料の違い）。長く住んでいる入居者に伝えるときのことは長く住んでいる入居者の家賃にまとめました。

どの部屋から見直すか

部屋が多い建物では、全部の部屋を同時に見直すより、順番を決めたほうが材料をそろえやすくなります。台帳に、部屋ごとの次の更新の日と、近所の募集の中央値との差を書き足し、並べて決めます。値上げを伝える時期は値上げを伝える時期と順番にあります。

見直したあとは、新しい家賃と合意した日を台帳に書き、根拠にした資料と一緒に残します。次に見直すときは、そこが起点です。

ほかの部屋の家賃を見せない理由

個人情報保護法の「個人情報」は、生きている個人についての情報で、特定の個人を識別できるものです。ほかの情報と簡単に照らし合わせて識別できるものも含みます（2条1項）。部屋番号と家賃を並べれば、その部屋に住む人がいくら払っているかが分かります。

入居者の名前や家賃を台帳にしてパソコンで管理し、賃貸の事業に使っている大家は、個人情報取扱事業者に当たりえます（16条2項）。個人情報取扱事業者は、法令に基づく場合などの例外を除き、本人の同意なしに個人データをほかの人に渡してはいけません（27条）。

入居者から「隣の部屋はいくらですか」と聞かれても、答えないでおきます。値上げの説明に使うのは、サイトに出ている募集、公的な統計、税の通知書など、ほかの入居者の情報を含まない資料です。部屋数の少ない建物では、ほかの部屋の家賃の平均だけを示しても、誰の家賃か推し量れてしまうことがあります。

同じ建物で今募集している部屋の家賃は、サイトに公開されている情報なので、近所の募集の1件として使えます。決まったあとの家賃は、入居した人の情報として扱います。

家賃の差が逆に働くとき

32条は、大家にも入居者にも使える条文です。上の例で、2026年に82,000円で入った203号室の入居者から見ると、近所の相場が下がったときに減額を求める理由にもなりえます。同じ建物の募集を下げたときも、今の入居者が近所の家賃との比較を理由にする材料になりえます。

新しく募集する家賃を決めるときは、今の入居者の家賃との差も見ておきます。決め方は空いた部屋の募集家賃の決め方にあります。

よくある質問

新しく入った人のほうが家賃が安いと、入居者に言われました

ほかの部屋の家賃が本当にいくらかは、答えないでおきます。そのうえで入居者が減額を求めてきたときの考え方は入居者から家賃を下げてほしいと言われたらにあります。

全部の部屋の家賃を一度にそろえてもよいですか

そろえる決まりも、そろえてはいけない決まりもありません。入居中の部屋の家賃は、部屋ごとに入居者との合意か32条の手続きで変わるので、同じ日に同じ額にできるとは限りません。

出典

1. 民法（e-Gov法令検索）（521条2項の契約の内容の自由）
2. 借地借家法（e-Gov法令検索）（32条の家賃の増減の請求）
3. 個人情報の保護に関する法律（e-Gov法令検索）（2条1項の個人情報、16条の個人情報取扱事業者と個人データ、27条の第三者への提供の制限）
4. 最高裁判所 平成20年2月29日判決（裁判所）（直近に合意した家賃を基に判断すること）