空いた部屋の募集家賃の決め方

値上げの前に調べること掲載 2026年11月10日

空いた部屋を新しく貸すときの家賃は、新しい契約の条件として大家が決められます。借地借家法32条は続いている契約の家賃を増減する決まりで、新しい入居者と結ぶ最初の家賃には効きません。決めるときは、近所の似た部屋の募集を1㎡あたりで並べ、礼金やフリーレントを含めた実質の家賃で比べます。

高く出せば決まるまでの期間が延びることがあり、低く出せば同じ建物の今の入居者が減額を求める材料になりえます。募集の前に、見直す時期と下げ方を決めておきます。

新しく貸す家賃と、続いている契約の家賃

民法521条2項は、契約の当事者が、法令の範囲内で契約の内容を自由に決められると定めています。空いた部屋の家賃は、次の入居者と結ぶ新しい契約の条件なので、前の入居者の家賃に合わせる決まりはありません。上げて出すことも下げて出すこともできます。

借地借家法32条は、続いている契約の家賃が、税や経済事情や近所の家賃との比較で不相当になったときに、増減を求める条文です。入居中の部屋の家賃を変える話とは、ここで分かれます。続いている契約の家賃と新しく貸す家賃の考え方の違いは継続賃料と新規賃料の違いにあります。

近所の募集から出発点を決める

近所で、駅・築年・広さ・間取りが近い募集中の部屋を集め、1㎡あたりの家賃に直して並べます。手順は近所の家賃相場の調べ方にまとめました。中央値のほかに、安い方と高い方の幅も書いておくと、自分の部屋をどのあたりに置くかを考えやすくなります。地域全体の募集家賃が上がっているか下がっているかは、アットホームが毎月公表している募集家賃の動向などの会社のレポートで見られます。

自分の部屋が近所の部屋より有利なところと不利なところを書き出します。駅からの分数、階、向き、室内を直した時期、設備の有無などです。設備については設備を足して家賃を上げるにも書きました。

募集の家賃は、貸す側が出している希望の額です。入居者が決まるときに下がったり、条件が付いたりすることがあります。同じ地域で最近決まった家賃は、募集を頼む不動産会社や管理会社に聞いてみます。家賃増額ナビでは、今の家賃を決めた時からの物価・税の変化、近所の募集、これまでの経緯を1部屋ずつA4の3枚にまとめた家賃の根拠シートを、1部屋9,800円で作っています。上げる額は書きません。

礼金・フリーレントを含めた実質の家賃

借りる人は、月の家賃と、入るときに払うお金を合わせて比べます。大家の側でも、礼金とフリーレントを契約の月数で割り戻して、月の額に直すと比べられます。返すお金である敷金は入れません。

実質の月額は、（月の家賃×契約の月数－月の家賃×フリーレントの月数＋礼金）÷契約の月数で出します。2年（24か月）の契約で比べた例です。数字はすべて架空です。

CとDは、2年で見た実質の月額がほぼ同じです。Cは募集に出る月の家賃が87,000円で、Dより4,000円高く見えます。入居者が2年より長く住めば、フリーレントの1か月分は長い期間に薄まり、Cの実質の月額は87,000円に近づきます。

フリーレントを付けるときは、短い期間で解約された場合の取り決めを契約に書いておく方法もあります。事務所や店舗のフリーレントはフリーレントと実質の賃料にあります。

募集を出したあとの見直し方

1. 見直す日を先に決める募集を出す前に、いつ見直すかを決めます（例：募集から2週間後と1か月後）。決まりのある期間ではないので、地域や時期に合わせます。
2. 反響を数える募集を頼む会社から、問い合わせ、内見、申込みの数を聞きます。内見があって申込みがないのか、問い合わせ自体が少ないのかで、見直すところが変わります。
3. 近所の募集をもう一度見る新しく出た部屋や、家賃を下げた部屋がないかを見ます。
4. 条件から動かすか家賃から動かすかを決める礼金、フリーレント、入居の時期、ペットや2人入居の可否など、家賃のほかに動かせる条件を並べます。
5. 下げる幅を損得で決める下げた家賃が続く期間の差と、空室が延びた場合の家賃を並べます。

たとえば85,000円を82,000円に下げると、2年で72,000円の差です。これは、その部屋の家賃の1か月分より小さい額です。空室が1か月延びることと比べて決めます。計算の考え方は値上げで退去されたときの損得と同じです。

同じ建物の入居者への影響

同じ建物で募集の家賃を下げると、今の入居者が、近所の似た建物の家賃との比較（借地借家法32条）を理由に減額を求めるときの材料になりえます。礼金をなくす、フリーレントを付けるなど、月の家賃を保ったまま条件で調整する方法もあります。

逆に、新しい入居者が今の入居者より高い家賃で決まることもあります。部屋ごとに家賃が違うのは珍しくありませんが、ほかの部屋の家賃を部屋番号つきで入居者に見せることはしません（同じ建物で部屋ごとに家賃が違うとき）。

事務所・店舗の募集

事務所の募集は、坪あたりの月額で比べ、共益費が込みか別かをそろえます（賃料の坪単価の見方）。地区ごとの平均賃料と空室率は、事務所を扱う不動産会社が公表しています。三鬼商事は、東京ビジネス地区などの平均賃料と平均空室率を毎月公表しています。保証金や敷金の月数、償却、フリーレントの月数も、実質の賃料に直して比べます。

よくある質問

管理会社が出した家賃の案に合わせないといけませんか

家賃を決めるのは貸主である大家です。管理会社や募集を頼む会社の案は、根拠にした近所の募集や最近決まった例を見せてもらい、材料の1つとして使います。

空いた部屋を定期借家で募集してもよいですか

できます。定期借家にするには、書面で契約し、契約の前に更新がないことを書面を渡して説明します（借地借家法38条）。家賃の改定の決め方も契約で決めておけます（38条9項）。違いは定期借家と普通借家で違う家賃の見直しにあります。

出典

1. 民法（e-Gov法令検索）（521条2項の契約の内容の自由）
2. 借地借家法（e-Gov法令検索）（32条の続いている契約の家賃の増減、38条の定期借家）
3. 全国主要都市の賃貸マンション・アパート募集家賃動向 2026年9月（アットホーム）（地域の募集家賃の動きを見る会社の公表レポート）
4. オフィスマーケット（三鬼商事）（事務所の地区ごとの平均賃料と空室率）