家賃の鑑定の費用と頼み方（継続賃料の鑑定）
今の契約の家賃を見直すための鑑定は「継続賃料」の鑑定で、不動産鑑定士に頼みます。鑑定事務所が公開している料金表では、継続家賃の鑑定評価書は税込38万5,000円からの例もあれば、税込132万円からの例もあります。
どの例も「〜から」の表示で、物件の場所や規模、目的によって個別に見積もるとしています。話し合いで見せるのか、調停や裁判に出すのかでも額が変わります。
| 頼む先 | 不動産鑑定士のいる鑑定業者。報酬を得て鑑定評価をするには、鑑定業者の登録が要ります。 |
|---|---|
| 費用の例 | 公開されている料金表で、継続家賃の鑑定評価書は税込38万5,000円〜、税別40万円〜、税込132万円〜。 |
| 書類の種類 | 鑑定評価書のほか、安い調査報告書や意見書を出す事務所もあります。裁判所に出せるかは種類で違います。 |
| かかる期間 | 公開されている例では、資料集めと実地調査に1〜2週間、実地調査から約3週間で届きます。 |
| 増額分との比べ方 | 月5,000円の値上げは年6万円です。40万円の鑑定なら、増額分のおよそ6年8か月分です。 |
継続賃料の鑑定とは
不動産鑑定評価基準（国土交通省が定めた、鑑定士が鑑定のときに従う基準）は、家賃を新規賃料と継続賃料に分けています。継続賃料は、すでに貸し借りが続いている特定の当事者の間で成り立つ家賃です。
基準は、継続賃料を求めるときは今の家賃を前提にするとしています。当事者が最後に合意した時点から後の、税、土地や建物の価格、近所の家賃の動きのほか、契約や改定の経緯も見て、当事者の公平に配慮して決めます。新しく募集するときの家賃とは求め方が違います。違いは継続賃料と新規賃料の違いに書いています。
不動産の鑑定評価に関する法律は、土地や建物と、それに関する権利の経済価値を判定し、額で示すことを鑑定評価と定めています。これを報酬を得て仕事にするには、鑑定業者として登録しなければなりません。家賃の額を判定して示す鑑定は、この登録をした業者に頼みます。
鑑定士が使う方法の名前
基準は、継続賃料を求める方法として次の4つを挙げています。
| 方法 | どういう方法か |
|---|---|
| 差額配分法 | その建物に見合う家賃と今の家賃の差のうち、貸主の分を判定して、今の家賃に足し引きする方法 |
| 利回り法 | 土地と建物の価格（基礎価格）に継続賃料の利回りを掛け、必要な経費を足す方法 |
| スライド法 | 最後に合意した時点の家賃（経費を除いた分）に、その後の変動率を掛け、経費を足す方法 |
| 賃貸事例比較法 | ほかの貸し借りの事例と比べて求める方法 |
どの方法も、物件の価格、利回り、変動率、事例の補正など、鑑定士の判断が入る数字を使います。鑑定評価書には、どの方法でどう求めたかが書かれます。
公開されている料金の例
2026年11月10日に、鑑定事務所のサイトに出ている料金表を見ました。どこかを勧めるためではなく、額の幅を知るための例です。
| 事務所 | 継続家賃の鑑定評価書 | ほかの書類と加算 |
|---|---|---|
| 赤熊不動産鑑定所 | 38万5,000円〜（税込） | 調査報告書30万8,000円〜、意見書（家賃）11万円〜。争訟案件は割増 |
| KRE Appraisal | 40万円〜（税別） | 調停・訴訟に出す場合は60万円が起点。区画や物件が複数なら1物件10万円〜を加算 |
| 関西みなと鑑定 | 132万円〜（税込の最低報酬額） | 家賃や地代は原則として鑑定評価書で受け、調査報告書では受けない |
3つとも、物件の場所や規模、目的などで個別に見積もるとしています。同じ物件でも事務所によって額が大きく違うので、2か所以上から見積りを取って比べます。
鑑定評価書と、ほかの書類の違い
事務所によっては、鑑定評価書のほかに、調査報告書や意見書という安い書類を用意しています。赤熊不動産鑑定所は、調査報告書と意見書は裁判所や税務署に出せず、意見書は現地を見ずに机の上で出すものだと説明しています。
調停や訴訟に出す場合の料金を別に決めている事務所もあります。調停や裁判に出すつもりなら、頼むときにそう伝え、その目的に使える書類かを確かめます。
調停では、不動産鑑定士などの専門家が調停委員に加わります。調停の進み方は家賃の調停の流れと費用に書いています。
頼む前にそろえる資料
公開されている例では、家賃の鑑定に要る資料として次のものが挙げられています。
- 賃貸借契約書、更新の契約書、覚書
- 家賃の改定の経緯が分かるもの（改定の合意書、お知らせ、領収書や振込の記録）
- 固定資産税・都市計画税の課税明細書
- 敷金・保証金・権利金・更新料などの一時金の記録
- 部屋の図面など、面積が分かる資料
- 相手から届いた増額・減額の通知や、相手が出した査定書・鑑定評価書
最後に合意した家賃の額と日付は、必ず控えておきます。基準が、継続賃料をその時点からの変化で見るとしているからです。
頼む順番
- 鑑定士を探す日本不動産鑑定士協会連合会のサイトに鑑定士検索があり、無料相談の案内も載っています。
- 目的を伝えて見積りを取る話し合いで見せるのか、調停や裁判に出すのかを伝えます。いつの時点の家賃を求めるかも伝えます。請求した時点が2つあると、加算する事務所もあります。
- 頼んで資料を渡す上の資料を渡します。入金を確かめてから取りかかるとする事務所もあります。
- 実地調査鑑定士が建物と周りを見ます。公開されている例では、資料集めと実地調査に1〜2週間です。
- 鑑定評価書を受け取る公開されている例では、実地調査から約3週間で届きます。急ぎの場合は2〜3割を加算するとしています。
鑑定の費用と増額分を比べる
鑑定は1部屋でも数十万円かかります。月5,000円の値上げなら年6万円なので、40万円の鑑定は増額分のおよそ6年8か月分です。店舗で月5万円の値上げを求めるなら年60万円で、同じ40万円は増額分のおよそ8か月分です。
アパートの1部屋なら、近所の募集や公的な統計を自分で集めて話し合いに使い、調停や訴訟になってから鑑定を考える順番もあります。家賃増額ナビでは、今の家賃を決めた時からの物価・税の変化、近所の募集、これまでの経緯を1部屋ずつA4の3枚にまとめた家賃の根拠シートを、1部屋9,800円で作っています。上げる額は書きません。
よくある質問
- 相手が鑑定評価書を出してきたら
- 別の鑑定士に、その鑑定評価書の中身を見てもらう方法があります。公開されている例では、5万円から、1〜2週間で受けるとしている事務所があります。
- 管理会社の査定と鑑定は同じものですか
- 違います。違いは家賃の査定と鑑定の違いに書いています。
出典
- 不動産鑑定評価基準（国土交通省、平成26年5月1日一部改正）（継続賃料の意味、継続賃料を求めるときに見ること、4つの方法の定め）
- 不動産の鑑定評価に関する法律（e-Gov法令検索）（鑑定評価の意味と、鑑定業者の登録）
- 料金表（赤熊不動産鑑定所）（継続家賃の鑑定評価書・調査報告書・意見書の料金、書類の使い道）
- 賃料鑑定とは（KRE Appraisal）（継続賃料の鑑定評価書の料金、調停・訴訟用の料金、セカンドオピニオンの料金、期間、必要な資料）
- 不動産鑑定評価書・取得費意見書の料金表（関西みなと鑑定）（継続家賃の鑑定評価書の最低報酬額）
- 鑑定士検索（日本不動産鑑定士協会連合会）（鑑定士の探し方）
- 無料相談（日本不動産鑑定士協会連合会）（無料相談の案内）
- 民事調停（裁判所）（家賃の増減の事件で不動産鑑定士などが調停委員に加わること）
